エアコンって高いのね・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

幸せとは暑くて重いものだと分かった、「とどろき」です。


すんごい暑くて重いんですが、幸せです。


今日は大家っぽい話ですが、

一般的な方にも一部役に立つであろう話が入っていますので、

お付き合いをお願いいたします。



という訳で、

先日、所有しているアパートの管理会社さんから連絡があり、

住んでいただいている方からエアコンが壊れたとのことでした。


管理会社さんにお任せ手配で7万円とのこと。。。


大家さんといっても、

１ルームで、家賃は月2万円ぐらいの部屋なんです。

7万円払っていたら

3か月以上の無収入と変わらなくなっちゃいます。


いつもお世話になっている業者さんであれば、

大体、5万円程度でいつも設置から回収までしていただいていた記憶もあり、

管理会社さんに任せずに自身で手配することに。


ただ、いつもお世話になっている業者さんは

リフォーム会社さんなので、

エアコンのためだけに動いていただくのは・・・。


で、電気屋さん・家電量販店さん・ダイレックスさんなんかに

電話しまくりましたが

・

・

・

・

・

・

・

・

エアコンって高いんですね？！

時期もあるんでしょうが、

一番安いエアコン（冷暖房対応）で、

消費税込み45,000円ぐらいしました。

ちなみに取付費用は10,000円ぐらい。

しかも、今ついているエアコンの取り外し・リサイクル費用は

別途10,000円ぐらいかかるとのこと。


つまり、合計65,000円ぐらい・・・。

管理会社さん、

高いなんて言って、ごめんなさい。


さらに、取付は業者さんがいっぱいいっぱいで、

最短で3日後ぐらいからでした。。。


この猛暑の中、

入居者さんを待たせるわけにはいきませんので、

とりあえず、金額は置いといて、

最短で対応いただけるところにお願いしようかと

考えたその瞬間、

思い出したんです。


仕事で知り合ったエアコンの無料回収をしていただいている業者さんのことを！
もともと私の仕事は不動産取引です。


連絡してみたところ、

本日の対応も可能で、

いつも通りエアコンの回収は無料。


所有しているアパートには、空き室があり、

そこには未使用のエアコンがついているので、

移設が出来るか確認したら、

4,000円でいいよとのこと！


本日対応が出来、

入居者さんに喜んでいただけることも出来、

空室は入居が決まってエアコンを取り付ければ良いので、


とりあえずの対応としては

当日対応、エアコン移設、出費4,000円で対応が出来、

ホッとしました。


入居者さんに連絡しましたが、喜んでいただけて

本当に良かったです。


ちなみにどうせなら新品のエアコンを持ち帰りで買ってきて、

この業者さんに取付てもらうってのも考えたんですが、

業者さんが今日は新品のエアコンを取り付けるための道具を

持ってきていない（真空引きの道具？）ので、

対応が難しいとのことでした。


という訳で、皆さん

引っ越しの時なんかにエアコンの廃棄で

費用がかかるという方、

ちゃんと信用できる業者さん紹介しますので、

気軽に言ってください。


ちなみに自身でエアコンを取り外して持ち込めば

エアコンは買取してくれる業者さんもいらっしゃるそうです。
（使われている金属が結構良い値になるらしいです。）

という訳で、私がお世話になっている回収業者さんは

無料で回収しても利益が出るとのことでした。


あ、私が直接の取引ではないですが、

ハウスメーカーさんが利用していた解体屋さんが不法投棄をしていて

警察の方から事情聴取されたことがありますので、

信用できる業者さんとのお付き合いが大切ですよ。


今度、不法投棄の話も書きましょうかね。

大家って左団扇だと思っていました。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

大野城市在住、春日市・那珂川で不動産業しています、「とどろき」です。


私が不動産買った時の話もまだ途中ですが、

お客様から大家って儲かるんでしょって言われたので、

今から不動産投資を考えている方と

一般の方向けに

大家さんっぽく書いていきます。


まず前提として、

スタート時、不動産投資は大きく儲かりません！

ただし、長い目で見た時にコツコツと増やすことは出来て、

また、安定しやすいってのがメリットであると思います。


年を取った時のことを色々と考えて、

株・FX等を検討しましたが、

元々間取りを見るのが好きですし、

何より他の投資と違って、

自分でコントロールできる部分が大きい点に

惹かれて不動産投資を始めることにしました。


自分でコントロール出来るってのは

リフォームであったり、

部屋の値付けであったり、

自分で色々とやりたい人には向いていると思います。


ただし、大変なのは

スタート時にそれなりの資金が必要なのと

部屋の仕様、

値付け、

お客さんを見つけてくれる不動産業者さんの選定、

入居者さんのトラブル、

etcetc

結構、大変なんです。




まぁ、そんなこんな私自身の成功事例と失敗事例を

具体的にこのカテゴリに書いていきますので、

大家さんに興味がある方はたまに覗いてください。

賃貸で保証会社通らない。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

早速事務所の開店お祝いに鉢植えをいただき、感謝感謝、「とどろき」です。


センスの良い鉢植えをいただきました。

私が買おうと思っていたイメージにぴったりです☆

本当にありがとうございます！！


念のため書いておきますが、

開業の祝いをくれって訳ではないですよ！


もしも、鉢植え等を贈ってあげようという奇特な方がいらっしゃれば、

非常に恐縮ですが、

残念ながら事務所が狭いので、

花等を贈っていただくよりも、

遊びに来ていただけると嬉しいです♪



最近は暑さで本当にだらしがない感じです。あ、本文に関係ありません。



で、タイトルの話です。

私の所有しているアパートは空室が複数あるんですが、

一昨日申し込みが一件入りました。


で、喜んでいたのもつかの間、

昨日、管理を任せている不動産業者様から

保証会社の審査に落ちたので、

「今回のお話は無かったこと」にと言われちゃいました。


で、掘り下げて聞いていると

そこそこ年配の方で、

一人暮らしになったので今の部屋の広さが不要になり、

安いところに移りたいという要望とのことです。


賃貸の保証会社のことをご存じじゃない方のために

ざっくり流れを書きますが、

今は賃貸借をする時に

保証会社をつけるっていうのが一般的です。


保証会社は何を保証するかっていうと

大家さんに対して入居者さんが滞納した時の家賃を保証します。


また、滞納が続いた場合は、

入居者さんの立ち退きまで対応していただけるようになっています。



つまり、

大家さんは家賃滞納・居座られるリスクが減り、

管理会社は立ち退きの手間が無くなり、

入居者さんは保証がつけば保証人なしでも入居が出来る

ってサービスなんですが、


逆に保証がつかない入居希望者さんは住むところが無いってことになっちゃいます。




今回の入居希望者さんの話を聞いている感じだと悪い人じゃなさそうでしたし、

保証がつかないと今は貸してくれる家はなくてお困りだと管理会社さんから聞きましたので、


連帯保証人付で、
（もともと息子さんが連帯保証人で申込みがあっています）

家賃2000円アップさせていただく条件で良ければ、
（元々無い1カ月のフリーレントもこちらから付けたので、2000円上げても1年以上元が取れませんが。）

是非ご入居をって提案してみました。


返事が明日には来る予定なので、

待ってみようと思います。



困っている方の助けになって、

私もビジネスとして成立させることが出来るのが、

一番なんですが、

どうなることでしょうね。。。

新築ワンルーム投資について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

今週もお客様とのアポイントが現時点で7件、もっと増えそうで嬉しい「とどろき」です。


だいぶお客様のご紹介をいただく件数が安定して増えてきたので、

感謝感謝です。


しかも、まだ家を買われていないお客様からも、

実家に帰ったお土産をいただいたり、

開店のお祝いをいただいたり、

etcetc

・

・

・

やっぱり誠実に仕事するって大事ですね！
とどろきさんは、ずうずうしいよねって良く言われます。



そのずうずうしい私の枕を乗っ取る、もっとずうずうしい猫です。



で、

今日は新築ワンルーム投資に関して書いていきます。


何故いきなり新築ワンルームについてかと言いますと

実は先日、お客様が、すでに所有しているワンルームの活用相談を受けており、

収支内容等を見て

一言物申したくなったからです！


まず、新築ワンルーム投資は９９.９９％儲かりません！
残り０．０１％はバブルがもう一度来たらって可能性です。


誤解の無いように書きますが、

新築ワンルームを買った方が失敗って訳ではないですからね。


人によって手に入れたいもの（ゴール設定）が違いますので、

手に入れたいものを手に入れる＝成功だとしたら、

新築ワンルームを買って儲からないってことが

儲からない＝失敗って訳ではありません。


ただし、ごりごりの営業を受けて新築ワンルーム投資を始めた方は

大抵、失敗していると思います。


というのも都合の良い部分だけ聞かされ、

不動産を持っているという格好良いイメージが先行し、

投資という観点が漏れていることが多いからです。


投資とはリスクとリターンのバランスを見て、

途中経過だけでなく、

トータルで儲かったか儲かっていないかというのが一番大事だと思います。


はっきり何度も言いますが、

新築ワンルーム投資は儲かりません！
新築ワンルームを売っている営業に自身が持っているか聞いてみてください。
儲かるなら自分でも持っているはずでしょ！


ワンルームは単身の方に入居していただくためには、

買うなら当然立地の良いところでしょうし、

立地が良ければワンルームでも１５００万前後します。
（福岡市価格ですよ。他の地域は知りません。）


で、

月額のお家賃が５．５万円ぐらいでしか貸せませんので、

管理・修繕費、さらに家賃の管理費、固定資産税等を引くと

４万円ぐらいしか残りません。


さらに新築時に５００万円手出しして

借り入れを１０００万に抑えたとしても

３０年、金利３％、ローンで組んで４２１６０円の支払いを考えたら、

赤字じゃないですか？！


例え１０，０００円月に儲かっても、

空室になったら、

リフォーム代かかりますよ！
ワンルームの壁紙張替・清掃で１０万円超えてたら、問合せ下さい。
安くて信用できる業者さん紹介しますよ。


空室でも支払いは無くなりませんよ！


３０年間、家賃が下がらないと思いますか？
ふれんずで賃貸ワンルーム検索してください。古い物件は・・・


また、一番のデメリットは不動産の価値が急激に下がりますので、

当初５００万円手出ししてても、

手放したい時にさらに現金出さないといけないケースが多いってことです。


途中で多少の利益が出ても

出口で吹っ飛びます。


私の父親は学校の先生をやっていますので、

良く新築ワンルームの営業がかかってきてたらしいです。


実は何度か私が代わりに受けて、

話を聞きましたが、

儲からないんじゃないって聞いたら、

赤字が出たら所得税が抑えられる等の営業トークが出てきたりします。
（実際、赤字でも、銀行の支払いでの赤字分は節税できませんので、このトークはほぼ嘘です。。）


どっかの不動産投資のサイトに書いてありましたが、

このトークが正しいとしても１００００円損したら、

３０００円くれるって話です。


誰か、私に１００００円下さい。

３０００円返しますから。。。。。。。



お客様が困っているのを見て、

不動産業者さんが下品な仕事をしているのを見ると

口悪く書いてしまって申し訳ありませんが、

投資のはずなのに、

不動産の場合は「所有する」イメージが先行して、

目がくらむケースが多いように思います。


結論として、

投資としては新築ワンルームは買っちゃいけません！


あなたの身内が営業受けてたら全力で反対しておいて下さい。


今日は随分と毒を吐きましたが、

投資の観点から、

失敗する人が一人でも少なくなればと思います。

入居付けの工夫。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

本格的に寒くなる前に猫を風呂に入れました「とどろき」です。


嫌がりはしますが、

抵抗も大したこと無いので、

たまにお風呂場で猫を洗っています。


人間の都合かもしれませんが、

一緒に寝るのにたまにはお風呂入ってもらわないとですね。



切ない表情になります・・・。


ありがたいことに今日もドタバタだったので、

今日は手短に最近試しているちょっとした話です。


実は所有しているアパートには空室が二部屋あり、

近隣相場からして、

こんなもんかなって値付けをしているんですが、

やはり賃貸シーズン（１月から３月）を逃すとなかなか入居が決まりません。


とりあえず空室が長いので、

ＩＫＥＡでちょっとオシャレな芳香剤を買ってきて、

置いてみることにしました。


後、

管理会社さんと話しているんですが、

お客様の入居が決まった時には

大家さんからＡＤと言って、

お客様を付けてくれた不動産業者さんにお礼をするんですが、

これも近隣相場が家賃２カ月のところを３か月に増やしてみました。


空室にずっとしているより、

また家賃をうかつに下げるよりは良いかと思うので、

試してみますが、

やっぱり自分でやってみないと分からないことが多いですね。


今後も物件は増やしていきたいと思いますが、

なかなか入居が決まらない物件は勉強になるもんだと前向きにとらえて、

来年のシーズンには入居いただけるように考えてみます。


そのうち、

大家さん会みたいなのに参加させていただき、

スーパー大家さんって呼ばれるような方々の手法も勉強してみようと思います。


やっぱ分かっている人に聞きながらするのが一番なんでしょうね。


管理会社さんは管理はプロですし、

入居者を付けてくれるプロですが、

そのプロが入居者を紹介したくなる家を提供できるプロの大家さんになれるように

これからも勉強しようと思います。

後一部屋！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

お申込みいただき、ありがとうございます「とどろき」です。


所有しているアパートの空き部屋に申し込みが入りました☆


ありがたいことでございます！

お客様に、不動産業者さんに感謝感謝m(_ _)m


今日はちょいとどたばたなので、

間違い探しを♪






すごい不細工ですが、

私がくしゃみをすると一匹だけ変な顔して鳴くんです。


なんででしょうね？
猫を飼われている方で、
同じようなことをする猫っていますかね？



という訳で、

所有しているアパートの空室は後１件となりました！


去年は欲張ってだいぶ上の家賃設定にしてみましたが、

案の定で入居希望者さんがいらっしゃらなかったので、

今年は満室にするつもりで

欲張らずに家賃を適正金額に下げようと思います☆


さぁ、アパートの鍵の設定や清掃してこようっと♪

満室になった！？

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ようやっと空いていた部屋に申し込みがありました、「とどろき」です。


保証会社の審査も通ったそうですし、

これで満室です☆


うふふふふっ♪


最近この二匹がよく一緒に居る気がします。


もともとアパートを買うまでは

大家さんって左団扇でウハウハなイメージがあったんですが、

本当に儲からないもんです。


去年だけでエアコンが2台壊れ、

お住いの方が亡くなっているかもって警察を呼ぶ騒ぎもあり、
（お亡くなりになってませんでしたので、ご心配なく。）

なかなかに大変なもんです。


大家向けの色んなセミナーにも行って、

勉強もしていますが、

そのかいもあってか、

ようやっと空いていた最後の一部屋に申し込みが入りました。


で、

入居が決まった秘訣は

・

・

・

・

すみません。。。


家賃下げただけです。



まぁ、家賃を下げたと言っても

最初の家賃設定を高めに出して、

すぐに１件入居が決まったので、

欲をかいて値下げをしていなかったんです。


で、

去年の賃貸シーズンを過ぎて

家賃を下げようか迷っていたら、

大家さんセミナーで

「家賃を下げるのはシーズン中に下げなさい」って話がありました。


結局シーズンオフに下げても

例えは悪いかもしれませんが、

「魚がいないところに撒き餌をまくようなもんだ」って言われており、

なるほどなぁってなったんです。


その高めの家賃から

今年の賃貸シーズンに

近隣相場ぐらいの家賃に下げてみたところ、

なんとか入居者さんが決まりました。


これが去年途中で下げてても決まったのかもしれませんが、

まだこの辺りの感覚が分かりません。


この辺りの感覚を磨きながら、

入居者さんにも喜んでいただける賃貸経営をしたいと思います。


・

・

・

・

・

・

え？

入居が決まった2日後に別の部屋が退去？


満室大家さんへの道のりは遠く険しいようです・・・orz

大家はつらいぜ。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

賃貸物件に入居者さんが入って1週間はドキドキします、「とどろき」です。


部屋のちょいとした不具合は

入居をしていただかないと分からないので、

入居していただいて1週間程度は

ドキドキしています。



お風呂に入れた直後は寒いらしく集まります♪


25歳の時に買ったマンションから

今の部屋に移って、

最初のマンションを賃貸に出した時に知ったんですが、

入居者さんが入っていただいてから

一週間ぐらいは色々と出るもんなんですね。


入居いただいて

ベランダに出る窓の戸車の滑りが悪いってのと

洗濯機用の蛇口に洗濯機とつなぐ用の器具が付いていないと

ご指摘をいただきました。


大家として未熟な私は

蛇口はある訳ですから、

洗濯機とつなぐ器具なんかは入居者さんが買う物ではと

思っちゃいましたが、

管理をお願いしている不動産業者さんから、

気持ち良く入居していただいた方が良いというアドバイスと

私自身が大家としての常識が無いので、

両方すぐに対応させていただきました。


まぁ、

このような入居直後の話は

入居者さんにもよるんでしょうけども、

大体なんか出てきます。


今日も朝から管理会社さんから電話があり、

入居いただいたばかりの部屋の方から、

トイレの水がぽたりぽたりと垂れますということで、

対応しますという連絡でした。


こういった話は私が賃貸経営をする前に

購入にお世話になった不動産業者さんからも教えていただくことはありませんでした。


また、

実際に投資用不動産を扱っている業者さんの担当も

自身で投資をしていない方が多いんでしょうね。


不動産投資に関する表面上の話はあっても、

こういった実体験に基づくアドバイスって

なかなかしてくれないように思います。


大家さんになって、

正直儲かっていませんが、

この辺りの経験が出来ているって言うのが、

私の仕事に役に立っているので、

その点で感謝しています。


しかしまぁ、

入居者さんが入っていただいて、

一週間内ぐらいに管理業者さんから連絡があると

ドキドキするもんです。。。


あ、

誤解の無いように書いておきますが、

入居者さんがいらっしゃるからこその

ご指摘・ご要望なので、

空室で何もないよりも、

入居いただいて物件のご指摘をいただくってことは

大家としてはありがたいことなんですよ☆


ご入居いただいている方に感謝感謝！

満室大家さん再び！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

満室大家さんが帰ってきました、「とどろき」です。


うふふふふ☆


満室ってなんて素敵な響きなんでしょう♪



満室大家さんの夜明けぜよ！



前回書きましたが、

満室になったと思ったら

すぐに別の部屋の方から出ますという連絡があり、

結局、満室期間は３月２５日から４月１７日までの

満室期間１カ月未満という

せつない感じでした。



４月１７日に退去ということは、

３月までの賃貸シーズンを過ぎちゃいますし、

また空室が続くのかなぁと思っていたら、

４月１８日に不動産業者さんから連絡があり、

「空いたお部屋に早速お申し込みが入りました。」とのこと！

・

・

・

・

・

まじですか？！



最近は不動産の管理をお願いしている業者さんから連絡があると

悪い話じゃなかろうかとドキドキしますので、

まさか退去後、部屋の中の確認のための立ち合いも済んでいない、

次の日に申し込みが入るとは想像もしておらず、

わが耳を疑いました！


しかもしかも、

前の方が部屋を丁寧に使っていただいてたみたいで、

リフォームもほぼしなくて良いとのこと☆


入居者さんと管理会社さんに感謝感謝です！


その後、

無事に賃貸保証会社の審査も通り、

保証もついたとのことで、

めでたく満室の復活です♪


あ、

いきなり入居を希望する方って

前の家を追い出されたりしている可能性があるので、

入居者さんの入居理由も確認しましたが、

問題無い理由だったので、

本当にありがたい話ですね☆


やっぱり、

家賃は欲をかかずに、

適正と思われるぐらいの金額が良いみたいです。


・


・


・


・


あんまり上手く行きすぎると、

逆に不安になっちゃう辺りが、

小心者の初心者大家です。。。

ご冥福をお祈りします。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

色んなことがあるもんです、「とどろき」です。


不動産に関わる仕事をしていると、

相続のご相談や

不動産内での人が亡くなられた話等ありますが、

私の所有しているアパートにお住いの方がお亡くなりになられました。


透析を受けていらっしゃる方で、

病院で急変してお亡くなりになったとのことです。


ブログにも何回か書いていますが、

人は必ず死にますし、

どう生きていくかってことが大切だと思っています。


ただ、

この入居者さんは65歳ぐらいの方だったはずなので、

まだやりたいこと等あったんじゃないかなと思うと

切ない気持ちになりました。


私は不動産業者ですが、

所有しているアパートは管理会社さんにお願いしており、

対応をしていただいております。


全部、

対応が完了したら、

個人情報等が特定されない範囲内、

差支えの無い範囲内で、

どのように対応していったかというのを

書かせていただこうと思います。

入居者さんがお亡くなりなった話

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

決着がつきました、「とどろき」です。


前回、「所有アパートの入居者さんが亡くなった」ってのを

少し書いていましたが、

無事に話がまとまりました。


入居者さんの状況と経緯を書いていきますと、

１０年程度前からの入居者さんで、

今年の年齢が６５歳、

保証人は友人という形で

入居いただいていました。


当然、

保証会社もついていませんし、

友人が保証人ってことはお身内も頼れないでしょうし、

入居者さんに万が一があった場合に、

私の方で対応しなくてはいけない可能性が高いなぁと理解した上で

アパート購入していましたが、

まさか６５歳という若さでお亡くなりなるとは

正直、想定外でした。


本当に失礼ながら、

お亡くなりになったのがアパート内では無く、

人工透析を受けている病院でというのは、

大家としては助かりましたが、

まぁ想定通りで保証人の友人さんとは連絡がつかないらしいです。


さぁ対応どうしましょう。。。

・

・

・

・

・

・

・

え？

２０年近く会ってない息子さんと連絡がついた？


（保証人でもないので、荷物の撤去等も強制できないんですが、）
荷物の撤去もしていただける？



という訳で、

保証人に連絡が取れないだろうとか、

２０年会っていない息子さんからは荷物撤去を拒否されるだろうとか、

色々と悪い方向で想像していたんですけれども、


案ずるより産むがやすしってことで、

荷物の撤去も

退去の手続きも、

無事に終わりました。



まぁ、

今からアパート経営を考えている方に、

賃貸経営って甘くないけど、

なんとかなるもんだなぁってことが伝わればなと思います。


最後になりましたが、

入居者さんのご冥福をお祈り致します。

自主管理はしませんが。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

初めての経験、「とどろき」です。


自宅に全く覚えのない手紙が届きました。


何かのお礼状のようですが、

あて先の名前も住所も違います。。。

・

・

・

ん？

住所も違う？？


おぉ、

日本郵政さんも間違えて配達することがあるんですね。。。


とりあえずネットで調べたら、

間違って配送された旨の付箋を貼って、

再度ポストに入れてくれってことだったので、

今日投函しておきます。



初めての経験でした☆


さてさて、

入居者さんがお亡くなりになり、

さらに別の部屋の方から退去のご連絡があり、

まだまだ軌道に乗っていない新人大家さんにとっては、

賃貸経営って本当に大変なものです。。。


今更ですが、

ちょいと年間収支を見直していたら、

なんとか赤字にはなっていませんが、

ADの支払いでまったく利益が出ていないってことが分かりました。
（AD＝入居者を決めてもらった時に、大家側から不動産業者さんに払うお礼です。）



なかなか入居者さんが決まらなかった時に

ADを４か月払うように増やしていたんですが、

あんまり効果が無かった上に、


先輩大家さん等々から話を聞いていたら、

「そもそもお客さんは入居する人であり、

単に業者が喜ぶADを増やすよりも部屋が入居したくなるようにした方が良い。」

ってアドバイスをいただいたんです。



という訳で、

賃貸管理は信用できる業者さんにお願いしていて、

実際に管理は丁寧で満足しているんですが、

とりあえず

私自身が不動産業者であるってのと、

賃貸経営の経験値を上げるってのを踏まえ

入居付けは自身でしてみることにしました。


あ、

空室になった部屋のリフォームも完了したので、

次回このカテゴリで掲載しておきます。

賃貸の保証会社_全保連さん編

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

レンコンのピクルス、「とどろき」です。


うちの奥さんがピクルスを漬けてくれるんですが、

レンコンのピクルス最高に美味しいです☆


サクッと感というか、

ちょっとしたねっとり感というか、

面白い食感で、

美味しいです！


伸びてる途中です☆


先日よりアパートに空き部屋が二部屋も出たので、

不動産業者って強みを活かして、

入居者さんの募集を自身で始めることにしました。


今は、

賃貸で物件を借りる時には、

基本的に賃貸の家賃保証会社の保証が必要です！


あなたが入居者さんであれば、

入居を希望する物件に申し込み
↓
保証会社の審査
↓
審査OK
↓
賃貸借契約の締結
↓
入居

って感じの流れで進みます。


で、

基本的には物件の管理をしている不動産会社さんが

保証会社さんの手続きも実施するんですが、

私は不動産売買をメインで仕事しており、

また賃貸の仲介はするんですが、

賃貸の管理はやっていないんですね。


なので、

この保証会社さんとのやり取りをしたことがなかったので、

保証会社さんの大手の「全保連」さんにご来社いただき、

説明を受けました。


ここでびっくりしたのが、

この保証会社さんの手続きをするために

保証会社さんと不動産会社が事前に事業の契約をするんですが、

全保連さんの場合は不動産会社じゃなくても事業の契約が出来るらしいです。


何が言いたいかというと、

あなたが大家さんとして、

不動産会社に管理をお願いすると費用がかかるから

自分で管理したい！ってした時に、

大家さんとして保証会社と直接取引が出来ますよってことです。


私は不動産業者じゃないと保証会社を利用できないと思いこんでましたが、

一般の大家さんでも事前に契約しておけば、

保証会社さんを利用して自主管理が出来るってことですね☆


駆け出しの大家さん以外には興味のないネタでしたが、

ちょっとびっくりしたので、、、

参考になれば幸いです。


あ、

ただし、

個人名じゃなくて屋号は作る必要があるとのことでした。


アパートの部屋のリフォームが終わったので、

次回載せます。

アパートのリフォーム後写真です。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

更新しました、「とどろき」です。



せっかく来ていただき恐縮ですが、
今日はブログの更新が午後になります。

↓更新しました↓


空き部屋になったアパート、

和室から洋室に変更した写真です。


和室です。

長年住んでいただいていたので、だいぶぼろぼろですね。。。

↓なんということでしょう↓

洋室へ

張り替えると綺麗になるもんです☆


キッチンです。

床も本体も傷んでいましたので。。。

キッチン変更後です。

間の戸を外し、キッチンは新品に交換しました♪
明るくなりました！


お風呂です。

年数なりです。。。

シャワーだけにしてみました。

あまり浴槽に浸からないと聞いたので、
試してみることにしました。


全体で、
ざっくり25万ぐらいかけたので、
投資の回収にもお金かかりそうですが、
色々と試してみたいと思います。

ちなみに1階の全く同じ間取りの部屋も空いたので、
そちらはあまりリフォームせずに募集してみて、
比較してみる予定です！

競売セミナーに行ってきました。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

休みに慣れていない私、「とどろき」です。


最近忙しかったもんで、

休みがあると

なんか落ち着きません。。。


不思議なもんですね（笑）


家に居るとご飯をねだってきます☆


先週、

競売のセミナーに参加してきました。


セミナーと言っても、

一方的に説明があるのではなく、

個別に分かれて座談会って感じだったんですが、

結構面白かったです。


当然、

私は任売・競売の基本ベースの話は知っていますが、

競売にて物件の入札を検討するのに

必須な三点セットの見方の説明であったり、

具体的な入札の流れ等、

参考になりました。


ただ、

個人的に一番なるほどなぁって思ったのが、

座談会にてお話しした業者さんのスタイルです☆


今回のセミナーの参加者さんは

私が話した方は皆、

投資家さんで不動産投資をされている方ばかりでした。


で、

今は不動産投資であまり面白い物件が少ないから、

競売ってどうなんだろって方が多かったんです。


不動産業者さんは

参加者さんが競売にこだわっている訳では無く、

投資用物件を探しているという点を理解されており、

競売の話はあくまで入り口であって、

自社の投資用物件に対する強みってのを

各社アピールをいただきまして、

本当に面白かったです。


私も業者ですが、

今回のセミナーは単純にお客さんとして参加して、

知識という面ではそんなに新しい情報は少なかったですが、

色んな業者さんとのつながりも出来た点、

非常に中身のあるセミナーでした☆


こうやって、

繋がりを増やして、

新米大家さんからレベルアップしていこうと思います！


ちなみに、

次の日、

朝からお客様との予定があったから一次会で帰りましたが、

懇親会でしゃべった皆様、

めっちゃ面白い人ばっかりでした！


不動産投資を考えている方は、

こんなセミナーにどんどん参加した方が良いですよ♪

大家はつらいぜ。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

大家ってまじ大変？！、「とどろき」です。


実はアパートに空室が出たって書いていましたが、

マンションの方も１０月末で退去があり、

平均的に９割ぐらいの入居率であっても

タイミングによっては、

７割ぐらいの入居率になることもあるもんです。



首の角度はきつそうです・・・。


とくに今回退去があったのは、

６．９万円でお住いいただいていたマンションの方で、

もともと投資用じゃなく私の居住用で買っており、

月の支払いが７万円ある状態なので、

空室になると支払いが大変なんです。。。


しかも、

今回困ったのは、

室内で犬を飼われていたんですが、

リビングでたくさん粗相しており、

フローリングを張替しないと

次に貸せそうにないって点・・・。


臭いがきついので、

上張りじゃなくて、

今のフローリングをはがして、

張り直さないといけない感じなんですが、

ざっくり２５万円はかかる模様。


一応ペット可で貸すって時に、

月２０００円ほど上乗せさせていただいており、

その分は補修費用にに充てるつもりだったんですけども、

２年ほどしかお住いじゃなかったので、

５万円も貯まってないんですよねぇ。。。


一応、入居者さんはご自身が悪いってのは

ご理解いただいているようですし、

私もリフォ―ム代を上乗せして請求するつもりもないんですが、

全額は請求できそうにないので、

いくらぐらい払っていただけるのか、

微妙な感じです。。。


空室でも

私は銀行の支払いはしなくちゃいけませんし、

貸すためには補修にお金がかかりますし、

軌道に乗ってない大家さんってのは

本当に大変なもんです！


という訳で、

最後はちょいと愚痴っぽくなっちゃいましたが、

不動産投資を始めたい方への注意点として、

一戸しか持ってないと空室になると大変ですよ！ってこと、

後はやっぱり余裕を持ってないと

何かあった時に対応が出来ませんよ！ってことです。
長い間所有する訳ですから、絶対に何か出てくるもんです。


私も支払いリスクを下げるためにも

物件の戸数は増やさないとダメだなぁってのが、

最近の実感ですね。

トランクルームかぁ。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

お好み焼きが食べたい、「とどろき」です。


なんか数日前から

めっちゃお好み焼きが食べたい気分です。。。


どなたかおススメのお好み焼き屋さんがあれば、

教えて下さいまし！



顔をうずめられて、迷惑そうです☆


基本的に朝は先日録画したニュースを

早送りで見ながら、

新規物件チェックなんかをしているんですが、

最近はトランクルーム市場が大きくなってきているそうですね。


ここ10年ぐらい

毎年１０％ペースで伸びているとのことで、

日本の市場が２０１５年で５５０億円とのことです。


ちなみにアメリカ市場は２兆円なので、

まだまだ伸びる余地もありそうです。。。


私もトランクルームって言うと、

大体道ばたの空き地にずらっとあるイメージなんですが、

今は進化してきていて、

趣味のスペースや、

生活空間と切り離した一人になれるスペースなんかとしても、

運営されているトランクルームも増えてきているんですね。
（まさに自分だけの秘密基地って感じです！）


また、

古いビルなんかだと

賃貸の競争力が低くなってくるもんなんですが、

ワンフロアを３０個のトランクルームに区切って

貸出することで、

全部のトランクルームが一気に空くこともないでしょうし、

一回借りた方は自宅を引越しない限りは

解約しないと思われますので、

安定的に運用できそうです☆


私のイメージの単にモノを置くというトランクルームではなく、

付加価値をつけることで、

面白そうな不動産投資が出来そうだなぁって内容だったので、

今後少し勉強してみようと思ったトランクルームの話でした！

ふっふっふっ☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

本当にですか？、「とどろき」です。


さてさて、

私が東区に所有していて

賃貸に出しているマンションの件ですが、

去る１０月末日に退去されていて、

１１月頭に現地の確認に行ったら、

ペットの粗相がひどくてフローリングの張替が必要になったって話の続きです。


「大家はつらいぜ。。。」の続きです。


１１月中旬からリフォームに入っていただき、

１１月末から募集を開始したんですけども、

・

・

・

・

・

たったの１週間で、申込みがありました！！


賃貸の引っ越しシーズンじゃないので、

３月になるまで決まらないだろうなぁってのを覚悟していましたが

なんとなんとの１週間で申込みがあったので、

感謝感謝です☆


一応、

大手の会社さんでの法人契約でして、

１２月２０日には入居予定で進んでいます！！


募集の条件は前回と変わらない内容だったんですけども、

やっぱり近隣の物件よりも綺麗だったのが良かったみたいですね！


ちなみにどの程度リフォームしたかというと、

床の張り替え・壁紙の一部張り替えぐらいです。


以下、リフォーム後写真↓


ベランダ側からのリビング写真①

奇抜じゃない普通の床にしました。

ベランダ側からのリビング写真②

右手の壁紙は色は白ですが、柄物入れてます。

和室

まぁ、普通に表替えをしています。

玄関開けたところ

上がり框も良い感じで、し上げていただきました。

トイレ

ちょっと変わった壁紙をはってます。


今回のリフォームは

フローリングの張り替えだけで２５万円ぐらいかかる予定でしたが、

今後もペット可で募集するって点を踏まえ、

水にも強いし、

値段も押さえられるフロアタイルで施工していただきました。


結局、

畳表替えや、

壁紙の一部張替、

ハウスクリーニング等も行ったので、

合計２５万円ぐらいはかかりましたが、

前入居者さんからお預かりしていた６万円の敷金と別に

補修費として８万円いただけましたので、

まぁまぁだったんじゃないかと思います♪


私の場合は、

信頼できる管理会社さんにきちんと管理費をお支払いして

管理いただいているんですけども、

今回も前入居者さんとの交渉もきっちり対応頂き、

感謝感謝ですね☆


とりあえず、

何事もなく入居が進みますように祈っておきます！


あ、

ちなみに今度の入居者さんはペットも飼わないそうなので、

そこは心配していないんですが、

大企業さんということで転勤が多いって

すでに言われました。。。


何年ご入居いただけることやら・・・。

時代の流れに応じた「倉庫」経営！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

色んな賃貸経営があるもんです、「とどろき」です。


景気が上向いてきているかの指標として、

オフィスの入居率が挙げられるんですけども、
(居住用と違って、事業拡大等の目安になる。）

４年前で東京都内で９０%程度だったのが、

今年は９５％超まで上がってきているんです。



変なポーズが可愛くて可愛くて☆


で、

事務所が不足しだしている中で、

最近は「倉庫」を事務所として貸し出す提案をする企業が

出てきているとのことでした。


というのも

家主サイドからすると以前は倉庫で貸せていたスペースが、

企業側の倉庫の大規模化で空いてしまうケースが増えてきているそうです。


その空いてしまう半端なサイズの倉庫を

足りなくなりつつある事務所として

転用して貸すという発想。。。



倉庫を事務所として貸すって書くと

ふーんってぐらいの感覚でしょうが、

提案・見せ方が面白いんです☆


半端に広い倉庫は区分けして、

ベンチャー企業向けに貸し出したり、

天井の高さを活かして中二階を作ってオシャレな空間にしたり、

重い機材を扱う企業向けに大きなエレベーターがある倉庫を提案したり、

すごいですね。


ただの倉庫の空間という提案では、

お客様の検討はいただけないでしょうが、

お客様の困り事を具体化して、

解決出来るように見える化するってのが、

腕の見せ所だなぁと感心しちゃいました。


また、

ここで怖いなぁと思うのが

大家業ってのが思っていた以上に、

勉強し続けないと儲からないってことです。


実際に大家になる前のイメージは

大家業は何もしなくてお金が入ってくるって感じでしたが、

そんなことはありませんでしたorz


きちんと時代の流れを感じて動かないと

上の倉庫の例じゃないですが、

空室は増えるばかりでしょう。


今後も時代の流れを感じつつ、

勉強し続けて、

満室になる（つまりお客様に選ばれる）大家さんを

目指さないといけないなぁと思います！

旧「中間省略」とは。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

色んな取引方法があるもんです、「とどろき」です。


不動産投資に興味があるけど、

自分で特に探して無かったけど、

最近不動産投資の営業を受けているっていう

サラリーマンの方に注意です！





さてさて、

皆様は「中間省略」って聞いたことありますかね？


一般の方にはほとんど関係ないんですが、

もしもあなたが不動産投資を考えているようであれば、

知っておかないとめっちゃ損するかもしれませんので、

参考までに書いておきます！



まず前提として

不動産業者さんの買取転売の仕組みで、

A（個人）が所有している不動産を

B(不動産業者）が買い、

C(個人）に転売するって流れになりますが、


この流れだと、

Aの不動産所有権をBに移転して、

Bに移った不動産所有権をCに移すって形になるんです。


当然、

Bが法務局に登録するための税金が発生しますし、

より儲けを出したいっていうBとしては

どうせCに売るんだから、

自分（B)の法務局の登録をしなくて済むなら得じゃない？

って考えで生まれたのが「中間省略」なんです！



まぁ、

言葉としてはそのまんまで

AとCの間に入るBを省略するってことから、

中間省略と呼ばれていますが、

違法なやり方と適法なやり方があります。


以前の中間省略は

A(個人）からB(不動産業者）が買い取りの契約を行い、

Bはまだ所有権が変わっていない点等を伝えること無く、

C(個人）に転売する契約を行い、

所有権移転の日に金融機関にて

A(個人）がいる部屋とC(個人）がいる部屋と

２つの部屋を借り、

BはしれっとAとCの間を行き来して、

Aの所有権を直接Cに移して、

Bは間で利益を抜くってやり方だったようです。
※別の部屋を借りないとBがAから買った金額がCにばれるかもしれませんからね。


このやり方が当たり前だったそうなんですが、

結果として

最高裁の判例で違法と判断が下されたんです。


違法の理由として、
--------------------------------------
実際の不動産の権利移転状況と登記上の権利移転に食い違いが生じる
↓
虚偽の登記（申請）である
↓
公正証書原本不実記載等罪に該当する
--------------------------------------
って考えなんですね。


で、

以前の強引に進める中間省略は違法であるって

なったんですが、

こっからが不動産業界のすごいところで、

飯の種を奪われたって会社さん達が一斉に

文句を言って「適法な中間省略」ってのが誕生したんです。


これは「新中間省略」とか

「第三者のための契約」とか呼ばれていますが、
(通称「さんための契約」）

内容は一緒です！
まぁ、一緒って言うと怒られそうですけど…。


不動産業者さんって怖いもんですね。。。


ちょっと長くなるので、

次回に続きます。

新「中間省略」とは。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ボルダリングの弊害と言いますか、「とどろき」です。


登れない壁を登れるようになるために、

多少体を鍛えるようになり、

以前より多少は登れるようになってきている所なんですが、

何と言いますか

スーツの上着がきつくなってきました・・・。


スーツを作り直しするにも

まだ大きくなりそうで悩み中です。。。



食べられるぅーー！って叫んでました☆


昨日は「旧中間省略とは。」ということで、

違法な中間省略について書きましたが、

今日は合法な中間省略について書いていき、

最後に今不動産を買いませんかって営業を受けている

初心者不動産投資家向けのコメントを

書かせていただきます！



昨日の最後に書きましたが、

違法な中間省略に対して、

合法な中間省略は

「新中間省略」とか

「第三者のための契約」とか呼ばれていますが、
(通称「さんための契約」）

実質的な内容は一緒です！
理屈と法律的には意味が違いますが・・・。


違法と合法は何が違うかというと、

A(個人）からB(業者)が買い取りして、

BがC(個人）に転売するって流れの中で、

AにはCに直接所有権移転するからねって伝え、

同様にCにはAから直接所有権移転するんだよって

告知するか否かだけの違いです。


個人を騙したりして実施するのではなく、

告知をしたら良いんでしょ？ということで、

以前に比べて透明性は高まったと言えるかもしれませんが、

まぁ、一般の方から見たら

告知されてもよく分からないってとこが

正直な所じゃないですかね。。。


で、

法律的な話をしたい訳では無いので、

中間省略の仕組みはこの程度で済ませますが、

最近の業者さんから営業電話を受けて、

不動産投資を始めようとしている方に向けて、

注意事項を書いていこうと思います！


最近、不動産投資は市場が活況でして、

興味のある方が多いなぁと感じます。


ほんの10年前と比べても

圧倒的に情報が増えましたし、

何となく暗いイメージが減ってきている感があります。


上のような変化は、

不動産業界で働いている人間として、

嬉しい限りなんですけども、

その上で、

まだまだお客様を損させても

自社の利益を優先させる会社が多数存在します。。。


最近私が心配しているのは、

不動産投資をしないって決めている人には関係ないですが、

不動産投資に興味があるし、

買えたら買いたいけど、

自分は給料が安いし、

無理だなぁって方に向けての話です。


以前、不動産業者さんが営業電話をかけるメイン対象は、

４０歳越えの公務員さんや上場企業の社員さんなんかでしたが、

最近狙われている顧客層は

２０代の不動産投資に興味があって、

まだ年収がそんなに高くないって方が危ないんです。


ちょっと記事が長くなってきたので、

何を売りつけられるかってのは、

明日に続きます！

中間省略された物件の購入は要注意！！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ひー、「とどろき」です。


ブログの更新をしてなかったことに、
12時半現在、今気が付きました・・・。

来ていただいている方、
ごめんなさい！

今から更新しますので、
少々お待ちください。。。


↓更新しました↓


昨日の記事で、べるもんとを食べようとしてた子も
昔はこんなんでした。。。


二日前から、

「旧中間省略とは。」

「新中間省略とは。」

ってことで、中間省略に関する記事を書いています。


そもそも、なんで中間省略に関して書いているかというと、

最近金融機関からの不動産投資への融資が緩いってことを利用して

不動産投資をしてみたいという素人さんを狙った営業電話が多いってことで、

注意喚起のつもりです。


で、

何を売りつけるかというと、

中古のワンルームマンションです！


売り込む時のロジックは以前書いた記事「新築ワンルーム投資について」と

全く一緒なんで割愛します。


流れとしては、

転売業者さんは

まず金融機関に中古のワンルームマンションに

いくらまで貸せるかってのを最初にチェックします。


例として、

金融機関が1000万円貸せるってなったら、

物件の仕入れを750万円ぐらいで行います。
↑福岡都市圏で、築10年ちょっとのワンルーム
マンションなら、このぐらいで買えます。


で、

手持ちの資金がなく、

給与もそんなに高くない、

でも不動産投資に興味があるっていう

20代ぐらいの会社員に売り込むんですね。


まず、中古マンションの方が、

新築と比べて、

手ごろですよねって所から始まり、


転売の利益を乗せているというのは当然あいまいなまま

自社が売主になるって点のメリットを伝えます。


例えば、

諸費用を現金で出せる方はほとんどいらっしゃらないので

その分はこっそりキャッシュバックするので、

現金無しで買えるとか。


金融機関が不動産の価値に関して満額融資をするので

それだけの価値がありますとかの営業トークが出てきます。
実際に買っている若者が自信満々で言ってました・・・。



何が言いたいかというと、

自己責任でしょうし、

別に買っちゃダメとは言いませんが、
うちのお客様だったら言いますけども。

本当に不動産投資をしたいと思うのであれば、

もうちょっと勉強して買いましょうよってことです！


直接買えば、

２００万円以上安く買えるモノを

売り込まれて利益を抜かれるような買い方はしちゃいかんです。


家賃５万円ぐらいで、

実質入金は３万５千円ぐらいのモノを買うのに、

２００万円も間を抜かれちゃうと、

それを取り戻すだけで５年近くかかっちゃいますよ！


という訳で、

最近そんな買い方をしている「俺は不動産オーナーです。」って方に会ったので、

皆様の参考になればということで書かせていただきました。


あ、

一棟物のマンションもアパートも同じですよ。


ワンルームに比べて格段に金額が上がるでしょうし、

融資が付くからって理由で買っていると、

出口の部分で大損すると思うので、

ちゃんと全体を見る目を持ってから買いましょうね！！

わーい(*´▽｀*)

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

お申し込みいただきました、「とどろき」です。


アパートは２部屋空いているんですが

１部屋お申し込みがありました！



シャッタースピードの速いカメラが欲しいです☆


お家賃は相場から見て適正ぐらい

外して無かったということの証明で、

お家賃の交渉無くお申し込みを頂きました♪


ただし、

正直、同価格帯の物件が近隣に多いんですよねぇ。


実際に部屋の中を見てもらえれば、

同価格帯の中ではリフォーム等を含め

綺麗な状態ってのがご理解いただけるんですが、

そもそも他業者さんに実際案内していただくってのが大変なんです。。。


実は去年、

不動産業者さんからの問い合わせがなかったってのを踏まえ、

私は一般的な大家さんと違い、

自分が不動産業者ってのを利用して、

自分で直接募集を始めていたんです！


去年１０月ぐらいから入居付けの工夫していて、

お客様から直接お問合せをいただくための作戦を実行していたんですが、

まったく結果が出てなく・・・。
まぁ、絶対にご入居いただきたくない方の問い合わせが一回ありましたが。。。


という訳で、

賃貸シーズンをのがしてなるものかってことで、

不動産業者さんが案内したくなる作戦の追加で実施です☆


すると、

なんということでしょう！？


半年で２件ぐらいしか問い合わせが無かったのに、

一週間で５件の問い合わせがあり、

そっこーで入居申し込みがありました☆


もちろん賃貸シーズンってのはあるんでしょうが、

１週間程度で申込みがあるとは・・・。


で、

不動産業者さんの問い合わせが劇的に増えたのは、

シンプルな作戦ですよ。


ADを増やしただけです。


ADってのは

お客様から不動産業者さんがいただく仲介手数料とは別に、

大家さんからお礼で払うお金のことなんですが、

「自分で入居者さん見つけちゃうもんね！」ってことで下げてたのを

近隣物件より増やしたんです。


やっぱ、

不動産業者さんって素直ですね。。。


ん～、

お客様の不動産に関しては

イメージを外すこと無く仕事できていますが、

人間自分のことってなると、

難しいもんです・・・orz

仕事意識が足りんのか・・・？

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

気付いちゃった、気付いちゃった、「とどろき」です。


わーいわーい。。。



私の手を引き寄せようとしている所です☆


『昨日の記事』を書いてて、

とんでもないことに気付いちゃいました。。。

・

・

・

・

私って、

売買の仕事の時はすんごい色々と想定して、

イメージ通りの仕事を実行出来ていますが、

自分の賃貸物件って

お客様の売買に比べ全然真剣に考えてませんね・・・。
これ書くと奥さんに怒られそうです。。。


ネットの公開・募集はしていますが、

ただ登録しているだけですし、

お客様のターゲッティングが足りていませんし、

当然、それに合わせた見せ方もしていません。


もしも、

これが不動産の売却を私に依頼をいただいた場合は、

ただ近隣事例・実物を見て

機械的に査定するだけでなく

その不動産の良いところを探し、

その良いところが合うお客様を想像し、

そのお客様にどう伝えるかってのを工夫して

販売を始めるんです。


自慢ですが、

昨年は或る戸建を他業者さんが査定した金額の１．５倍で売却しましたし、
確かに機械的に査定したら他業者さんの査定額程度でしたけどね。

投資用物件も他業者さんの査定額よりも２割近く高値で売却出来ました☆


逆に購入のお客様の時は、

他業者さんの値付けが低いって物件や、

本来魅力があるのに見栄えが悪いので売れていない物件、

不動産業者さんが嫌う手続きがややこしい物件なんかを

その分安く買っていただくようにお手伝いが出来ていると思います！
実際に私を通して買われたお客様は、
「あ、うちのことだ！」って思い当たる方が多いはずです☆


こうやってブログを書くことによって、

自分でも頭の中を整理するってのが、

出来たりするんですが、

正に昨日の記事を書いてて、

「あ、私にとって不動産売買は仕事って意識だけど、
賃貸(大家）業は仕事って思ってないな。」ってことに

気が付いちゃいました。。。


これが、

うちに依頼をいただいた仕事であれば、

物件の条件に合わせたお客様のターゲッティング、

物件の魅力・メリット発掘、

ライバル物件との差別化、

上記を踏まえた物件の見せ方等々を考えて、

今みたいな単純に値下げをするって感じの

こんなぬるい状態でやってないですもんね。


値下げや業者さんへの謝礼を増やすってのは、

確かに入居募集において、

有効かつお手軽な手段ですが、

うちのお客様の物件だったら

最終手段として、

他の手を実行してダメな時の最後の最後です。


もちろん、

大家さんとしては初心者であるというのは、

自覚していましたが、

仕事でやっているという意識が足りていないってのに

昨日気付くことが出来たので、

ちょいと今からでも意識を変えて、

大家業に取り組みましょうかね！！


まずは近隣の同レベルアパートを
お客様のふりして見に行ってくるかな。

トラブル臭がします。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

最初から言ってくれれば良いものの・・・、「とどろき」です。


アパートの入居が一件決まったんですけども、

ん～トラブルの臭いがします。。。


まぁ、

入居者さんも居なければ、

トラブルも起きないってことで、

逆に言えばトラブルが起きるってことは

入居いただいているという意識なので、

経験をかねて受け入れますけども。。。



目をつぶって、受け入れです。。。


ってか、

入居を決めていただき、

感謝していますが、

なんで賃貸の業者さんってあんなに適当なんでしょう？！
皆が皆って訳じゃ無いですが。


２万円ぐらいのお部屋なんですけども、

お申し込みをいただき、

年金生活の方で、

保証人は友人が付きますとのこと。


で、

免許証の写しを見ると、

２年ごとに引っ越しを繰り返しされています。。。


決めつける訳では無いですが、

このように引っ越しを繰り返す方って

トラブルがあってってことが多いんですよね。


ちょいと心配になって、

引越の理由を確認すると、

お家賃を下げたいとの要望で、

探されていますとの返答。

・

・

・

まぁ、

元々、こちらは生活保護の方であっても受けますと募集かけていますし、

とりあえず保証会社が通れば

そのままお願いしますし、

通らなければ再打ち合わせってことで、

話を進めました。


ちなみに保証会社の審査も無事に通ったのが、

３月４日ぐらいでして、

初期費用の入金を３月１５日までにって伝えていましたが、

１８日になっても入金されず。


１８日に電話すると、

「お客様からは契約書にサインもいただいて、

お金も預かっていますが、

会社の方で入金が漏れていました」の事。。。


まぁまぁ、

誰しも間違いはあるよねってことで、

お申し込みいただいていますし、

２２日までにご入金をと依頼し、

この話は終了。


で、

びびったのが、

この話が終わった後の２１日の電話。。。


「今契約書にサインをもらいました。

書類持って行って良いですかね？」

・

・

・

・

・

・

いやいやいや、

あなた、サインはもらっているし、

お金も預かっているって言ってましたよね！？


もともと短気な私ですので、

激高しかけましたが、

ここで嫌みを言っても、

怒鳴りつけても、

良いことありません。


ってか、
自分が付いた嘘ぐらい覚えておけよな！


まぁまぁまぁ、

仲介会社さんに罪はあっても

入居者さんには無いでしょう。

と、自分で自分を説得しました。


で、

まだ続くんですけども、

長くなってきたので、

続きはまた明日。


ちなみにこの記事を書いているのは

３月２２日現在。


先ほど記帳に行きましたが、

入金はされておりません。。。


はてさて、

どうなることやら。

トラブル臭がします。。。_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

最初から言ってくれれば良いものの・・・続、「とどろき」です。


という訳で、

「昨日の記事」の続きです。



イライラする時は可愛い写真を見るに限ります☆


お客様がサインしたという書類を

２２日に持って来ていただきましたが、

内容を確認していると


先方担当者さんが当たり前のように

「あ、役所に提出するとのことで、この書面にもサインを下さい。」とのこと。


んんっ？と思って、

見覚えのない書面を確認すると生活保護の書類じゃないですか？！


そう！

入居者さんは生活保護受給者の方でした。。。


いやいやいや、

あなた、年金生活の方って言ったやん！！


もちろん、

元々、募集の条件で生活保護の方であってもOKって書いてますし、

事前に分かってても受け入れたと思いますが、

先に言って下さい！！！


嫌な予感しかしないじゃないですか。。。


だって、

福岡市の生活保護の家賃補助は３．６万円まで出るんです。


ということは、

引越理由が家賃を下げたいって言われましたが、

別に安い家賃のところに移ったからと言って、

生活保護の方の場合、

その差額をもらえる訳じゃ無いので、

入居者さんにメリットはないじゃないですか。


やっぱりトラブルで引越しをされてきている可能性大ですね。


仲介業者にここまで雑な対応をされちゃうと

短気な私じゃなくても

さすがに激高して、

担当者を怒鳴りつけ、

こちらの印鑑は付いてないので、

おたくと契約なんかするか！！

・

・

・

・

・

・

って言っても問題無いかと思いましたが、

お家賃２万円のお部屋なんです。


まぁ、

仲介業者はに言いたいことがあっても、

入居も無ければトラブルもないってことで、

トラブルになったらなったで経験です。


しかも、

２年毎に引っ越しを繰り返しているという事実が分かった時点で、

１年の定期借家契約にしております。


通常の賃貸借契約だと

出ていっていただくってのが難しいんですけども、
居住権って強いんです。

最悪でも、１年で出ていただけるように予防線ははってます。


不動産投資って、

不労所得ってイメージがありますし、

実際の仕事は管理手数料を払ってやっていただけるので、

嘘じゃないですが、

精神的なストレスで言うと不労所得ってよりも

苦労所得って感じです。


まぁまぁ、

他の投資に比べて自分で調整出来て、

自分で決めることが出来るってのが魅力ですが、

腕が上がるまで色々と経験を積まねばですね。


今回の勉強は、

免許証のコピーは裏表をきっちりいただき、

失礼ながら、先方の対応から几帳面とは思えない方なのに

こまめに住所変更してあったら

生活保護を疑わないとなってことです。


はてさて、

どうなることやら。

賃貸の管理会社の選び方

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ぜひ見に行かねば！、「とどろき」です。


お客様とメールしていたら、

そういえば猫を飼いだしましたよって言われました！


これはぜひ見に行かねば☆



うちの猫の方が可愛いでしょうけども？！(笑)


前から書こうと思っていました、

不動産でいう管理会社について、

何回かに分けて書いておきます！


今日はちょいと時間が無いので、

手短に。。。


不動産で言う「管理会社」ってのは

一般的の方からすると分かりにくいことに

２種類あるんです。


具体的に内容を書くと、

①建物その物を管理する会社

と

②賃貸入居者を管理する会社

の二種類です！


管理という言葉は一緒ですが、

管理する対象が違うんですね。


①は分譲マンションなんかで耳にする管理会社さんのことで、

長期修繕計画を策定したり、

管理人さんを準備して日々の清掃をやっていただいたり・・・等々と、

建物自体の維持管理をメインでやっていただく会社さんです。


これに対して、

②の管理会社さんは大家さんから依頼を受け、

賃貸入居者の募集から、

賃貸の契約、

入居者さんから家賃の代行収納、

入居者さんトラブルの一時対応

なんかをやっていただく会社さんのことを指しています。


ちなみに

①の会社さんの仕事は

まさに建物の維持管理をメインですが、

②の会社さんの仕事は大家さんとの関係性や

会社さんの規模・スキルによって

提供いただくサービスに結構差があります。


ちょいともう出かける時間なので、

次回に続けます。


次回は、

費用に関して書いて、

最終的には選び方なんかも書かせていただこうと思いますので、

ご興味のある方はちょいとお待ちくださいまし☆

賃貸の管理会社の選び方_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ＫＩＴＴＥ博多行ってきました、「とどろき」です。


業者たるもの、

地域の情報を知っておくべきだという訳で、

ＫＩＴＴＥ博多に行ってきました。


ってか、

博多駅近辺すごく綺麗になりましたね！！


それに合わせて、

コインパーキングの値上がりがすごいことすごいこと。。。


ＫＩＴＴＥ博多の印象？


正直、

洋服もここ５年ぐらいユニクロ以外で買ったことありませんし、

あんまり買い物をしない私としては、

綺麗だなぁって感想だけでした。。。


あ、

雑貨が多くあって、

見るだけでも楽しいことは楽しかったです☆



水色のシャツ１０年以上着てます・・・。


↓昨日の記事↓
「賃貸の管理会社の選び方」の続きです。


昨日書きました①の建物管理をする管理会社さんの話は

また別途書きますので、

タイトルに従って、

②の賃貸管理会社について書いていきます☆


②の賃貸管理会社さんってのは

不動産を所有している大家さんから選ばれた
普通の不動産屋さんであることがほとんどです。
ここで書く「管理会社＝不動産業者」ってことです。


という訳で、

会社さんの規模・スキル、

担当者さんの知識等々によって

全然対応が違います！！


特に料金なんかも定価ってのがありませんので、

ある程度は目安を知っておかないと

あなたが大家さんで管理会社さんを選ぶ際に

騙される損するかもしれません。。。


賃貸の管理ってのは、

入居者さんが入ってから、

お家賃の代行回収業務、

入居者さんからの問合せの対応

ってのが、

基本ベースになると思います。


で、

この基本ベースの管理料って呼ばれる費用目安が

月額お家賃の５％です。
福岡での目安です。


お金の流れとしては、

賃貸の入居者さんは不動産業者さんにお家賃を振込し、

不動産業者さんが代行で回収した家賃から上記５％を控除し、

大家さんに送金するって感じです。


ただし、

これは目安になりますので、

業者さんに依頼する内容によって増減することがありますし、

そもそもあなたが目安を知らない方だと盛られることがあります。


例えば、

管理会社さんの判断で

所有物件がめっちゃ多い大家さんからだったら

管理料３％でも依頼を受けたいってこともありますし、

入金の管理だけだったら３％って管理会社さんもあります。


また、逆に、

ひっでぇなぁって実際にあったのが、

大家さんが本当に素人さんで、

知識の無い方だった時に、

上記基本ベースだけの管理で、

１０％の管理料を取るっていう管理会社さんもいらっしゃいました。。。
年に一か月分以上の家賃を搾取されてたら、運営も上手く行かないでしょ！


ちなみに私がアパートの管理を依頼をしている会社さんは、

５％の管理料で、

上記基本ベースの管理に上乗せで、

週１回程度の清掃までやっていただいています☆


やっぱ管理会社さんの選び方は大切ですね！


という訳で、

もうちょいこのネタを続けさせていただき、

選び方なんかも書いていこうと思います。

賃貸の管理会社の選び方_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

更新が遅れました、「とどろき」です。


朝からドタバタで、

ブログの更新が遅くなっちゃいました。


見に聞いていただいた方、

ごめんなさいm(_ _)m



申し訳ありませんでしたぁ！！


「賃貸の管理会社の選び方」及び
「賃貸の管理会社の選び方_2」の続きです。


管理料の目安も書かせていただきましたが、

管理業者さんによっては、

同じ費用で定期清掃までしていただいたり、

トラブル対応の能力に差があったり、

入居付けが強かったりと

依頼する大家さんとしては、

色々と違いが出てきます。


もちろん、

ベストは、

管理料が適正で、

入居付けが強くて、

入居者トラブルも火種を大きくせずに解決してくれる

管理会社さんなんでしょうが、

なかなか出会うのは難しいと思います。


というのも、

個人的見解ですが、

入居付けが強い会社さんってのは、

イケイケの押しが強い会社さんである可能性が高く、

入居いただいてからのトラブル対応は弱い気がします。


また逆に

トラブル対応が上手な会社さんは

そもそも入居付けの段階でもごりごりに押したりしませんので、

入居付けが弱い傾向にある気がします。



そんな管理会社さんの選び方については、

国交省の「賃貸住宅管理業者登録制度」ってのに

登録されている会社さんを選んだ方が良いって言われることがありますが、

正直、関係ありません。


まぁ、

登録されてて悪いことはありませんが、

あくまで「登録」制度であり、

「免許」制度ではないので、

罰則もありませんし、

登録されているからといって良い会社かどうかは

まったく関係ないってことです。


もしも、

管理会社さんの担当社さんが

「うちは登録業者で安心です。」ってのを押してくるようだったら、

逆に管理業に対しての売りがそこしかないってことで、

止めておいた方が良いかもしれません。
あくまで個人的見解です。



ちょいとまた出かける時間なので、

今日はここまでです。。。


書いてて、

そんなに内容が面白くないなぁって感じなので、

後、1，２回でまとめます。

賃貸の管理会社の選び方_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

連日の4時起き、「とどろき」です。


眠くてしょうがないですzzz


本当に暇な時は暇なんですけどねぇ。。。


寝かたが可愛いんです☆


「賃貸の管理会社の選び方」及び
「賃貸の管理会社の選び方_2」
「賃貸の管理会社の選び方_3」の続きです。


今更ですが、

そもそも賃貸の管理会社さんを選ぶって

どんな時ですかね？


相続でアパートを持ったとか、

大家さんになるために自分で不動産を買った時ですよね？


まだ管理会社さんとお付き合いが無い段階で、

どんな会社さんが良いのかなんてことが分からないはずです。


で、

そんなあなたが、

どうやって管理会社さんを選ぶかですが、

このネタにも飽きてきましたし、

強引にまとめますと、

「紹介してもらう！」です。


ただし、

紹介元も誰でも良い訳では無く、

大家の会なんかに参加して、

先輩大家さんを見つけ、

実際に依頼をしている管理会社さんの満足度を聞き、

紹介してもらうってのが一番だと思われます。


ここで大切なのは、

先輩大家さんの選び方ですが、

地主系の大家さんは避け、

ここ数年で複数買いましたって方も避けた方が

無難だと思います。


地主系の大家さんは心の余裕が違ってますので、

そもそも複数の管理会社さんを比較されたことがなく

昔からお願いしている管理会社さんを紹介されがちです。


で、

（融資を一気に受けて）規模はある程度あっても、

初心者大家さんは物件を購入した時の不動産業者に

そのまま管理をお願いしていたりしますので、

こちらも管理会社さんを比較して選んでなかったりします。


これに対して、

中堅大家さんは管理会社さんを

複数比較して選ばれている可能性が高いので、

そんな大家さんを探した方が良いでしょうねってことです。


もうちょっと書きたいことも有りますが、

この続きは、

またその内に書かせていただこうと思います☆

フクエイコーポ201

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

360°パノラマ面白いです、「とどろき」です。


せっかくなので、

アパートも写真を撮ってきました☆


↓前面道路からです↓



↓画面が小さい方、スマホ等からはこちら↓
「全画面表示します☆」


※一画面ずつ移動するのが面倒な方は
画面左下の四角４つを押すと一気に動くことが出来ます☆



ふれんずから見に来れるようにしてみましたので、

この360°パノラマを見ていただいて

ご興味がある方は気軽にお問い合わせくださいまし♪


↓問い合わせはお気軽に↓
092-558-5584　まで！

うひゃっほい☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

地域振興券すげぇ、「とどろき」です。


先週末はお客様の引っ越し祝い、

業者さん打ち合わせを含め、

７件程予定が入っていてパンパンだったんですけども、

実は土曜日の午前中は予定を空けてたんです！


何故かって？


大野城の地域振興券を買うために決まっているじゃありませんか！


１万円分買うと

１万２千円で使える振興券☆


買わない理由は無いってことで、

１０時から受付のところ

１１時に行ったら

・

・

・

・

売り切れてました・・orz


ソファのカバーを変えましたが、この二匹が気にいってます☆


めっちゃ立て込んでいたのに、

お客様予定を入れずに行ったにも拘わらず、

まさかの開始一時間にて完売とは。。。


何故、昨年の事前に予約と抽選方式じゃなく、

本人のみへの販売かつ売り切れご免、

欲しけりゃ現地まで足を運びなさい方式に変わったんでしょうね？


めちゃめちゃ混んでて通り抜けるだけで

３０分使わされましたし、

正直買えないなら買えないで行かずに済む方が

皆にとって良い気がしますけども・・・。


まぁ、

買えなかった者の遠吠えではございますが、

来年は昨年の方式に戻して欲しいもんです☆


と、

ちょいとテンションは落ちるところから始まった週末でしたが、

新規での売却の依頼もいただき、

何より無事に賃貸アパートの入居が決まり

嬉しい限りです！！！


前回の対応が酷すぎる業者さんと違って、

スムーズに話が進みましたし、

感謝感謝ですね♪


やはり、

ADを大目にしているのは効果があるみたいで、

オフシーズンとは言え、

ちょこちょこっと業者様より問合せを頂いています。


特に今回の業者さんは

以前から問い合わせをしていただいており、

本物件を覚えていただいているようでした！


やはり、

賃貸営業をされている担当の方に

オーナーとして融通が効きますよって点と

物件そのものを覚えておいていただけると

チャンスが増える感じですね♪


後一部屋で満室大家さんの返り咲きになりますので、

頑張って募集をかけさせていただこうと思います☆

フクエイコーポ202

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

目指せ満室大家さん！、「とどろき」です。


ありがたいことに

トラブルもなく後一部屋で満室です☆


という訳で、

現在募集中のお部屋も360°パノラマで公開しておきます♪


見ていただいたらお分かりになるかと思いますが、

同家賃帯で言えば、

かなり綺麗にリフォームしております！





↓画面が小さい方、スマホ等からはこちら↓
「全画面表示します☆」


※一画面ずつ移動するのが面倒な方は
画面左下の四角４つを押すと一気に動くことが出来ます☆



ふれんずから見に来れるようにしてみましたので、

この360°パノラマを見ていただいて

ご興味がある方は気軽にお問い合わせくださいまし♪


↓問い合わせはお気軽に↓
092-558-5584　まで！

物件が動くときは動くもんです☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

うっひゃっほい、「とどろき」です。


うちのアパートに申し込みがありました♪



見よ！この可愛さ☆・・・奇跡の一枚？！


賃貸シーズンを明けて

まったく動きの無かったわたくしめのアパートですが、

何の前兆もなく、

昨日お申し込みが入りました☆


今日から保証会社さんの審査に入るので、

まだ入居が決まった訳じゃありませんが、

嬉しい限りでございます♪


お申し込みに至った感触で言うと、

ペット可って条件と、

ご希望の方にはレンタル家具つきって条件が

良かったっぽいです。


後、もちろんAD4か月・・・。


お家賃は特段下げておりませんので、

やはり同価格帯では綺麗な方だったみたいですし、

感謝感謝ですね☆


後は、

無事に審査が通りますように！！


あ、

別件ですが、

昨日、

売買でお預かりしているマンションの問い合わせがあり、

海外からの問い合わせでした！


気に入れば現金一括で買いますって書いてありましたし、

お金を持っている方は持っているもんですね・・・。


なんとなく、

動きが無い時は無いんですけども、

動く時は色々と一気に動くような気がします☆


さぁ、今日もドタバタ！


頑張るぞぉ♪

まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

さぁ気合を入れて、「とどろき」です。


昨日書いた通りで

今日は午前午後と決済です☆


しかも１６時から初回のお客様面談付き♪


どうせならば、

仕事があることに感謝して、

楽しまないとですね！！



私が筋トレしていると、馬鹿にした目で見てきます・・・。


さてさて、

今週頭にお申し込みを頂いたわたくしめのアパートですが、

無事に保証会社の審査通りました！！


うっひゃっほい！


満室大家の返り咲きだぜぃ！！


うっひゃっほい！！！


超小躍りして

ウキウキしていましたら、

管理会社さんからの電話が入りまして。


管理会社さん「とどろきさん、

〇号室の入居者さんのことですが…。」

・

・

・

・

・

・

要点をまとめると

「トラブル臭がします。。。」
「トラブル臭がします。。。_2」

でご入居いただいていたお客様が

ちょっとしたことで激高して管理会社さんに何度も

怒鳴り込んでこられているとのこと。。。
しかも大抵、勘違いの内容・・・。


管理会社さんも気遣っていただいていたようで、

私の方には言われなかっただけで、

受け付けの女性の方が怖いって感じるぐらい

何度か来られていたらしいです。。。


やっすい家賃の手間がかかる物件を

管理いただいているだけで

感謝しないといけないのに申し訳ない限りですm(_ _)m


まぁトラブリそうだなぁと分かっていましたので、

定期借家契約にしていましたし、

管理会社さんからの今回の電話は

次回の契約は延長せずに出て行っていただけないかと、

私に相談のお電話でした・・・orz


まぁまぁまぁ、

予想通りっちゃ予想通りですが、

本当にトラブル予防で、

定期借家契約にしといて良かったです。


あ、

ちょいと補足しますと、

定期借家契約は通常借家契約と違い、

1年なら1年と区切ったタイミングで、

ご退去いただける契約なんですね。


ただし、契約更新の半年前には「更新しません」って

入居者さんに告知しないといけないので、

管理会社さんとしても新しい入居者さんが決まり、

今のタイミングで言うしかないってなったんでしょうね。


しっかしまぁ、

トラブル臭がする入居者さんってのは、

残念なことに外れないなぁって感じです。


腕のある大家さんだったら

入居いただいたままの対応を考えるんでしょうが、

管理会社さんの協力なしに運営できない私としては、

管理会社さんにも気持ち良く仕事をしていただくためにも、

かつ他の入居者さんに迷惑がかかる前に

きちんと対応しないとですね。


次回からは、

怪しい時はきちんと私自身が面談して

受け入れすることにしようと思ったので、

これもまた良い経験です！


満室大家さんまでの道のりは遠いけど、

頑張るぞぉ！！！

まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_続

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

お坊さんって大変だなぁ、「とどろき」です。


今日は午後からお客様の案内なんですが、

実家にて朝７時からお坊さんがお経をあげに来られます。


ってか、

もう来られた所なんですが、

12日の朝7時から檀家さんところを回るってのも

大変そうですね！


この足ピーンが可愛くて可愛くて☆


はてさて、

今日は「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。」の続報ですが、

まぁ何と言いますか

・

・

・

一言で言うと、

やっぱり揉めてます。。。


前回書いた通りで、

トラブル入居者さんの契約は

他の部屋の契約と違ってて、

定期借家と言って、

期日で出て行っていただける契約になっているんです。


ただし、

いくら定期借家とは言え、

期日直前に次の契約は更新しませんってのは、

さすがに入居者さんに失礼でしょってことで、

更新しない時は半年前には告知をする必要があるんですね。


で、

申し訳ないんですが、

あなたとの契約は次回更新しませんって手紙をお送りしたところ、

・

・

・

・

まぁ、

予想通りといえば予想通り、

管理会社さんへ怒鳴り込んでこられたとのことでした。


言い分としては、

非常にシンプルでして、

「そんなことは聞いていないっ！！！！！！！」

とのこと・・・。


管理会社さんに怒鳴り込んだ後は、

仲介会社にも行ったらしいんですが、

あの嘘を平気でつく担当者さんは辞めていたらしいです。。。
ちなみに仲介会社はうちに責任はない！と
トラブル入居者さんは追い返されたらしいです。


まぁ、

私は解決しないトラブルはないもんなぁってことで、

慣れているので、

平気ですけども、

大家さんってこんなこともあるもんです。


法的には問題ありませんし、

せっかくのご縁なので長く入居いただきたいですが、

他の入居者さんに迷惑がかかるのが本当に嫌なので、

粛々と進めないといけない感じですね。


私もまだまだ大家としては経験不足なので、

入居の時点で見抜けなかった私が悪いと思いますし、

これからの人生のためにも良い経験をさせて頂いているとも思いますが、

一言だけ言わせて下さい。

・

・

・

・

出来ないと感じた賃貸の担当者は
やっぱり最後まで出来ないもんですね！！
大文字にした後に、
私って人間ちっちゃいなと思ったので、
斜線で消しておきます。。。


不動産屋さんに行って、

嫌な思いをしたことがあるっていうお客様が良く来られますが、

本当にそんな担当が少なくないなぁってのが

同じ業界にいる者として残念です。


あ、

またなんか有ったら続きます。

まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

一度お会いしてみようかな、「とどろき」です。


出ていただく予定で動いている、

うちのアパートに入居いただいているトラブル入居者さんですが、

一度会ってみようかと思っています。



怒る様子が可愛くて、ちょっかいを出しちゃいます☆


「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。」
「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_続」

の入居者さんですけども、

色々と思う所がありまして、

会ってみたいなぁと思うようになりました☆


他の入居者さんに迷惑をかけられたら、

何を差し置いても出ていただくつもりですが、

今のところ、

他の入居者さんには迷惑がかかっていないんですね。


ただ、

管理会社さんへ何度も怒鳴り込んでこられるということで、

次回の賃貸契約は更新せずに

出ていただくつもりだったんですけども、

出ていただくにあたって市の生活保護担当に電話したところ、

この方、６月をもって生活保護を外れていらっしゃったんです。


生活保護を受けていらっしゃれば、

月家賃の予算も３万５千円ぐらいはとれますし、

次の引っ越し先も見つかるだろうということで、

出ていただくつもりでしたが、

犬を飼われてて、

うちのアパートぐらいの予算のところが

他にあるかっていうとあんまりないんですよね。。。


最悪、

わんちゃんと別れないといけないってなるのは、

本当に心苦しいなぁと思いまして、

一度お会いしてみようかなと。


トラブル対応は好きではないですが、

苦手ではないので、

お会いしてみて会話が出来るような方であれば、

今後は

管理会社さんに入金管理のみしていただき、

この方のトラブル対応は私がする前提で、

そのまま入居をいただこうかと考えているってことです。


もともと、

大家業を始めるのも、

自分がやったこと無いのをお客様に勧めるのが嫌だったので、

自分の経験のために買ってみたというのもありますし、

もちろん事業として長い目で利益は出すつもりですが、

ペットが飼えずに困っているような方に

喜ばれる部屋を提供したいってのがあるもんで・・・。



あぁ、

お会いするのにちょっと緊張しますが、

会話の出来る方だったら良いなぁ。

まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

書くことが多いのは多いんですよね、「とどろき」です。


大規模修繕の話もそうですが、

アパート入居者さんの進捗がありましたので、

今日はそっちを書いておきます！



最近、じゅげむの写真が多い気がします☆


「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。」
「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_続」
「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_3」

の進捗がありました。


先日、

実際の入居者さんとお会いしてみました。


で、

結論から書くと、

そのまま入居いただくことになりました☆


というのも、

きちんと謝罪をいただいた点、

また生活保護から抜けられている点、

（生活保護を受けることが悪いことって意味じゃないですが、
一度受けた方が抜けるってのは、すごいことじゃないかと
思っての記載です。）

まぁ、

激高しやすい性格の方なんでしょうけども、

実際にお会いしてみると私の感覚では、

きちんと会話も出来ましたし、

今後に問題が起きたとしても解決出来るなぁって感じだったんです。



もちろん問題が起きないように釘は刺しましたが、

こちらとしては、

気持ち良く、

長く入居いただきたい点をお伝えし、


また私がお会いしようと思ったきっかけは

生活保護を外れられて、

もしもうちのアパートを出られて

ペット可の引っ越し先が見つからなかったら

辛いだろうなぁって思ったって点をお伝えしたところ、


入居者さんからも

「この家賃帯でペットが飼えるアパートは少なく、

最悪安楽死させないといかんかと、

ここしばらく眠れないぐらいでした。。。」と。


正直、

儲けたくないって訳じゃありませんが、

このアパートを所有しているのは、

大家としての勉強の意味合いが強いですし、

元々、

ペットを飼ってる方の受け皿を増やしたいってのが

スタートにあったので、

まぁ喜んでいただけるのであれば、

良かったかなぁって思います。


とりあえず、

管理会社さんは女性の社員の方が多く、

大声で怒鳴られるのが怖いはずなので、

今後は何かあったら私に直接ご連絡いただくように

念を押して、

その条件でということを管理会社さんへも依頼して、

この件は一件落着となりました☆

・

・

・

・

・

この入居者さんの話は続かないと良いなぁ。
続編を書くってことは、またトラブルが起こったってこと…。

狼閣下のセミナー行ってきます☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

うおぉぉぉぉ！？、「とどろき」です。


ここ一週間ぐらいは記事を書き貯めて

8時には更新できるように設定していましたが、

今日は記事の差し替えで、

ちょいと更新が遅れてますm(_ _)m



油断しすぎです・・・☆


私は25歳、年収250万円の時で、

まだ不動産業界にて働いていない時点で、

一件目の自宅として中古マンションを購入しています♪


考え方としては

値段が下がりにくい安いマンションを買うことで、

どうせ賃貸で払う家賃分ぐらいの額を、

貯めていけるという考え方で、

一歩目の不動産投資を始めたってイメージなんですね。


（事実、このマンションはローン残150万円ぐらいで、
売ると600万円ぐらいにはなりますので、
イメージ通りの貯蓄って感じです☆）


この一件目を買う時には

私自身にも知識が足りませんでしたし、

今以上に不動産に対するイメージが良くなく、

インターネットにも情報が少ない時期だったんです。


その上で、

不動産業界に入り、

実際の取引をすることで不動産の勉強をしつつ、

情報も増えたネットも含めて勉強はし続けているんですが、

その中で、

毎日チェックさせていただいているブログなんかも有るんです！


不動産投資系のブログランキングを見れば

誰しもが知っているので、

今更書くのも恥ずかしいですが、

「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」さんと

「自主管理大家の日々」さんのお二つです♪

※二つとも外部に飛びます。
不動産投資に興味があれば、当然知っているブログのはずですが、
興味がなくても楽しく読めますよ(笑)
また、ご許可を頂いておりませんので、
問題がありましたら、リンクは削除します。


狼閣下様のブログは

投資系の話が多く、

また同じ業界にいる私がまだ会ったこと無いような

汚い業者さんの話なんかがずけずけと書いてあり、

勉強になりますし、

本当に面白いんです☆


で、

必殺大家人様のブログは

大家として自主管理する中でのトラブルやコツなんかを

惜しげもなく公開されていて、

こちらも勉強になるし、

面白いんですね♪



で、

で、

で、

前置きが長くなったんですけども、

今回、狼閣下様の実施されるセミナーに

抽選で受かったんです！！！！


知らない方から言えば、

「ふーん」って感じでしょうが、

例えるなら

AKB48大好きって方が、

ライブチケットが取れ、

会いに行けるって感じでしょうか(笑)


正直、

当選するとは思っていなかったので、

驚いていますが、

憧れの人に会えるので、

ウキウキ楽しみにセミナー行ってきます♪



うふふふふっ、

なんかテンション上がりますね！

セミナー行ってきます☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

今日から日曜日まで、「とどろき」です。


東京に行ってきます☆



3匹が織りなす幸せの直線です☆


以前書きました

「狼閣下のセミナー行ってきます☆」

のセミナーに参加するため、

今日から2泊3日で東京に行ってきます♪


特に今回のセミナーは

最近うちでも取引が増えてきている

投資系のセミナーですので、

もっともっと知識を増やしたい私としては、

本当に楽しみなんです☆


やっぱり一人で仕事をしていると、

なかなか新しい知識を仕入れるきっかけが少ないので、

こういった時にきちんと勉強してこないとですね！



と、

勉強に行くんですってのを前面に出してますし、

実際に真面目に勉強してくるんですが、

・

・

・

一人かつ地場をメインで仕事をしていると

なかなか九州を出ることって少ないんですよねぇ。。。


という訳で、

東京に行くってお上りさん気分にもなりますし、

実は今日の午後は浅草の寄席に行こうと思っているので、

めっちゃわくわくです(´∀｀*)ｳﾌﾌ


いやいや、
最近も立て込んでお仕事していますし、
当然のように帰福予定の日曜日夕方も
お客様予定が入っていますし、
これぐらいは気分転換を・・・。

って、誰に言い訳しているんでしょ(笑)


あ、

御用の方はもちろん遠慮なくお電話ください。


寄席中と

セミナー中は出れないかもしれませんが、

必ず折り返しますし、

急ぎの際は続けて2回着信入れていただければ、

なるべく早めにご連絡いたします！！


という訳で、

憧れの 花のお江戸 東京へ行ってきます！！

狼閣下のセミナー行ってきました☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

セミナー良かったです、「とどろき」です。


きっと世の中の善良なる不動産屋さんが皆憧れている（とどろき調べ）

カリスマ狼閣下にお会いしてきました☆


ブログではご自身のことをデブって書いてますが、

実物は全然そんなこと無かったです！



ピンバッジ貰っちゃいました☆


久しぶりの東京でしたが、

着いた時点で持ち歩いているＷｉｆｉが壊れて

ネットが繋がらずにＩｐａｄがただの板になるとか、


ネットが繋がらないので、

乗り換えが分からずに３日間で２回も降りる駅を間違えたり、


前から行きたかったラーメン屋さんに行ったら張り紙があり

「○○公園で特別出店しているので臨時の休みです」って書いてあったり、


福岡ではＴシャツ＋半袖のシャツぐらいで出かけれるので、

洋服をそれぐらいしか持って行ってなかったのに息が白くなるぐらい寒かったり、


15時半に福岡着予定で17時にお客様アポが入っているのに

帰りの飛行機が出発前点検でトラブルがあり、

出発予定の時刻から搭乗になって焦ったり、


まぁ、

ちょっと思い出しても色々ありましたが、

とにかく楽しかったです！！


やっぱり、

投資系のセミナーは

知らないことが多くて、

非常に勉強になりました☆


一般の方向けだったので、

売買契約の辺りの話なんかはちょいと退屈しましたが、

「投資家と資産家の違い」とか、

「売主が法人（非宅建業者）の時の清算金の扱い」とか、

ブログには書けない話もあっての内容で

面白かったです！


後、

楽しかったのは夜の懇親会ですね♪


同席した皆様１棟以上建物を持っていらっしゃる方ばっかりで、
（ちなみに懇親会は１００人ぐらい参加してました？！）

初心者大家として参加したワタクシは、

色々と融資の話なんかを教えて頂き、

感謝感謝でした☆


やっぱ、

こうやって色んな勉強し続けないとですね！


さぁ、

これからも自分のためにも、

うちに来ていただくお客様のためにも

勉強するぞ―――！！

HOME'S不動産投資「見える！賃貸経営」

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

鼻血が出るとは、「とどろき」です。


最近お腹がたるんできておりまして、

ヘルシアを飲むようになったんですが、

昼ご飯を食べ損ねて空きっ腹で飲んでたら、

何もしないのに鼻血が出てきました。。。


これって、

変な病気じゃ無ければ、

ヘルシア効果ってことですかね？？



お腹のたるみ、気にしません！！


不動産投資をする方が多い、

昨今ですので、

ちょいとした情報を書いておきます。


それが、

HOME'Sさんの「見える！賃貸経営」！！


欲しい物件が出てきた時に、

その地域の特性等を簡単にチェックすることが出来るんです☆


例えば、

エリアの空き室率、

家賃相場、

人口の増減等々

物件を買うかどうか検討している時に

参考になる情報満載です☆


またまた、

物件購入後も

そのエリアの掲載物件の設備内容や、

敷金礼金の有無チェックも出来るので、

便利なんです！


例えば、

博多区の賃貸物件であれば、

約８０％が敷金を取っておらず、

約９３％の部屋が風呂トイレ別であるってのが

分かります。


駆け出し大家さんであれば、

これらの情報って非常にありがたいですよね？


つまりは、

ご自身の所有物件の条件と比較して、

自身の物件をどのような条件で貸し出すかって

考えるヒントになるんです♪


購入前であれば、

検討している物件の設備がどうなのかって比較が出来、

所有している物件の場合も

そもそも平均以上なのかってのが分かります。


また、

このサイトは無料で自由に使えますので、

とりあえず見てみると面白いと思います。


というHOME'Sさんの

「見える！賃貸経営」の紹介でした☆

まぁまぁまぁ、色々とあるもんで。。。_5

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

ドラマで殺人があると・・・、「とどろき」です。


物件を所有している大家さん大変だなぁって思っちゃうのは、

大家さんあるあるだと思うんですけど、

どうでしょう(笑)


同じような構図ばっかりです☆


以前から書いている、

元々トラブルがあったアパートの入居者さんの話、

「まぁまぁまぁ、色々とあるもんで」シリーズですが、

ちょいと切ない話がありました。


仮に入居者さんをAさんとしますが、

Aさんから前回お会いした以来で突然電話があったんです。


基本的にトラブル対応苦手じゃないですが、

まぁやっぱり私も人間なので、

Aさんから着信があった段階で、

なんかあったかなって、

身構えちゃうんですよね。


で、

ドキドキしながら電話に出たところ、

飼っていたワンちゃんがお亡くなりになってしまったとのこと。。。


「管理会社さんでは無く、

何かあったら私に直接と約束だったから、

お電話しました。」ということで、

ちょっと身構えて電話に出てしまい、

申し訳ない気持ちになってしまいました。


通常であれば、

ご連絡を受けてそれで終わりなんでしょうが、

12年も飼っていたワンちゃんが居なくなったって

想像するだけで切ないんです。。。


何かできればと思って、

管理会社さんに聞いてみましたが、

まぁやっぱり入居者さんのペットが亡くなったからと言って、

大家さんは通常何もすることはありませんとのこと。

・

・

・

・

・

ん～、

個人的な気持ちの問題なんでしょうが、

なんか落ち着かないんですよね・・・。


という訳で、

正しいマナー・答えってのは分かりませんが、

以前お話しした時に日本酒が好きというのを聞いてましたので、

仏前に置かせて頂く日本酒を持って、

お悔みに訪問してきました。


お会いして色々とお話をしていると

涙ぐまれたり、

つっかえたりされていましたが、

最後に私の方から

「今すぐにワンちゃんを飼おうってお気持ちにはなられないでしょうが、

先々飼われたいってお気持ちになったら、

遠慮なく言ってくださいね。」とお伝えしたところ、

「本当にありがとうございます！」とのことで、

喜んでいただけたようだったので、

行って良かったのかなと思います。


何が正解かは分かりませんが、

せっかくご縁があった方ですから、

今後も出来ることはさせていただき、

人との繋がりを大切にしていきたいなぁと

改めて思わせて頂いた一件でした。

凍結防止。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

豆乳を飲まねば、「とどろき」です。


元々、

起きたら豆乳と納豆ってのが

私の朝の儀式（？！）なんですけども、

なにやら豆乳って頭の抜け毛が減るという噂を耳にしました。


真偽はともかく、

必死で飲もうと思います！


私の脳内イメージ例↓

部屋から見える素敵な紅葉です☆


それが、

ほんの２週間で禿げるのが切ないです・・・。




紅葉の写真だけだと寂しいので、こちらも☆


と、

今日は不動産を所有している方向けに、

ちょいとした話を。


宅建協会からも改めて

注意喚起のFAXが届いていましたが、

今年の１月中旬ぐらいにすんごい寒気が来て、

寒かったのって覚えていらっしゃいますかね？


居住中だとそんなに可能性は高くないんですが、

もしもあなたの所有している不動産が空き家の場合、

ちょっと注意が必要です。


というのも、

福岡ぐらいだと忘れがちなので問題なんですが、

水道管って水が流れないと凍結することがあるんです！


実は、

私が知っているだけで、

今年２件ほど空き家の物件の水道管が破裂して、

めっちゃ水漏れしてました。


※皆様が思っているよりも、良くある話なんです！


水道管の破裂の場合、

破裂の箇所にもよりますが、

自己負担で直さなきゃいけないことが多いので、

特に空き家をお持ちの方は気を付けて下さいね！


空き家でしておくべき準備は、

○止水栓を止めておくこと。

○給湯器の水抜きをしておくこと。

この二点を実施しておくと、

水道管破裂のリスクをかなり低減できますので、

忘れないうちにやっておきましょう。


もしも凍結はしているけど、

運よく破裂してない時は、

絶対に熱湯をかけずに、

タオルをかけた上で「ぬるま湯」をかけて、

溶かすようにしましょうね。


熱湯をかけちゃうと

せっかく破裂してなかった水道管が、

高確率で割れちゃいますので、

ここも注意ですよ！


ちなみに豆知識として、

水道管が破裂して、

恐ろしい量の水道水を使ったって形になった場合、

きちんと申請・手続きすれば

基本的には水道料の支払いは減免されることが多いようです。


でもまぁ、

空き家の場合は、

水道管の補修なんかは自己負担になるはずですし、

そもそも破裂させないように

注意しましょうね☆


という、

本格的に寒くなる前の

ちょっとした豆知識でした♪

一年ちょっとで退去とは…。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

飲みすぎたー、「とどろき」です。


昨日はお誘いいただいた友人との飲み会だったんですが、

楽しすぎて飲み過ぎちゃいました・・・。



わたくしの見苦しい足を失礼しますが、猫は可愛いでしょ☆


更新時間もずれちゃいましたし、

今日は手短にがっかり報告を。


まぁ、

なにががっかりかと言いますと、

・

・

・

・

・

東区で所有している２LDKのマンションですが、

昨年12月に入居いただいていた方が、

今月1月15日までで退去になっちゃいました・・・( ﾉД`)


この話の通り

大企業さんにお勤めの方で、

転勤も多いって聞いてたので

ある程度は覚悟していましたが、

1年ちょっとで退去とは残念です( ；∀；)


唯一の救いは、

私はまだ退去後の部屋見てないんですけども、

管理会社さんの担当者さんからの電話では

「短期間でしたし、すごく丁寧に使われてて、

たぶん補修は要らないと思いますよ」とのこと☆


とりあえず、

近々見に行くことにはしますが、

見た目が綺麗とのことでしたので、

同条件で募集をしていただくことにしました！


当たり前ですが、

入居が無くても、

銀行への支払い、

管理修繕費の払いがあるので、

超々零細大家は、

辛いもんです。。。


何もせずに入居が決まると良いなぁ・・・。

ありがたいや！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

うっひゃっほーい、「とどろき」です。


「先日書きました空室の件」ですが、

さっそく、入居が決まりました☆



膝の上に乗っている３匹共々感謝です☆


まだ私が現地を確認する前に申し込みをいただきまして、

無事に保証会社の審査も通り、

特段の条件なくご入居いただけることになりました♪


入居申し込みの後にはなりましたが、

現地確認をしてきたところ、

壁紙なんかは全く問題無く、

入居者さんの条件には何も言われていませんが、

念のため畳の表替えと清掃だけで済みそうで、

ありがたい限りです☆


しかしまぁ、

こちらの物件、

３年６カ月前から賃貸の部屋として運営してて、

すでに３組目のお客様なので、

けっこう入れ替わりは多い気がしますが、

きっちり礼金ももらってますし、

募集して大体１週間そこらで入居が決まっているので、

そこそこ優秀な物件な気がしてきました！


前にも書いたと思いますが、

初めて募集する時は

不動産業者さんからは査定額６万円ですって言われていましたが、

結局は私が言った家賃額６万９千円でずっとご入居が決まっていて、

自分を信じて良かったなぁと思います(笑)


それにしましても、

私の本業である仲介業も安定していますし、

賃貸業も良い感じで満室運営が出来ているので、

本当に皆様に感謝感謝ですね☆


まぁ、

現状に甘えることなく、

また色々としたことないことに取り組みし続けますので

よろしくお願いいたします♪


今年あたり、

もう一件ぐらいボロボロのアパートでも買いたいなぁと思いますが、

まだまだ現金はまったくありませんし、

銀行さんって開業３年程度の私に貸してくれますかねぇ。。。

バブルを警戒？！

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

続けるぞぉ、「とどろき」です。


今年に入って、

プールに通いだしたんです！


20年以上ぶりにまともに泳いたところ

・

・

・

意外に泳げました♪


で、

意外に泳げるじゃんって調子に乗ったら、

「全身が悲鳴をあげるとは、まさにこの状態でしょ」ってぐらい、

バッキバキになりました・・・orz



こうやって、休息を取るしかありません！


この間、YAHOOニュースで見てて、

今探して見つからなかったんですが、

日本銀行が不動産投資バブルを警戒しているって記事がありました。。。


思い出しながら、

簡単にまとめると

大きく二点問題があり、

①株や為替相場が激しく変動を繰り返しているため、
行き場を失った個人投資マネーが貸家経営に流れ込んでいる。

②節税対策で、人口推移と合致していない。


確かこんな感じの内容だったと思います。


①の問題点は、

ブログに何度か書いていますが、

不動産の相場ってのは需要と供給で値段が決まるんですね。


今は一般の方も不動産投資される方が増えていますし、

銀行も日銀に預けるとマイナス金利になっちゃうということで、

不動産投資ローンを良く貸してくれますし、

欲しい人・買える人が増えれば、

実際の価値よりも値段が上がっちゃうかもしれません。。。


②の問題点は、

賃貸住宅を建築することで、

現金を持っておくよりも節税が出来るもんですから、

相続税を押さえるために地主さん系・ちょっと勉強したぐらいの方が

現金出してでも賃貸住宅を建てる方が多いんですね。


こういった方は、

節税が第一の目的ですし、

アパートの建築メーカーさんも建築させるのが仕事ですから、

余計なことは言わず、

人口が増える地域・減る地域であるとか、

そういった運営・入居率等を考えずにどんどん建設されているので、

目先の相続税は節約できても、

長い目で見て空室が増え、

支払いが出来ない人が増えてくる。



で、

この2点が進めば、

破たんした大家さんの投資物件がたくさん出てくるでしょうし、

そうなると、

バブルがはじける様に不動産の価格が下がるかもしれませんって内容だったはずです。


こういった記事を見て「ほほぅ」って思うのが、

日銀さんとしては、

バブルを警戒しつつあるってことなんで、

近いうちに投資用物件への融資を制限したりする可能性が

高いかもしれませんね。

保証会社様様です☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

またもや忘れてた！！、「とどろき」です。


昨日は２月２２日

・

・

・

そう！

にゃんにゃんにゃんの「猫の日」だったんです！！


去年も忘れていましたし、

猫好きとして怒られちゃいそうです・・・。


そんなこと、まったく気にしてません☆


わたくしめは

駆け出し大家さんですけども

とりあえず満室で運営出来ています☆


でもまぁ、

アパートの方は８部屋中２部屋の方が、

保証会社さんを利用中です。。。

・

・

・

・

・

もう一回書いておきますが、

２部屋の方が保証会社さんを利用中です。


まぁ、

簡単に言うと、

「家賃が遅れてて、

保証会社さんが立て替えて支払ってくれていますよ」

ってことです・・・orz


入居者さんの都合もあるでしょうけども、

やっぱりお家賃が低めのアパートは

入金が遅れる率が高いのかもしれませんね。


保証会社さんが立て替えてくれるおかげで気になりませんが

私みたいな零細大家さんは

滞納があって入金がないとか、

督促業務をしなくちゃいけないとかあったら、

とてもじゃないですが肉体的・精神的なストレスで

続けられそうにありません。。。


保証会社さんについていただいているおかげで、

とりあえず入金のストレスない状態で居れますし、

万一このまま入金の遅れが続いても

退去の交渉までしていただけるので、

本当に感謝感謝です♪


しかしまぁ、

やっぱり何でも自分でやってみないと分からないもんで、

物件を買う前は入居が回るかどうかって、

数字のことしか考えていませんでしたし、

精神的ストレスを感じるってことは特段考えていませんでした。


今から賃貸経営を考えている方は、

大家さんって精神的ストレスはあるもんだって

覚悟した上で、

始められてくださいね！


私自身

ストレスに対して耐性があったので、

鈍感とも言いますが、

なんとかなりますが、

気の弱い方だと本当に大変だと思います・・・。


とまぁ、

保証会社さんに感謝しつつ、

甘い考えで大家さんになろうって方が世の中に多いので、

ちょっとでも注意喚起になればと書かせていただきました☆


数字が回らないと破たんしますし、
数字が回っててもストレスはあるんですよ！

不動産の保有期間の計算。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

実はまだ未経験・・・、「とどろき」です。


今の自宅中古マンションを含め、

私自身が３回ほど購入を経験しているんですが、

まだ自分自身の物件を売ったことがないんですよね。。。



え、そうなの？！


というのも、

不動産ってのは短期的に売却しちゃうと

そこそこ税金を支払うような仕組みになっているんです。
※もちろん利益が出たって場合ですよ。


で、

売却を検討する時の一つのポイント。


保有期間が５年未満か、

５年を超えているのかってこと！


この５年未満で不動産を売却しちゃうと、

短期間に転売で儲けている奴ってのは

金持っているだろうから

がっぽり税金とってやれ！ってことで、

利益の４０パーセント持っていかれます。


これに対して、

５年以上保有しての売却だと、

まぁ転売で儲けてる奴もいるかもしれないけど、

一般の人も居るかもしれないから、

それなりの税金にしとこうかな。ってことで、

利益の２０パーセントの税金で済むんです。


で、

ここが一点注意なんですが、

保有期間５年の計算方法！！


微妙に面倒くさいんです。


普通の人の感覚だと

例えば平成２９年１月１５日に物件を買って、

平成３４年２月１５日に物件を売った場合、

５年１か月が経っているので、

保有期間５年超えているって感じですよね？


ところが税金上の保有期間の計算方法は違うんです。


なんでこんな計算にしたのか理解に苦しみますが、

保有した最短の１月１日時点から起算して５年なんです。


つまり、

上記例だと最短の１月１日は平成３０年なので、

そこから５年ってことで、

平成３５年１月１日以降じゃないと

税金上の保有５年ってのは認められないんですね。
上の例だと、ほぼ６年保有ってことです。。。


ここをきちんと理解しておかないと、

５年経っているつもりが、

認められなくて４０パーセントの税金を払う羽目になるかもしれません。


一応覚えやすい（！？）考え方としては、

「物件を買ってから６回正月を迎える」って考え方らしいです。


また、

上に普通に書いている「買った・売った」ってのは、

基本的に売買契約日ではなく、

実際に所有権が移転した日で考えますので、

この点もきちんと理解しておいた方が安心かと思います。


意外に普通の不動産営業マンさんは、

保有期間５年で税金変わるってのは知ってても、

１月１日時点ってのを知らない方も結構いるんですよね。


なので、

あなたが物件を売りたいってなった時に、

損しないように覚えておいても良いかもしれません(笑)

利益とは。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

メジャーでバンジージャンプ、「とどろき」です。


昨日見た夢で、

測量に使うメジャーで

バンジージャンプしようとしてたらしいです。。。


特に高いところ苦手じゃないですし、

別に嫌なイメージじゃなかったんですが、

伸縮性の無いメジャーが紐って…。


どなたか夢に詳しい方に

私の心理状態を教えて欲しいもんです(笑)



寝言う時の夢を見てみたいもんです☆


「不動産の保有期間の計算。」って記事で書きました、

「利益って何を指すの？」って質問コメントを頂きましたので、

今日は不動産を売却した際の「利益」について書きます。


・
・
・

が、

昨晩1か月以上ぶりの飲み会で、
はしゃぎすぎまして、
かつ、
お客様とのアポイントまで時間がないので、
更新が夕方になります。。。

来ていただいた方は、
本当に申し訳ありませんm(_ _)m

↓更新しました↓


まず基本的なことを書きますが、

不動産を売却した際の税金ってのは

「所得税」です。


で、

「所得」＝「儲け（利益）」ですので、

売却の結果、

利益が出たら払う税金ってことですね。


今回、質問コメントをいただいたのが、

この「利益」ってことについてですが、

シンプルに書きますと、

「売れた金額」から

「仕入れ」と「経費」を引いたものです。


利益＝売れた金額－仕入れ－経費

ってことです。


こう書くとそりゃそうだって感じでしょうし、

「売れた金額」ってのは分かるにしても、

「仕入れ」って何？

「経費」って何を認められるの？

って感じでしょうから、

補足していきます。


とりあえず、

仕入れから書きますが、

これもシンプルに書くと

「いくらで買ったか？」ってことです。


ただし、

実務としては注意が２点ありまして、

①昔から住んでて、いくらで買ったか分からない。
（もしくは、５０円とかで買った記録がある。）

ってのがよくあるのと、

②建物の価値は下がる

ってのが計算するときに要注意事項です。


①のケースは

具体例を書いていくと、

１０００万円で売れたけど、

仕入れ金額が分からない、

もしくは大正時代に５０円で買ってた記録が残っていた場合ですが、

こういった場合は

１０００万円ほぼ丸々儲けとしてみなされるのでしょうか？


いえいえ、

一応救済措置として、

仕入れ金額として「売れた金額×５％」が認められるんです。


なので、

記録がないもしくは現在との価値が違いすぎる場合は、

１０００万円としたら５０万円は仕入れ金額として

認めてあげましょうって感じになるんです。


ちょいと長くなるので、

明日に続けます。