「+6万円」の謎。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

あいにく七夕は雨でしたが、きっと織姫と彦星は人から見えない分ゆっくりできたんじゃないかな、「とどろき」です。


今日の話は、不動産業者さんがお客様から頂く仲介手数料に関する謎についてです。

不動産仲介業者さんのところへ行ったことがある方はご存知だと思いますし、

別に知ってても何の役にも立ちませんが、

私がこの業界に関わって最初に気になったのは、

仲介手数料の計算方法でした。

DSC02359.jpg
確認するまで離れません。


国土交通省が定めた仲介手数料の規定、


成約価格×3%+6万円=仲介手数料(税抜)

















6万円って何よ?!


あれっ?

こんなの気にするの私だけですか?


まぁ、別に気付いて、計算したら難しい話じゃありません。



国土交通省の定める仲介手数料の計算式、


不動産価格200万円までの部分は、5%手数料をいただけるんです。


次に、不動産価格200万円を超えた部分から400万円までは、4%いただいて良いんです。


そして最後に400万円を超えた部分は、3%の手数料で計算するんです。



具体的に数字を入れて計算すると

1000万円の不動産を買う時は、

1000万円の内、

① 0円から200万円の部分の手数料は、
200万円×5%=10万円

② 次に200万円から400万円の部分の手数料は
(400万円-200万円)×4%=8万円

③ 最後に400万円を超える部分の手数料は
(1000万円-400万円)×3%=18万円

これらを合計すると36万円(税抜)です。


こんな計算になるんですが、何となく計算しにくいですよね。

じゃあ、計算しやすいようにすると

①部分の5%を3%で計算した時の差額は「4万円」
200万円×(5%-3%)=4万円

②部分の4%を3%で計算した時の差額は「2万円」
(400万円-200万円)×(4%-3%)=2万円


という訳で、

不動産の金額全体に3%をかけて、6万円を足した計算をすると

1000万円×3%+6万円=36万円

今まで長々と記載した計算をまとめた式になるという訳です。


いつもなら、手書きで棒グラフを書きながら説明するんですが、

文字だけで伝わりましたかね?


ちょっとした話で、

特に役に立ちませんが、

意外に知らない不動産業者さんもいるんです。

まぁ、トリビアとして。。。
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協定道路って知っていますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日の賃貸申し込みは連帯保証人の近くに住むことになったと連絡あり、ちょっと残念な反面ほっとした「とどろき」です。


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お住いになることが出来る場所があるとのことで、ほっとしました。



8月頭に引き渡しが終わったマンション、

お客様のリフォームが終わる時期だったので、

引っ越しのお祝いで電話させていただいたところ、

家具を含め、部屋をばっちり仕上げてから

食事に招いていただけることになりました。


私の妻も連れてきたら良いよとのことで、

ありがたい限りです☆


リフォームもばっちりされたということなので、

見に伺うのが楽しみですね♪


最近も紹介のお客様を中心に

ワンルームのご相談や戸建てのご相談を受けていますが、

その中で、

また珍しい物件が有りましたので

ちょいと書いていきます。



まず個人的な見解ですが、

不動産の取引は土地戸建の方が

マンションに比べるとだいぶ手がかかると思います。


土地戸建でマンションよりも注意が必要なのは

「道路」



「境界」

なんです。



特に道路に関しては、

これが分かっていれば不動産仲介一人前の中でも上位にくるんじゃないかと

個人的に思っているぐらい複雑・ややこしいんです。


で、その中でも今回対応している

「協定道路」・・・

再度、前提を書いておきますが、このブログは基本的に一般の方が不動産の購入・活用を検討した時の参考になるような内容を書いていますので、細かい内容は割愛します。


という訳で、細かい内容は省きますが、


所有している土地が私道に接している。

持ち分を持っていない道路(私道)に接している。

建て替えが出来ない。(建築許可が下りない)

銀行の融資がつかない。



等々の問題がある場合の解決策が「協定道路」なんです。


協定の内容も要点だけ書くと

・将来に渡って道路として使う意思がある。

・という訳で、何かしらを設置しない。

・今は幅が4mなくても、将来建て替えの時にでも道路の幅を4mにする。

・その道路に接している全員が参加する。

って内容の協定を結び、

市なんかの管理しているところに書面を提出することで、

再建築の許可が取れるようになったり、

売却する時に買主さんに融資がつけることが出来たりするものです。


協定道路と聞くと耳慣れない言葉でしょうし、

協定道路は、基本的に私道ですので、

不安だと思っている方もいらっしゃるでしょうが、


もしもこのブログにキーワード検索で辿り着いた方が

検討している土地が協定道路に接している場合は、

そんなに心配はいらないと思います。


単なる私道はきちんと確認しないと危ないですが、

単なる私道と違って、

協定道路になっている場合は、

皆が道路として使うことに同意しているということなので、

基本的にセットバックさえすれば建築許可はおりますし、

特に心配することはないってことです。


※協定道路の意味を地役権設定等と間違えている業者さんもいらっしゃるので、内容は確認してくださいね。



参考までに、

もしもあなたの親御さんの家が、

昔から家が何件か建っている場所で、

前面道路が私道、

昔の地主さんが道の権利を持っていて、

誰も建て替えていない場合なんかに、

協定道路にする必要が出てきたりします。


基本的に皆の意思疎通が出来れば、

協定の内容を書いた書面と連名で印鑑証明と図面を提出するぐらいで、

協定道路として登録が出来るので、

もしも私道ということで融資もつかないしと不動産の活用を諦めている方がいらっしゃれば、

一度、協定道路を検討することをお勧めします。


まぁ、もっと詳しい内容を知りたいという方いらっしゃれば、

コメント欄でも書いてください。


ちょっと問い合わせが多かったので、補足書きました。

住民票(除票)とは。

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

またまたややこしい案件のお手伝いをしており、それがまた嫌いじゃない「とどろき」です。


サラリーマン時代から

面倒くさいややこしい案件はとどろきに回しとけってことで、

私としては良い経験が出来る案件を多くお手伝いしてきました。
あ、Mってよく言われます。

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今の時期は毎週こんだけ抜けます。ファーミネーター最高です。


今、お手伝い中なのが、

市街化調整区域内での建築に関してです。


いつも、建築に関しては建築の会社さんにお任せしているんですが、

今回勉強もかねてお手伝いしています。















って、めっちゃ大変です。

地域によって、対応が異なったりして、

別の地域では出来たことが、

今回の地域で出来なかったりと、

二度手間三度手間がかかっています。


で、タイトルの住民票の除票のことですが、

以前住んでいたことを証明してくれる資料です。


住民票を移した後に「なんらかの」確認が必要になった時のために

5年間保持されていて取得することが出来るという法律になっておりますし、

5年を超えたとしても

少なくても電算(コンピュータ)化してからのデータは取ってあります。



今回は調整区域という基本的には建築許可が取れない地域ですが、

その中でも受理団地という特別に建築許可が取れるという場所なんです。


が、

今回は以前の所有者が建築をして、

その場所に5年間以上住んでいた証明を出さないと

次の人に建築の許可を出さないって言われてしまったんです。
意味が分かりません。以前の建築確認済証もあるんですよ。


前置きが長くなりましたが、

つまり今回私が担当しているお客様の建物を建てるために、

住民票の除票を取ってきてほしいと建築会社さんから依頼を受けて、

売主さんから委任状をいただき、

役場に行ってきました。


ところが、

以前別の地域では取得させていただくことが出来たんですが、

今回のエリアの役場さんは

5年経っている場合は印刷できないようになっているので、

お渡しできませんとのこと。。。


事情を説明しましたが、

もう一度、建築許可を出すところと協議してくださいって言われちゃいました。


一応、住んでいたという証拠書類は

戸籍の附票でも代用できるんですが、

これが本籍でしか取れませんし、

本籍も移動させている場合にめっちゃ大変なんです。













まぁ、お客様の素敵な家に引っ越し祝いに行くために、

今から附票の取得頑張ります。。。
と、別にウルトラCの案が出来るか確認してみます。



見直したところ、今日のブログは分からない人には分からないだろうなという内容に

なっちゃいました。

分かる人は、不動産仲介業者が附票まで取りに行くのって驚かれそうですね。。。
良い経験、良い経験って10回呟けば、前向きに対応できますよ。


今日の覚えていて欲しい結論は、

市街化調整区域には気をつけろっ!!

ってことですorz

管理費、修繕費の違い

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨晩髪をうまいこと切れて、いい気分な「とどろき」です。


7年程度前に休みなく働いていた時があり、

自分で髪を切るようになりました。


大体、月に1,2回ほどお風呂で、

10分かからない程度で、

仕上げています。


昨日は20分かけて切ったところ、

個人的にはいい感じに仕上がりました!

ちょっと手をかけるって大事ですね☆


そもそも、お客様とお会いする職業なのに

自分で切るなよって突っ込まれそうですが・・・。


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うちの箱入り娘です。ちょうど良いサイズの箱は捨てれません。



で、

今日の内容は、

マンションの管理費と修繕費についてです。


知っている人は常識じゃんって言われそうですが、

ご案内している時に、

案外、知らない方も多いので、

改めて書いておきます。


まず、

戸建派のお客様から、

「マンションは支払いと別に管理修繕費がかかるから」ってよく言われます。


よくひとまとめにされますが、

管理修繕費とはなんでしょうか?


当然、

管理費と修繕積立費のことですね。



では、

何故わざわざ二つに分かれているのでしょうか?


もちろん理由があります。

管理費と修繕積立費は役割が違うんです。


管理費とは、

マンションの日々の管理である清掃費用・共有部分の電気代、

それにあなたの大切な資産であるマンションの資産価値が下がらないように

修繕の計画なんかを立ててもらっている管理会社さんへ払う費用です。


例えるなら、

掛け捨ての保険料みたいなものですね。
(意味があって払っているけど、手元に残らない。)


マンションで自分の部屋さえよければ良いという方もいらっしゃるかもしれませんが、

全体の管理状態が悪いと資産価値が落ちますので、

自身の部屋の資産価値を落とさないためにも

管理費が高い安いという目線だけでなく、

管理状態を重視した方が良いと思います。


ようは費用対効果で

安かろう悪かろうだと、そもそも資産価値が落ちますので、

管理費に見合った管理をしてもらっているかが大切です。




で、

修繕積立費は

マンションの大規模工事をする際に

大体どのくらい費用がかかるってのが分かっていますから、

その工事費用をみんなで積み立ているってだけの話です。


例えるなら

定期貯金って感じですかね。
(利用予定があり、それに向けて積み立てている)



こうやって書くとご理解いただけると思いますが、

どっちも自分の資産(マンションの部屋)を守るための費用です。


上の方に書きましたが、

戸建は管理修繕費が要らないって考え方は少し違っていて、

戸建であっても家の手入れしないといけないので

同じように費用はかかります。


違いは強制的に積み立てさせられるか、

自分でコントロールできるかって部分だけです。



ここまで見ていただいて

管理費は無駄で、

修繕費が高いのは問題ないって方もいらっしゃいますが、

大切なのはバランスです。


ある程度管理費が高くついても

それに見合った管理であれば問題ないでしょうし、

いくら管理費が安くても

何もしてくれないなら意味が無いでしょう。


私はマンションに住んでいますが、、

今年マンションの大規模修繕の委員に立候補しています。


委員に立候補するのは初めてですが、

自分の資産が無駄にならないように

きちんと見極めながら

勉強してみようと思います。



そのうちマンション管理のネタも書きますが、

家を買った後に自身の資産に無関心な方が多いかと感じています。


もし良かったら、

マンションの管理組合の話し合いには参加してみて、

払っている費用が適正な価格で、

適切な管理をしてもらっているかをチェックしてみてください。


ご自身のために良い勉強になると思います。

中居正広のミになる図書館 2時間スペシャル_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

奥さんが録画してくれてた中居正広のミになる図書館が面白かった「とどろき」です。


うちの奥さんは私のために「不動産」がテーマの番組をよく録画してくれています。
(ビフォーアフターはほとんど見ませんが。。。)


9月8日の「中居正広のミになる図書館」2時間スペシャルの

「不動産 ウラ情報」が面白かったので、

いくつか補足します。


第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



やっぱ、世間一般的に不動産業って印象悪いんだなぁというのを

改めて感じる番組構成で非常に面白かったです。


確かにと納得できる部分もあれば、

これは大げさに言い過ぎでしょとか

嘘でしょってのもありました。


最初に「あ~、そうそう。」って納得したのは

「見せ物件」「ボロ物件」「決め物件」の話は不動産屋さんであれば

当たり前に知っていると思います。



どういった内容かというと


最初に予算オーバーだけど素敵な部屋を見せて、

その日の申込み意欲をあおる「見せ物件」に連れていき、


次に希望の予算近い「ボロ物件」を見せて

予算からの現実を理解していただき、


最後に予算・希望に一番近い「決め物件」を見せることで、


納得感を持って申込みいただきやすくなるというテクニックです。



実はこれには上級編というか追加編があります。

ちょっと腕の良い不動産営業の担当は

「決め物件」まで見せても申し込みを悩むお客様には

「決め物件」より少し劣る物件まで案内できるよう準備しているケースが多いんです。


というのが、

「決め物件」を見て悩む時は、

自分の予算・条件から言うと悪くないのは理解しているけど、

もっと良い物件あるんじゃないかなと悩まれていることが多いので、


「決め物件」より少し劣る物件を後押しで見せることで、

やっぱり「決め物件」が良いって思わせるテクニックなんです。



売買はまた違ったりしますが、

賃貸で借りる物件を決めた方は、

3件目、もしくは最後から2件目を申込みしませんでしたか?


そうであれば、

テクニックは使われていたかもしれませんね。



ただし

誤解の無いように!
別に「決め物件」に罪はありません!!



むしろ、あなたの予算・条件を聞いて、

その営業担当が一番条件に合っているだろうと準備している物件なので、

合わなかったら単純に出来ない担当だなぁってことです。



ここで注意していただきたいのが、

お客様がそこに住むというイメージ無く、

自分の利益しか考えない担当が残念ながら少なからず居るので、

「決め物件」に担当が儲かる物件を持ってくるケースがあります。



家を決める際には

知らないことがあっても当たり前ですが、

少なくとも担当が本当のことを言っているかどうかぐらい

見抜ける程度には勉強するか、

信用できる担当と家探しをしましょう。



ちなみに私と家探しをしているお客様はご理解ただけると思いますが、

私はこのテクニック使ったことありません。


物件を良く見せるために物件案内時には

印象を良くするため大通りを通るというテクニックなんかもありますが、

裏道バンバン使って、

物件を見せる順番なんか考えもせずに最短ルートでお見せしています。
営業としたら、二流なのか?


そんな信用のおける担当である私と家探ししたい方は

遠慮なく問合せしてきてくださいね☆
やっぱりずぅずぅしいって言われます。



「中居正広のミになる図書館」面白い番組でしたし、

何度かに分けて掘り下げますね。

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最近ネタに困っているんじゃないって突っ込みは無しの方向で・・・。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実は昨日、めっちゃ贅沢出来たので、来月も10日を狙ってスーパーに行きたい「とどろき」です。


1年住んでて初めて知ったんですが、

毎月10日は近所のスーパーにて魚の日ってのをやっているらしいんです。

この近所のスーパーは本当に魚が美味しくて

かつ20時を過ぎると刺身が半額になっているので、

あんまり種類が残っていないことが多いんですが、

昨日は違ったんです♪


昨日はたくさん種類も残ってて、

元々の値付けも高くなかったんです。


サンマ1匹分の刺身が298円!
の半額☆

かつおの刺身が328円!
の半額☆

大トロって書いたサーモンの刺身が398円!
の半額☆

計500円の出費ですが、

うちの奥さんが買ってくれました!!


みんなもJOINTってスーパーが近くにあったら行った方が良いですよ☆

IMG_0678.jpg
おすそ分けもらって満足したので、口あけて寝てます。


という訳で、昨日の続きで、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



第14位の事故物件は不動産屋さんが儲かるオイシイ物件ってのは理解が出来ませんでした。

※事故物件…物件内で、人がお亡くなりになっていたり等、一般的に人が気になる事象があった物件のことです。


売主が大目に手数料くれるみたいなことを言われていましたが、

私の知っている範囲内で、

仲介手数料以外に上乗せて広告費をくれる物件ってのは

今まで売買物件で出会ったことありません。
東京の方は違うんですかね?


まぁ、この部分で納得がいったのは

金額の下がり幅が

自然死1割引き、事故死2~3割引、事件死3~5割引ってのは

何となく感覚として「そうそう」ってなったところぐらいですね。



第13位のリフォーム済み物件は自分でリフォームするより割高ってのは

半分本当で半分嘘だと思います。


いつもお客様にお伝えしますが

メリットがあればデメリットがあります。


リフォーム済みで売りに出る物件の9割以上は不動産業者さんが売主のはずです。


メリットは、

〇リフォームした現状を確認して買うことが出来る。
ぼろぼろの状態からリフォーム後のイメージって難しいんです。

〇なかなか自分では取り組めない壁紙なんかをセンスよく選んであることが多い。
初めてリフォームするのに変わった壁紙を選ぶのは勇気が要りますよ!

〇不動産業者(つまりプロ)が売主なので、2年間の瑕疵担保が付いてくる。
宅建業法でプロが素人を騙さないように決まっているんです。


デメリットは

〇業者なので利益を乗せる。
これが割高になるって言いたいんでしょうね。


自分で実施する場合は、

これらの内容が逆になるんでしょうが、

基本的に不動産業者さんも仕入れて売る訳ですから

売る時の価格が売れるであろう相場からだいぶ離れていたら

そもそも仕入れません。


つまり仕入れるのは

相場より安く買える物件なんです。


じゃあ、

その安い物件を一般の人が買えるかと言えば、

たぶん買えません。


なぜならば、

業者さんは明日にでも現金を準備したりしますし、

なんか物件にトラブルあっても個人の売主に責任追及しませんし、

契約時にローンが通らなかったら解約するなんて特約もつけずに

購入しますので、

売主さんの状況によって「安くても早く現金化したい」とか、

「安くても近所に内緒で売りたい」って物件を買っているんです。


で、

リフォーム済み物件も基本的には安く仕入れた物件を

業者さんが売れるであろう金額(つまり相場)で

売りに出しますので、

一概に割高とは言えないと思います。


でもまぁ、

不動産業者さんも売り出しする時は割高な価格から売り出すことも多いので、

大切なのは、

その物件が割高かどうかを判断できるぐらいは

あなたが検討しているエリアの相場を理解しておくってことです。



第12位のデザイナーズマンションはデザイナーがデザインしたとは限らないってのは、

まぁそうでしょうねって感じで、

特にコメントはないですね。。。


デザイナーズの建物は良くあります。

たくさん家を建てている業者さんなんかは

初めて建てる方に比べると色々と試せるので

別にデザイナーさんを入れずに

それっぽい工事をすることはあるんじゃないかと思います。



第11位の広告にNGワードがたくさんってのは

悪徳不動産屋さんかどうかをチェックする手段の一つだと

軽く知っていたら良いのかなと思います。


不動産チラシでは根拠のないキーワードは使っちゃいけないんです。

例えば、

「日当たり良好」

根拠なく利用していたら不可です。

ただし、根拠があればOKで、

南側が空き地で実際に日当たりが良いって理由があれば問題無いです。


なので、

ここで一般の方が知っておいたら良いのは

このキーワードは根拠があるのかな?って感じる文言が多かったら、

根拠を聞いてみるってことです!


根拠が無いキーワードをたくさん掲載している会社は

そんな会社って見抜く一つの方法と思っていたら良いんじゃないでしょうか。



で、アポ予定の時間が迫ってきたので、

今日はここまでです。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実はこのブログ事務所の大家さんも見ていることが分かり、ドキドキしてる「とどろき」です。


昨日、大家さんとお話しする機会があり、

少ししゃべっていると「ブログを見てメール送ったよ」って

大家さんから言われました!?


すんごい感じの良い面白い大家さんなんですが、

自身の不動産名で検索して

たまたま辿り着いたとのことでした。


やっぱ大家さんって自分の物件がネットに載っているか

検索するものなんですね。







私?

もちろん検索したことがあります!

あ、ちなみに大家さんはパソコンが苦手とのことで

送ったと言われるメールは届いておりませんでしたが、

メールアドレスを聞いて私からメールをお送りして、

返事をいただいき、メル友になっちゃいました(笑)

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これは伸びてるのではなく、この体勢で寝てるんです。





今日は意外に評判が良いので、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら


前回の続きからなので、

第10位の「ネットで検索できる物件にはウソ物件が混じっている」ですね。
※ウソ物件・・・実際には紹介が出来ない物件を掲載し、集客するための物件。オトリ物件とも言う。


これは微妙な所ですね。

昔は知りませんが、

今、売買でウソ物件を載せている会社はさすがに見たことありません。
賃貸は分かりません。。。


でもまぁ、

契約が終わった物件を延々とネットに掲載しっぱなしの業者さんはいらっしゃいますので、

ウソ物件と言えばウソ物件を載せていることがありますね。


ネットの掲載を下ろすタイミングが業者さんによって違ってて、


買付(申し込み)が入った時点で下ろすか

契約が終わった時点で下ろすか

決済(引き渡し)が終わった時点で下ろすかは

業者さん、もしくは売主さんの意向で決まります。


どの時点で下ろすかは

ぶっちゃけ集客を狙っている業者さんなのか


引き渡しが終わるまで何があるか分からないので、
万が一、解約になった時のために掲載しておきたいって売主さん希望なのか


単にネットから下ろすのを忘れている業者さんなのか

っていうような部分で決まっているようです。



あくまで個人的見解ですが

上の理由は全部、業者側・売主側の都合で

買主であるあなたの都合は後回しにしてありますので、

問合せした物件が無い場合は、

その業者さんからは家を買ったり、

借りたりはしない方が良いかもしれませんね。



第9位は「売値の半額で家は建つ!?」についてです。

これは正直、視聴率を上げるための表現だなと思いますが、

でも、まぁまぁ嘘でもないと思います。


まず、ここで書いてある「売値の半額」というのは

大手ハウスメーカーさんの原価のことを指しているだろうってことです。
※この場合は、人工代・原材料費等を足した金額と思ってください。


で、

確認ですが、

原価がいくらであれ、

原価でモノを買うことって出来ますか?



基本的にできないですよね?

売値と原価の差額、つまり粗利の中から

働いている方のお給料、広告費、事務所経費なんかが出る訳ですから、
あなたが展示場に行ってもらうお土産も・・・

半値で家が建つってのは原価の話であって、

半値で買えるって訳ではないってことです。


ちなみに大手ハウスメーカーさんにそんなに払いたくない方は

地場の工務店さんを選べばいいです。


地元でもテレビCMやっているようなところは別ですが、

工務店さんの場合は基本的に3割程度の利益幅ってところで、

かつ(自社工事やったりで)原価自体が少し安くなるので、

大手ハウスメーカーさんの6掛けぐらいで作ることは可能だと思います。


誤解の無いように書きますが、

私が担当した新築を建てたお客様の半分は大手ハウスメーカーさんを選ばれています。


上に書いた内容の説明は皆さんにしていますが、

予算は一番大事というのは間違いないにしても、

あくまで家族のしたい生活というイメージ出来ない会社で建てちゃダメですからね。


そのうちに

大手ハウスメーカーさんvs地場の工務店さんの

メリットデメリットも書きましょうかね。


ここの結論は

知っておくのは大切ですが、
原価を知ってても別に安くはならないってことです。




第8位「突貫工事かどうかはチラシを見ればわかる」は

聞くとなるほどって、知らない部分もあったので面白かったですね。


一番需要の多い3月末までに引っ越したいというお客様の要望と

それに間に合わせたい不動産業者さんのやり取りがあるなと感じました。


簡単に言うと「竣工/平成〇〇年3月」って書いてあるケースは注意ってことですね。


通常、5月ぐらいに完成するものを

一番の需要期に合わせて突貫工事をするってのは納得です。


実際、マンションの躯体を作る業者さん・電気工事業者さん・内装屋さんから聞いたことありますが、

引き渡し時期は延ばせないから、

最後の時期はめっちゃ大変って言われてました。


ちょっとしたおまけ話ですが、

マンション内の電気工事・内装工事は

基本的には1階から最上階に向かって工事するらしいです。









つまり、

もともと3月引き渡しのマンションで、

最上階買う場合は、内装が本当にどたばた工事している可能性があるってことです。


内装屋さんはプロなので、

そんなにひどい工事はしないでしょうが、

念のため、引渡し前のチェックはきちんとしましょう。




第7位の「新築マンションの抽選、実は抽選してないこともある!?」

新築マンションの販売をしたことがないので、

本当かどうか知りませんが、

基本的には本当なんじゃないでしょうか。


確かに公開での抽選はごまかせないんでしょうが、

例で出ていた「最上階・角部屋」に5件申し込みが入って、

そのうちの一人が「この部屋が買えなかったら、このマンション買わない」って方で、

他の四人は「この部屋を買わなくても、マンション内の別の部屋でも良いか」って方たちだったら、

実際問題、抽選なんかしないんだろうなと思います。


新築マンションの販売にはノウハウがいろいろあるらしく、

一気に販売しなかったりするらしいです。


一気に販売するとモデルルームに貼ってある部屋の一覧が寂しいことになるので、

「第一期分譲」「第二期分譲」と銘打って、

複数回に売出のタイミングをずらしたりして、

部屋の一覧にたくさん花が貼ってある状態を見せるなんてのは聞いたことがあります。
(今はもっと色んなやり方があるんでしょうね)


結論は、
どうしても欲しい部屋があったら、
「この部屋買えなかったら、このマンションは買わない」
っていうことですね。
まぁ、融資の問題もあるので、絶対選ばれるってことは無いでしょうけども・・・




「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」のネタは、

あと2回程度でまとめようと思います。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

10年ぶりにマニュアルの車に乗ってみましたが、意外に違和感なかった「とどろき」です。


いつも乗っている車が車検だったので、

今日は朝から知り合いの車屋さんに持ち込んできたんですが、

事務所に冷蔵庫を運んだりしたかったので、

代車に軽トラックを準備していただきました。


この軽トラがマニュアル車で、

20歳のころ以来で運転しましたが、

思っていたよりは普通に運転できました。


ただし、

台風のため、

事務所に冷蔵庫等持って行けそうになく、

なんのために軽トラックを代車にしてもらったか、

あまり意味ない感じです・・・orz



で、

今日は「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら


前回の続きからなので、


第6位の「警察官僚・大学教授・医師は三大落としやすい職業」についてです。

番組の中で、落としやすい理由は大きく4つ上げてあり、

〇収入が多い
〇経済的に自立している
〇自身の決定権が強い
〇予算アップがしやすい

って内容でした。


個人的な意見ですが、

特に落としやすい職業ってないかなと思いますが、
結局人と人なので、職業は特に・・・。

不動産を売るという仕事をされている方の場合は、

確かに予算アップもしやすくて、

自身で決定されるお客様はやりやすいのかなと思いました。


ただ、

これは出来る営業マンにとっての話で、

これらの職種のお客様は要求レベルも高いことが多いので、

出来る営業マンの方以外にとっては

結局ハードルの高いお客様になるんじゃないでしょうか。



ちなみに番組ではここで一般的な不動産業者さんの

年間取引目安の話がありましたので、

ちょっと補足しておきます。


番組で言われていたのが

年間30~40件の取引をしていたら優秀な営業マンって言われていました。

まぁその通りかなと思います。


野球に例えると

平均で月に2件取引している場合、

かろうじて一軍にいる選手ってところです。


平均で3件取引していると一軍のレギュラークラスでしょうかね。


で、平均4件取引していると打率3割イチロークラスってイメージだと思います。


ここに書いたのはあくまで一般的な不動産業者さんのイメージで

大手さん系列の不動産業者さんだったら、

それぞれ1件ずつ上乗せしての評価って感じですね。











え、私ですか?
自慢になるんで、←嘘です。大したことないんで、内緒です。。。



第5位の「裁判所がやっている不動産サイトがある」


これは競売のBITっていうサイトのことですね。

これが第5位ってのは違和感があるぐらい

大したことない情報じゃないでしょうか?


ちなみに市場価格の3~4割引きで買えるって放送していましたが、

基本的に嘘です。


というのが放送されていたのが、

入札可能価格の話をしていて、

実際に落札された価格の話をしていなかったからです。


福岡辺りなんかだと不動産を買い取って転売する業者さんが

頑張っていらっしゃるので

市場価格の8~9割で落札されています。


また、落札を代行する業者さんもいらっしゃいますが、

きちんと選ばないと残念ながらあまりよろしくない業者さんもいらっしゃいます。


というのも私が不動産業に関わる前に

賃貸で住んでいた部屋に

「あなたの住んでいるマンションが○○万円で買えるかもしれません。
ご興味のある方はお問合せ下さい」

って封筒が入ってて、

金額が安かったので問合せをしたら

二度と関わりたくないような対応をされました。


後から分かりましたが、

競売の相談を受けている業者さんで、

宅建業の免許を持たずにお仕事されていらっしゃいました。


まぁ、競売の代行は宅建免許無くても大丈夫なんですが、

皆さんがもしも競売で家を買いたいと思った時は

せめて宅建の免許は持っている業者さんを選んだ方が良いかもしれません。


ちなみに福岡であれば、

競売物件であっても住宅ローン組ませてくれる金融機関さんもありますよ☆



最後のおまけ情報ですが、

競売の物件情報を見たいのであれば「BIT」よりも

個人的には「981.jp」っていうサイトの方がおススメです。


981.jpは無料の会員登録すれば、

3点セットと呼ばれる資料も見放題なので、

興味がある人は一度見てみても良いかもしれません。


ちなみに私は不動産の仕事に就く前から見てました。


競売の仕組みはまた別途書きますね。



第4位の「15階建てのマンションは要注意!!」

簡単に書くと45メートルの高さを超える場合は

建築基準が厳しくなって、

建築コストがかさむので

15階建てのマンションは

無理やり45メートルの高さ内に収めている可能性があるって話でした。









うぅむ。

福岡の私が対応しているエリアでは

そもそもその階層の物件が少ないので

へぇってぐらいの話ですね。


45メートルの高さを超えないように造っているんだなぁというところが

勉強になりました。



という訳で、

今日はここまでです。

あと一回で最後まで書きますね。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_5

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日はアポなかったんで休みのつもりが、事務仕事しているうちに夕方になっていた「とどろき」です。


アポの無い日が休みと決めていましたが、

やっぱり事務系の仕事をしている時にオンオフがつけにくいなぁと思います。


携帯を見てみると20件以上電話して、

着信が10件以上ありました。


朝8時半から始めて、

事務仕事が終わったのが16時。。。











と、忙しいアピールしてみましたが、

実際はこんな感じです。

DSC01853_1.jpg
こいつらと戯れて、めっちゃ休みを満喫しました。
独立前から思っていた以上にお客様とのご縁をいただいており、本当に感謝感謝です!


で、

今日は「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」の第3位から第1位について書いていきます。

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



第3位の「人気物件と思わせるため、ワザと内見時間を被らせる」ですが、

これも第3位に持ってくるほどのネタなのか?と思います。


というのも第15位であった物件を見せる順番と同じように

単純にお客様を煽るだけのテクニックという話じゃないでしょうか。


でもまぁ、他の方と内見が被っていようか、

ご自身だけでの内見であろうが、

不動産ってのは同じものがないんです。


あなたが内見に行くってことは

少なからず条件に合っている物件のはずですし、

他の方が同時に見ていようが見ていまいが、

ご自身のしたい生活が出来る物件で、

支払いに無理が出ないって時は申込みを入れましょう。


内見が被っていなくても

あなたが良いと思った条件なら、

他の方も良いと思うでしょうから、

きちんと自身の条件整理と物件を見る目を養っておきましょう!


ここで大事なのは、

他人(営業マン)から言われて「良いな」って感じる時は止めておきましょう。

自分自身で「ここなら家族が幸せになる」って判断できた時に進めましょう。




第2位は「営業担当者が売り込むのは、いい物件ではなく『自分が儲かる物件』?!」
とりあえず悪役っぽい課長が子猫を助けて溺死ってのが泣けました。











まぁ、なんていうか

このブログでも書いているので繰り返しは書きませんが、

業者は「両手」の仕事を狙うってことですね。


その中で、良心的なセールスマンの見分け方は

「片手・両手」等のウラ事情を全て話すって

放送されていました。


私も何度も書いていますが、

結局は担当者によるってことです!


どの業界にも自分のことしか考えない担当者さんはいらっしゃるでしょうし、

不動産業界には自分のことしか考えてない担当者さんが特別多いという訳じゃないと信じていますが、
まぁ実際に、そこそこ多いですけどね。

大切なのは一生に一度である可能性が高い「家を買う」時は、

お客様自身も労力を払い、

最低限の知識は身に着けた方が良いってことじゃないでしょうか。
少なくとも担当者が良心的かどうかを見抜けるぐらいの知識。



第1位の「マンションと一戸建て、買った方が良いのは結局『一戸建て』?!」について。。。













視点の問題ですね。

不動産関係を商売にしている方々の意見だなと思います。


私の意見としては、

一戸建が一方的に良いとは思いません。


どちらの選択肢もメリットデメリットがありますので、

両方知った上で、

あなたのしたい生活・無理なく払える額に合わせて判断するべきじゃないでしょうか。


あなたにとって、マンションか一戸建、どちらが良いかは
番組の放送に惑わされずに

どちらの方が(先々まで含めて)家族が幸せに過ごせるかって考えて選んだら良いんじゃないでしょうか。
ちなみに私は戸建派ですが、住んでいるのはマンションです。
何故なら奥さんがマンション派で、それが家族の幸せだからです。




ってな感じで、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」に関する追記と感想は終了です。


もっともっとこんな番組をやってくれたら、

お客様自身に不動産を選ぶ知識が増えてくるかなと思いますし、

お客様が知識が増えれば、

結果として不動産の営業マンも良くなるかもしれませんね。


あなたの家探しが楽しく、

失敗されないことを祈っています!


もう一枚、休みの写真です。
DSC01856_1.jpg
夕方から昼寝しました。あんまり頭を上の角度から見ないようにして下さい!

買った部屋が狭くなる?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

納豆はひきわりの方が美味しい気がするけど、特に根拠が無い、「とどろき」です。


まぁ、近所のスーパーで安売りしている納豆は、

ひきわりじゃないので、

普段はひきわり買っていませんけど・・・。

IMG_0015.jpg
真ん中の子が貧乏貴族になっているの分かりますかね?


今日は時間が無いので、手短です。

私自身、一件目のマンションを買った時の契約時に気が付いた話で、

不動産屋さんならお客様に一回は突っ込まれたことある話じゃないでしょうか。


マンションを購入する際、

チラシに専有面積62.54㎡って書いてあったのに、

契約する時の書類には専有面積59.59㎡って書いてあることがあります。


契約書に書いてある部屋の広さが違う?!

今まで良い担当だと思っていましたが、

こ、こ、これは悪徳不動産屋さんのやり口でしょうか?!









って、私は思っちゃいました。


いやいや、ほとんどのケースはこの形での販売のはずです。

これは「壁芯面積」と「内壁面積」との表記の違いなんです。


マンションの販売パンフレットやチラシに記載してあるのは、

部屋と部屋の間にあるコンクリート壁の真ん中からの面積

つまり壁の真ん中から測った面積=壁芯面積での表記がされています。
少しでも広く見せたいんでしょうね。


で、法務局に登録される面積は

実際の部屋の広さの面積

つまり壁の内側から測った面積=内壁面積での表記がされているんです。


なので、

不動産の広告は少しでも広く見える「壁芯面積」での表記をし、

契約は法務局に登録されている「内壁面積」で表記するようになっています。


不動産屋さんからしたら当たり前の話ですが、

私は契約した時に損した気持ちになりましたし、

事前に知っておきたかったので、

書いてみました。



まぁ、念のため補足しておきますが、

あなたが実際に見て、気に入った部屋自体が狭くなる訳じゃありません。


あくまで表記が違うだけなので、

実物を見て、したい生活が出来る広さかどうか確認していたら、

特に問題はない内容だと思います。
でも、事前に知っておかないと損した気持ちになりますよね。


という訳で、

役に立たないけど、

マンションを買う前に知っていると、

損した気持ちになりにくい、

ちょっとした豆知識でした。

重要事項説明について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨晩腹巻をまいて寝たら、朝までぐっすりでした、「とどろき」です。


基本的にめっちゃ暑がりなんですが、

今の時期に薄い掛布団をかけて寝ていると暑いみたいで

寝ている間にいつも布団をはいでいます。


布団をまったく使っていないと夜中に一度、

寒くて目が覚めるんですが、

昨晩腹巻をまいて寝たら、ちょうどよく寝れました!


暑がりだけど、

布団無しだと寒くて目が覚めるって人にはおススメです☆
こんな人、居ませんかね?

IMG_0016.jpg
昨日の写真のアップです。


私事ですが、

実は今週誕生日かつ最近休みを取れてないので、

明日・明後日とお休みをいただくことにしました。


このブログは予約投稿って形で設定してみますが

上手く更新されていなかったら、

ごめんなさい。


今日は、

重要事項説明について書いていきます。


お客様から要望があった内容なので、

ご参考までに。


重要事項説明とは

不動産を買おうとする方が、

買う

最低限これぐらい知っておきなよ

って内容を書面で説明を受ける義務があるものです。



また、不動産業者さんの方でも資格を持った者

資格者証を提示しながら説明する義務があります。



重要事項説明は調査に行く業者さんによって、

内容の深さが全然違うのと、

説明をする担当者によって、

お客様の理解度が違います。
同じ教科書を使っているのに教えるのがうまい先生とそうじゃない先生がいるようなものです。


説明に慣れていなくても

資格を持っているだけの人間が説明しても法律に違反しないので、

場合によって内容の分かっていない担当者が説明することがあるんです。


また、お世話になっている不動産会社の社長さんも言っていましたが、

重要事項説明ですが、

重要事項朗読する業者さんもいらっしゃるんです。
項目一つ一つを読み上げるだけ・・・
それで説明したって言うんです。。。



はっきり言いますが、

専門用語も多いですし、

初めて見た方が分かりやすい内容ではないと思います。



不動産業界では、

契約と同時に重要事項説明をすることが一般的に多いですが、


家は気に入ったけど、

担当している会社さんが信用できない場合は、

事前に重要事項説明をいただいて、

知り合いに見てもらっても良いかもしれません。


まぁ、これをすると多くの不動産業界の担当者さんは、

「あなたを信用していません」って言われているように感じるようなので、

余程信用が出来ない時以外はおススメはしませんけども・・・。
やっぱり気持ちよく動いてもらった方が、良く動いてくれるものだと思います。


もちろん私は言ってもらえれば先にお渡ししますし、

調査している中でマイナス点が出てきたら先に伝えてます☆



重要事項説明のポイントはたくさんあるので、

知りたい方が多いようであれば、

その内に書こうかと思います。

電柱の所有者って誰?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は慣れない予約投稿なので、更新されているか心配な「とどろき」です。


今日明日は誕生日を兼ねて休みをいただきました。

といっても、電話は出ますので

御用の方は遠慮なく連絡ください。


ちなみに9月30日にこの記事を書いていますが、

まだどこに行くか決めていません。
どこにも行かずにごろごろしてるかも・・・


もしも山の方に行った場合は

電話がつながらないことがあります。


お手数ですが、

圏外だった場合は、

私の方に履歴が残りませんので、

何度か電話してください。


よろしくお願いいたします。



で、

今日も知ってても役に立たない不動産豆知識です。


町のあちこちにある電柱ですが、

誰が所有しているか知っていますか?

















市?

県?

国?











基本的に所有者は「電力会社さん」か「NTTさん」です。


普段どちらが所有者なのかはどうでも良い話でしょうが、

新築をする時なんかに土地の真ん中に電柱があり、

車の駐車スペースの関係で動かして欲しいって時には、

電力会社さんが持っている電柱だったらラッキーですね。


というのも

実は電柱の移設は距離〇メートルに1本は必要って規定の中で

また移設に正当な理由があれば、

基本的に受けてくれるんですが、

電力会社さんは無料でやってくれるケースが多いです。


これに対して、

NTTさん所有の電柱は動かすのは可能ですが、

基本的に有料です。
まぁ、50万円見てたら足りますが、大金ですよね。


じゃあ、ご自身の家の前の電柱がどちらが所有しているかを見分ける方法ですが、

実は簡単なんです。


電柱に貼っているプレートの内、

上に貼っているプレートに記載がある方が所有しています。

写真 2014-09-30 15 48 27
こんな感じ。ここは九電さんが所有のようですね。



今から先は電力会社さんも電柱の移設を無料で受け続けてくれるかは分からないって言われていますので、
原子力を動かせないので、大変らしいです。

この記事がいつまで正しいかは分かりませんが、

電柱に関する、ちょっとした豆知識でした。

日本の区域について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実は今電話の開通作業中で、つながるかドキドキしている「とどろき」です。
この話です。


昨日今日は誕生日を兼ねて休みをいただいています。

といっても、電話は出ますので

御用の方は遠慮なく連絡ください。


ちなみに9月30日にこの記事を書いていますが、

まだどこに行くか決めていません。
どこにも行かずにごろごろしてるかも・・・


もしも山の方に行った場合は

電話がつながらないことがあります。


お手数ですが、

圏外だった場合は、

私の方に履歴が残りませんので、

何度か電話してください。


よろしくお願いいたします。

DSC02169.jpg
昔は可愛かったなぁ。。。


で、

今日は宅建試験も近いので、

ちょっとした参考までに、

日本の区域に関して書いていきます。


(私の重要事項説明の時、こんな感じで説明をしていきます。)


簡単に書くと

日本は3つの区域に分けられます。


①市街化区域

②市街化調整区域

③線引きされていない区域


まず前提として、

国としては一つ一つの町を発展させたいという思惑があるんです。


そして町が発展するためには人が集まっている必要があります。

人を集めて発展させたい地域

これが①の市街化区域です。


じゃあ、市街化区域を中心に、

市街化区域の周りで、

言ってしまえば土地は安いんだけど、

そこに人が住むようになったら町が発展しにくくなるので、

発展させるかを調整したい区域

これが②の市街化調整区域なんです。
調整って書きますが、基本的に市街化抑制区域と思って良いです。


で、

最後に市街化調整区域の先で、

そんなに便利も良くないし、たくさんの人は住まないんじゃないかっていう

制限をかける必要がないんじゃないのかと判断された地域

これが③の線引きされていない区域です。
実際に住んでいる方はいらっしゃいますが、覚えやすいようにこのような表記をさせていただいております。
ご了承ください。




私自身が丸暗記は得意ではないので、

こんな感じで理由を添えて覚えるようにしています。


宅建試験受ける方は頑張ってくださいね!

考え方を知りたい方は、

どの辺りを知りたいか聞いていただければ、

ブログででも書いていきますよ♪

ちょっとした不動産常識。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

早見早聞って、すげぇー「とどろき」です。


10年ぐらい使っていた14型TVから

4年ぐらい前に一気に37型TVに買い替えしたんですが、
物持ちは良い方で、学生時代の洗濯機と電子レンジとコタツ使っています☆

最近、気が付いた機能があり、

録画した番組を1.5倍速で再生できるんです。
この機能のことを「早見早聞」っていうみたいです。


ドラマなんかだと台詞が聞き取れなかったりしますが、

ニュースなんかだと十分聞き取れます。


事務仕事を自宅でする時は横で流しておくと

無駄な時間を取ることなく経済情報なんかがチェックできて便利ですね。

123.jpg
コタツに上ったところを捕獲して、しかるところです。



今週来週は重説契約・決済が合計4件立て込んでおり、

私が売主様側の物件にもかかわらず

買主様側の業者様に契約書を作成いただくという暴挙に出ております。


という訳で今日は、

契約書はだれが作るの?ってことを書いていきます。













当然ですが、不動産業者が作りますよね。


その上で、

ある常識と言いますか、一定のルールがあるんです。


まず基本的には売主様と買主様がいらっしゃる場合、

売主様担当の不動産業者さんが作るってのが常識です。


これが私が冒頭に書いた買主様側の業者さんに作っていただくのを

暴挙って書いた理由です。


あ、念のため書いておきますが、

私が売主様側の担当だったので、

物件調査は事前に済ませており、

資料は全部お渡ししましたので、

私自身が調査をしてないってことじゃないですよ。。。
Fさん、作成ありがとうございます☆今度ランチおごりますね!


この常識があるからこそ、

面倒なこともありまして、

やっぱりめっちゃ適当な契約書を作る業者さんもいらっしゃるので、

こんな業者さんが売主様側の担当だとまぢで大変です。


というのも契約書が間違いだらけで、

それを指摘すると「ほかの業者さんからは文句言われたことが無い」

「そんなこと言うなら、おたくと取引しなくても良い」
こんなこと言うから、他の業者さんは面倒くさくなって指摘しないんでしょうけど。。。

と言われたりすることがあるんです。


こういった場合は、

物件の問合せをしている時に大体どんな業者さんかってのは分かってきますので、
(電話の対応なんかで、においを感じ取るんです。)

その業者さんが預かっている物件をお客様が欲しいってなった時は

申し込みを入れる段階で、

「お忙しいかと思いますので、重説契約書はこちらで作成させて下さい!」

って言うようにしています。


すると契約書を作成するのは手間がかかりますので、

大抵のケースは「じゃあ、お願いするわ。」って話になりますので、

すんごいスムーズに話を進めることが出来ます。


一部の大手不動産業者さんなんかは、

このやりとりが面倒なようで、

必ず契約書の作成をしていただけます。
(全国でやっているのでトラブルにならないようにしているでしょうね。)



このようなちょっとした常識っていくつもあって、

例えば所有権移転の手続きをする司法書士の先生は

買主様側(の業者さん)が指定するってのもあります。


今時そんな商売している業者さんなんか居ないんでしょうが、

昔は売主様側が指定した司法書士が、

売主様とグルになって、お金をもらったけど、

所有権を渡さないケースとかが実際にあったんでしょうね。


ちょっとした常識なんですが、

それが常識になった背景を聞くと恐ろしい時代もあったんだなと思います・・・。


とまぁ、

いつも通り知ってても役に立たない、

ちょっとした豆知識でした。

地盤の話_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先日に引き続き、那珂川のJAゆめ畑おススメですよ「とどろき」です。


那珂川方面に行くことが多く、

週に2回は「ゆめ畑」で野菜を買っています。


他のJAの直売所と比べても、

新鮮で、安い野菜が売っていますので、

近くに住んでいて行ったことのない方はおススメです☆


ただし、難点も書きますが、

狙った野菜がないことが多いってことです。


ニラが欲しくて行くと見事にニラが無く、

葉物が欲しい時には葉物が無く・・・。


そ、それでも、新鮮さと安さで、おススメですよ♪


201212.jpg
寒くなってくると三匹仲良くなるので、可愛いです。


今日は「地盤」の話から、

家買う時にぶれないための話です。


お客様自身が色んな所で話を聞かれて思いこまれていることもあるので、

ちょいと補足で書こうと思います。


だいぶ前の話で、

私が直接担当したお客様ではなかったんですが、

別の担当のフォローで付いたお客様が「切土・盛土」にこだわられていました。


そもそも皆様は聞いたことありますかね?


切土(きりど)・・・山や丘を切り崩した土地

盛土(もりど)・・・埋め立てや土地の高さを合わせるため、土を盛った土地


のことなんですが、

そのお客様は新築のメーカーさんから言葉だけ聞かれたのか

「切土じゃないとダメなんです。」って言われていました。


何故か聞くと

「盛土は地盤が悪くて、切土は固いから」ってのが理由でした。


はっきり言いますが、

確かに傾向として切土の方が固いってことは多いですし、

盛土は、土を盛った後に半年程度落ち着かせた方が良いようですが、

今は家を建てる前に地盤調査をして、

固い岩盤まで杭を打ち込み、

その上に家を建てますので、

切土だから安心、
盛土だから不安ってことはありません!!



ちなみに杭を打ち込むだけじゃなく

表層改良ってやり方もありますが、

いずれにせよ基準として

10年経って5mm不動沈下しないようにするって基準で

地盤改良しますので、

地盤の問題で家が傾くって心配はいらないかと思います。


もちろん、

地盤が固ければ杭の費用がかからないので

建築費用に余裕が出たりしますが、

はっきり言って、

地盤が固いか緩いか、

これは見た目では分かりません・・・。


ただ、ここで大切なのは

切土だから良い、

盛土だからダメでは無く、

何を目指しているのか、
何をクリアーするべきかを理解して、
それに対して正しい知識を持って、
対処することかと思います。




冒頭のお客様は言葉で思いこまれていて、

切土が良くて、盛土はダメなものだと思い込んでいたので、

最終買われたのは平坦なエリアにある土地を買われましたが、

その時にも言われたのが

「この土地は切土ですか?盛土ですか?」







この方が求められていたのは、

家族が安心して住める家だったはずなんですが、

切土か盛土かが判断の基準になっていて

平坦なエリアでも「切土盛土」の話が出ていました。
そもそも平坦なエリアで切土盛土はありません!



このお客様が間違っているって話では無く、

また、大切なのは表面の「切土盛土」の話では無く、

家族が幸せになる家という点に対して

後悔のない判断が出来るようにフォローしていかなきゃなと感じた1件です。


ちょっと地盤に関しては書きたい話があるので、

次回に続きます。。。

地盤の話_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

え、今年も後二か月なの?「とどろき」です。


あっという間に一年が過ぎる気がしますね。


去年の10月に独立を決めて、

今月、免許が下りる予定なので、

まぁいろいろありましたが、

本当に充実した一年です。

IMG_2329.jpg
寝てると私のわきにもぐりこんできます。


今日は前回の続きで、

新築工事時の地盤関連の話を書いていきます。


まず基本的なところを書きますが、

そもそも地盤が緩いと何が駄目なんでしょうか?









家が傾くかもしれないから駄目なんですよね?



で、この傾くってところに関してだけで言えば、

今の新築は問題ありません!



というのも新築工事をする前に

私が知っている範囲内では100%の工務店さんが

地盤調査を行って、

必要がある時は地盤改良工事を実施します。


この地盤改良工事を実施することで、

万が一、不動沈下があった場合に家の傾き改修工事費用を持ってくれるんです。
※不動沈下・・・何もしてないのに(地震等ないのに)家が沈んで傾くこと。


なので、今の新築の家はそもそも傾かないように地盤の改良しますし、

万が一傾いても元に戻せるんです。


これが家が傾いても問題ないって私が書いた理由です。



で、ここで勘違いしている人が多いんですが、

別に工務店さんがどの程度地盤改良工事をするかを

決めているわけではありません!


今の家は「不動沈下」があった場合に

傾きを解消できるように保険がかかっています。


この保険、

国内最大手のジャパンホームシールド(以下、JHS)さんの保障内容で書くと

10年以内に5mm下がったら5000万円までを最高額とし、

傾きの解消工事、程度がひどい場合は建て替え工事費用を

出してくれるってなっています。


この保険の費用は10年間の保障で

地盤の現地調査費用込みで15万円程度だったはずです。
建てるメーカーさんによってずれがあるので、
金額は少しぼやかして書いてます。



で、JHSさん等の保障してくれる会社から、

その土地は〇mの深さのところに硬い岩盤があるから

その岩盤まで杭を打って家を支える地盤改良工事をしたら

保障するよって指示があり、

それに従って、家を建てるメーカーさんが工事するんです。



なので、家を建てるメーカーさんが

どの程度の地盤改良するかを決める訳ではないんです。


で、ちょっとした裏話もあるんですが、

長くなりそうなので、

また明日続きを書こうと思います。


あ、誤解の無いように補足しておきますが、

わざわざ田んぼの埋め立て地なんか選びましょうって言っている訳では無く、

ご自身が何を心配しているのかを理解して、

良いも悪いも知ってから、

選びましょうって話ですよ。

地盤の話_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

背中の傷は剣士の恥だ、「とどろき」です。


格好良いセリフですが、

残念ながら私は剣士じゃないので、

背中は傷だらけです。

20130126.jpg
原因はこいつら・・・。


さて、昨日の続きです。


まぁ、本当にちょっとした裏話ですが、

この地盤改良工事は家を建てるメーカーさんによって

費用が全然違ってきます。


というのも土地の上に乗ってくる家の重さによって、

地盤改良工事の深さも変わってくるからです。
同じ木造でも1㎡あたり1tを超えるメーカーさんもあります。


また、メーカーさん自身が工事するわけでは無く、

地盤改良工事専門の業者さんが工事するんですが、

基本的にそこにメーカーさんの利益が乗って来ることが多いです。


残念ながら、

土地の購入前に地盤調査をさせていただけるケースは少ないので、

新築を建築時に予定以上の費用がかかることがあります。


もしも、

地盤改良工事費用が原因で、

あなたの建てたい家が予算内で立たない場合は、

①家を建てるメーカーさんの変更

②地盤改良工事費用の交渉

③地盤調査のセカンドオピニオン

の方法を検討したら良いと思います。



①はそのままですし、②は地盤改良工事費用に乗せられている分、

減らせないかの交渉をするってことです。


で、③ですが、

今のところ私のお客様で利用した方が居らっしゃらないので、

良いのか悪いのかは断言出来ませんが、

地盤調査を別の会社に行ってもらうって内容です。


知りたい方は「地盤調査 セカンドオピニオン」で検索してみてください。


というのも、

家を建てるメーカーさんも悪気があるとかないではなく、

利益は取れるところから取る仕組みになっているようです。


なので、

地盤改良工事費用でも利益が取れそうなお客様の場合は、

必要以上の地盤改良を進めるケースがあるとのことでした。


もしも、

あなたが購入した土地で、

地盤改良工事費用が建築費を圧迫するようなことがある場合は、

セカンドオピニオンを試しても良いんじゃないでしょうか。


まぁ、セカンドオピニオンしてみたいって言うと、

家を建てるメーカーさんの担当は良い気持ちはしないでしょうが、

そんな時こそ、その担当さんの本当の対応が見れるかもしれません。


地盤の話はまだまだ奥深いので、

工法の話なんかも、このカテゴリの中で補足していこうと思います。

協定道路について_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

来たるべき忘年会ラッシュに対応すべく準備を始めました「とどろき」です。


忘年会の回数から、

どう考えてもお小遣いの範囲内では予算が足りないので、

うちの奥さんからの補正予算を引き出すためにも

努力してますポーズをすることにしました!


普段は不動産屋たるもの地域のお店を知っておく必要があるという名目で、

お小遣いの中で、お昼は外食をしているんですが、

しばらくは奥さんが毎朝炊いてくれているご飯をおにぎりにして、

事務所でインスタントの味噌汁と合わせて、

お昼ご飯代を節約します!!

2013-05-16.jpg
この2匹セットが多いです☆


このブログに「協定道路」という文言で来ていただく方が多いようなので、

今日は前回の分とは別にまとめを書こうと思います。


まず不動産の取引にあたって、

道路の何が大切かというと

「建て替え出来るかどうか」

という点が一番に上げられるかと思います。


というのも金融機関からお金を借りる時に

建て替え出来ない道路に接していた場合は融資をしてくれませんし、

一般的にそもそも買わないでしょう。
現金でなら買えます。


そして協定道路にする目的は

「建て替え出来る道路にすること」なんです。


所有権を持っている持っていないにかかわらず、

建替えの要件を満たしていない道路は世の中にたくさんあり、

その要件を満たしていない道路を皆で協力して、

お国に申請し、許可を取り、登録することで、

建て替え出来る道路に出来るんです。


一旦協定道路として、

国に登録すると基本的に幅4m等、

一般的に43条の但し書きと呼ばれる要件を満たせば

建替可能です。


また、単純な私道と違い、

その道の所有権を持っている人、

その道に接している人全員で道路として使うと決めますので、

所有権を持っていなくても問題無く道路として使えます。


もしも協定道路になっている道(土地)の所有権をあなたが持っていなくて

所有権を持っている人が協定道路を止めたいと言っても

国の方で認めませんので、

あなたが気に入った土地に接している道路が協定道路であった場合は、

基本的に安心して購入して良いかと思います。


誤解の無いように書きますが、

協定道路の多くは「私道」のはずです。


あくまでここに書くのは

基本的に建て替えが出来ますし、

道路として使えますってことは書いていますが、

協定道路によっては、

固定資産税の負担や利用料がかかるケースもあるようなので、

そのあたりは購入前にきちんとご確認下さい。


最後に一点補足しますが、

協定道路と地役権設定とは

全く別物です。


たぶん、協定道路を調べる人は

地役権設定も調べているんじゃないかと思うので、

ちょっと書いておきますが、


地役権設定は「土地を使う権利」があるだけで、

建て替えが出来るかどうかには全く関係ありません。


なので、地役権設定されていれば、

道路として使うことは可能ですが、

建替えは基本的に出来ない可能性がありますので、

ご注意くださいね。

協定道路と融資の話_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

またもやお祝いいただきました、「とどろき」です。


友人が事務所に遊びに来てくれ、

「お祝いはいらないよ」って伝えていたんですが、

「自宅にあった分だから、気を使わんで良いよ」ということで、

お酒をいただきました。

写真 2014-11-18 13 52 12
感謝感謝です。


こちらの想定以上にニーズがあるような協定道路の話(たぶん、最終回)です。

協定道路、一回目の話はこちら
協定道路、二回目の話はこちら


協定道路と色んなキーワードで

このブログを見に来ていただいておりますが、

特に多かったのが「協定道路 融資」ってキーワードです。


今日はちょいと用事があるので、

手短に書きますが、

協定道路に接道(せつどう)している不動産を購入する時、

基本的には融資は利用可です!


地域的な問題もあるかもしれませんが、

保証会社として「全国保証」を利用している金融機関さんは多いと思います。
保証会社の話はこちら


で、全国保証さんはきちんと書類出せば、

協定道路の物件も担保評価してくれますので、

融資は受けられるってことです。
※あくまで審査の土台に乗るってことで、実際に融資が受けられるかどうかは、あなたの条件・状況によります!


ただし、金融機関さんの保証会社によっては

そもそも担保評価してくれないこともありますので、

融資の審査の前に担当者さんに

「協定道路にしか接道していない物件も担保評価可能ですか?」

ってのは聞いておきましょう!


ここで注意点は、

協定道路に接道している物件はあまり多くないので、

慣れていない不動産業者さんの担当者さんと

協定道路の物件を取り扱ったことの無い金融機関の担当者さんが

セットになっちゃうと











本来、融資を受けることが出来るのに、
分かっていない担当者のせいで融資が受けられないことがあります。



事実、ある支店の金融機関の担当に確認したら、

「持ち分を持っていない私道だと貸せません。」って言われましたが、

同じ銀行の別支店では「協定道路に参加していたら、貸せます。」って

担当者が協定道路を知っているかどうかで、

受付が出来ないってケースがありました。


まぁ、要らない物件を買っちゃいけませんが、

あなたが欲しい物件を買う時は、

仕事の出来る担当を選びましょうってことですね。


欲しい物件の担当者が仕事出来ない時は、











担当者の変更を希望するか、

あなた自身が勉強するしかないです。。。

住宅ローン減税について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今月の電気代にびっくり、「とどろき」です。


先月から自宅でエアコンを使うようになったんですが、

今月請求された電気代が12,000円行っちゃいました・・・。


私が住んでいるマンションはガスが基本なのに

ペットがいるので火を使いたくなくて、

台所はIHにしているので余計に電気代かかるのは覚悟しているんですが、

ガス代別に10,000円を超えるとは。。。


うちの奥様からエアコン禁止令が出ましたので、

湯たんぽ活用いたします。



皆も湯たんぽ使うと温かいですよ!

写真 2014-12-17 7 45 10
湯たんぽ使うと集まります☆



で、最近お客様から質問・連絡があったので、

住宅ローン減税に関して書いておきます。



細かい制度の内容は別のサイトで見ていただくことにして、

具体的な手続きを書いているサイトが無かったので、

具体的な手続き内容と

住宅ローン減税のイメージをつかめるかなって内容を書きますね。



住宅ローン減税とは、

家を買った人に対して「少しだけ税金のキャッシュバックしてやりまっしょい。」っていう制度で、

築年数や広さの条件を満たせば、

自身が払っている所得税、住民税からお金を返してくれる制度です。
この辺りはどこにでも書いてあるので、知りたい人はググって下さい。


10年間キャッシュバックがあり、

サラリーマンの方は家を買った初年度に手続き(確定申告)に行く必要がありますが、

2年目以降は税務署から送ってきた9枚つづりの用紙を1枚ずつ会社に提出すれば、

年末調整で会社がやってくれます。



また、

年末時点で借りている住宅ローンの金額の1%を上限か、
1,000万円なら10万円ってこと。

あなたが払っている所得税分を上限としてキャッシュバックされますが、
ご自身が払っている所得税額は、源泉徴収票の一番右の欄に書いています。


例えば年末残高が1,000万円あって10万円返ってくる枠があるけど、

所得税を年間7万円しか払ってない場合、

自動的にその差額である住民税が3万円ほど、来年度の支払いから控除されます。
(これはキャッシュバックじゃなく、支払いが減ります。)


この住民税は初回の確定申告をしてたら、

追加で特に手続しなくても減税されますので、

ご安心ください☆



で、具体的な手続き方法なんですが、

1月5日から2月10日前後までであれば、

ご自身が買った家のある地域の管轄の税務署で受け付けてくれます。



↓福岡県の税務署の管轄一覧はこちら↓
http://www.nta.go.jp/fukuoka/guide/zeimusho/fukuoka.htm



私がメインにしている春日・大野城・那珂川は「筑紫税務署」の管轄です。
--------------------------------------------------
所在地
〒818-8666
筑紫野市針摺西1丁目1番8号
電話:092-923-1400
(自動音声での対応で、住宅ローン減税はガイダンス番号「0」番)

↓筑紫税務署ホームページ↓
http://www.nta.go.jp/fukuoka/guide/zeimusho/fukuoka/chikushi/
--------------------------------------------------


手続きに持って行くものは

1、源泉徴収票

2、借入金残高証明書

3、売買契約書(写)

4、土地・建物の登記簿謄本

5、住民票

6、還付を受けるための銀行通帳



一つ一つ補足すると、


1は会社から

2は年末ぐらいに銀行から送ってくる分、

3は契約した時の書類一式まとめてある中にあるはずで、
〇コピーを提出する必要があるので、準備して行って下さい。
コピーしていくページは・・・契約書って不動産業者によって違うので断言しませんが、
・物件のことが書いてあるページ、
・あなたと売主と業者のサインがあるページ
・条文と特約が書いてあるページまで持って行けば十分だったはずです。
設備表・物件状況概要書・誓約書なんかは不要です。

4は司法書士から権利証を送ってきた時に同時に送ってきているはず、
(手元にない場合も、法務局に行けば、簡単に取得できます。)
--------------------------------------------------
筑紫法務局
http://houmukyoku.moj.go.jp/fukuoka/table/shikyokutou/all/tikusi.html
↑結構詳しく場所がかかれていますので、こちらを参照下さい。↑

筑紫税務署に行く途中に寄れます。
取得に必要なのは、「お金(600円ぐらい)」と「不動産の番号が分かる物」です。

不動産の番号が分かる物は
「権利証」もしくは「売買契約書」があれば、大丈夫です。

なかなか行くところではないので緊張するかもしれませんが、
イメージは住民票を取得する感じで、簡単に登記簿謄本は取れます。
--------------------------------------------------

5は市役所で取得です。

6は、先方から振込先が分かれば良いので、口座番号だけでも大丈夫です。



上に書きましたが、

2月10日前後までは地域の税務署で手続きできますが、

2月10日ぐらいからは地域の指定された確定申告の会場で手続きする必要があります。


この確定申告の会場は混みますので、

個人的には1月中に税務署に手続きに行かれることをおススメいたします。



春日・大野城・那珂川は
--------------------------------------------------
2月9日から
イオンモール筑紫野にて特設会場 

所在地
福岡県筑紫野市立明寺434−1
--------------------------------------------------



福岡市は
--------------------------------------------------
2月10日から
西鉄ホールにて特設会場

所在地
福岡市中央区天神2丁目11−3 ソラリアステージ ソラリアステージビル 6F
--------------------------------------------------



いずれも持って行くものは変わりません。



で、最後に書いておきますが、

実は別に今の時期に行かなくても、

3年間は振返って還付は受けれますので、

今年の確定申告に間に合わなくて、

4月以降に税務署に直接行っても良いみたいです。


3月中に行けなかった人は、

地域の税務署に直接問合せしてみてください。


ではでは、

不明点がありましたらば、

掲示板・メールなんかで質問ください。

用悪水路について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

朝まで飲むのは無理でした、「とどろき」です。


先週末、友人の結婚式で、

二次会を大学の友人と

20時半から25時過ぎまで居酒屋で過ごして、

27時ぐらいまで温泉にて過ごしました。


大学の同期6人が集まるのは

10年ぶりでしたが、

思っていた以上に変わってなくて、

嬉しかったです。


せっさん、結婚おめでとう!

それと皆を集めてくれて、ありがとう☆

すげぇ嬉しかったです♪

写真 2015-02-06 2 05 26
翌日はこんな感じでしたZzzzz



今日はブログの更新が遅くなっちゃいまして、

昼間に来ていただいた方は申し訳ありませんでした。


ちょいとした不動産の豆知識を書いておきます。


皆様は「用悪水路」って聞いたことありますか?



不動産の地目の一種で、

知られているので例を挙げると

「畑」とか、

「宅地」とか、

「雑種地」と同じようなモノです。



この地目と言うのは現状に合わせて名前が付きますので、

用悪水路って悪そうですよね?



なんたって「悪水」ですよ!

悪水!!


工場の排水なんかを流しそうなイメージがします。













とまぁ、言葉からのイメージで書きましたが、

実は用悪水路ってどこにでもありますし、
たぶんあなたの家の一番近くの水路は用悪水路です。

今時何の問題もない水路です。


用悪水路の実態は

〇灌漑(かんがい)用の水路
田んぼに水を引く用の水路

〇雑排水を流す水路
トイレ以外の生活排水

なので、

下水が来ているところであれば、

雑排水も下水に流しますし、

単純に田んぼのための水路ってことです。


トイレが汲み取りの家なんかだと

トイレ以外の生活排水を用悪水路に流すようなことがありますが、

下水が来ていない地域でも浄化槽を通している場合は

雑排水もそのまま流したりはしませんので、

生活をする上で近所にあっても

特段、問題無い水路なんです。


という訳で、

あなたが買おうとしている家の隣の水路が「用悪水路」って名前でも

別に問題は無いかと思います。


大切なのは、

名前のイメージで判断するんじゃなくて、

中身を知ってから、

判断することですね☆

すまい給付金について。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

10年ぶりにポップコーン食べました、「とどろき」です。


この前、休みの日にミスターマックスでポップコーン(59円)を買ってきて、

自宅で映画館ごっこをしましたが、

ポップコーンって美味しいもんですね。


見た映画?

「そして父になる」です♪


奥さんに「福山の立場で見て良いかな?」って聞いたら

「鏡を見てきなさいよ。どう見てもリリーフランキー側でしょ。」って

言われました。。。


写真 2015-02-11 17 43 08
あんまりエアコン入れないので、集まります☆


今日はお客様から質問がありましたので、

「すまい給付金」について、

ちょいと書きます。


というのもお客様自身で公式サイトを見られたらしいんですが、

今検討している物件がそもそも適用できるかどうかが分からないってことで、

連絡がありました。
大体なんで公的な案内は分かりにくく書くんですかね。


まぁ、公式的な話は別のサイトで見ていただくとして、

いつも通り、

ポイントだけ書きますね。

すまい給付金の一番大きなポイントは、
消費税が上がったことに対する還付イメージです。


どういうことかというと、

家を買う場合に、

大きな金額であることが多く、

消費税の負担が大きくなることで、

家を買わない人が出てくる可能性がありますよね?


実は国の方針として、

家は買って欲しいという考え方があるんです。


だって、

直接的に税金も発生するし、

家具を買ったりして消費も発生するし・・・

ということで、

景気が上向くからです。



消費税は上げたい、

でも家も買ってほしいという国が取った方策が

「すまい給付金」という制度なんです。



という訳で、

対象となる住宅は「不動産そのものに消費税が発生する建物」です。


以前書きましたが、

土地には消費税ってかかりません。


つまり消費税が発生するのは建物に対してだけというのと、

その建物も売主が業者じゃなかったら、

消費税は発生しません。


つまり、

すまい給付金の対象となる不動産をまとめると


〇新築の家

〇中古だけど、業者が売主の家

×土地だけ

×中古で、個人が売主の家


ということです。


対象となる物件を買われる方は

もらえるモノはもらいましょうね☆

すまい給付金_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

うちだけじゃありませんよね?「とどろき」です。


セブンイレブンのコーヒーって飲まれたことありますか?


個人的には「100円で、この味わい?!すごい!」って感じで、

好きなんです。


その上でですが、

アイスコーヒーの時のプラスチックのコップって、

軽くて丈夫ですし、

家でもう一回、使いますよね?









あれ?

やっぱり私だけですかね・・・。

写真 2015-02-18 7 12 41
ホットカーペットを切ったら、膝にきます。。。


前回、すまい給付金について簡単に書きましたが、

お客様から連絡があったので、

補足しておきます。


補足する部分は、

「〇新築の家」と

「〇中古だけど、業者が売主の家」についてです。


そもそも消費税が発生する家じゃないと対象にならないって書いていましたが、

対象になった上で実際にすまい給付金をもらうための条件は

まだいくつかあるんです。


これまた簡単に書くと、

家を売買をする時までに国が指定する検査を受けておく必要があります。



つまり、

販売する業者さんが「すまい給付金」を理解してて、

お客様が受け取り出来るように事前準備をしていないと

もらえない!ってことです。



新築の家を販売する業者さんはこの辺りを熟知しているので、

給付金をもらえない物件ってのは少ないと思いますが、

中古の物件を買取して販売している業者さんは、

このような制度をあまり把握していないことが多いので、

売買後にもらえないってことが分かることもありますし、

業者さんによっては手続きをお願いすると「申請に手間がかかるから値引きで対応します」ってこともあります。



あ、誤解の無いように補足しますが、

事前の検査していなかったから問題がある物件って訳じゃないですからね。


給付金がもらえるもらえないにかかわらず、

業者が売主の場合は、

個人のお客様を騙さないように〇年は保証しなさいって決まっています。


という訳で、

ちょいとした補足でした。

悪徳業者さんは勘弁してください。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

奥さんから粉飾決算を疑われていました、「とどろき」です。


奥さんに今年に入ってからの売り上げを口頭で伝えていたんですが、

私の仕事ぶりが

奥さんから見たら仕事をしていないように見えるらしく、

去年の売り上げを

今年の売り上げとして言っていると思われていましたorz
確かに家にいる時間は増えましたが。。。


DSC01961_1.jpg
疑いのまなざしです。


昨日、Yahooトップニュースに出ていましたが、

先日策定された、「空き家対策特別措置法」に乗っかって、

ひどい集客方法で仕事をしている会社がありました。


20150317-00000014-mai-000-5-view.jpg


土地や空き家を所有している方に対して、

家を買いたいお客様からの依頼を受けて、

手紙を送ることは私もありますが、

この手紙は「空き家対策特別措置法」の内容が認知されていないことを良いことに

人の心配や善意を利用した脅しのような内容です。



たまに詐欺メールで

弁護士名義で、

「あなたが利用した有料サイトの利用料が払われていません。

このメールを確認したら必ず連絡をしなさい。

連絡しなかった場合はしかるべき処置をとります。」

ってのが来ますが、

この詐欺メールと同レベルな内容です。



普通に考えたら、

こんなやり方は、やっちゃいけないって分かりそうなもんですが、

人を傷つけても、損をさせても

自分さえよければ良いって思っていたら、

善悪の判断もつかなくなるんでしょうね。


しかも問合せをしてきたお客さんに

「区とタイアップして仕事をしています」と

平気で嘘をついていたらしいです。



「空き家対策特別措置法」の施行に伴って、

放置している空き家をお持ちの方に向けて

営業をする会社は増えるだろうなと思ってはいましたが、


皆さんはこんな内容に引っ掛からないように

気を付けてくださいね!!


その内に「空き家対策特別措置法」についても書きます。

二極化が進んでるっぽいですね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

最近不動産のニュースが増えてますね、「とどろき」です。


私が見ているニュース番組で

取り上げられているだけかもしれませんが、

空家の活用方法についてのニュースや

通常坪45万前後のアキュラホームが坪80万円の家をつくるようになるとか、

耐震ゴムの偽装の話とか、

増えてきていませんかね?


この不動産の情報が増えるってのは、

個人的には本当に良い傾向だと思っています。


というのが、

不動産の情報が一般的になればなるほど、

お客様に情報を隠して商売をする会社が減ると思いますし、

お客様が納得・安心して取引できるようになると思うからです。


写真 2015-02-20 8 51 53
最近、写真がマンネリ化してます。。。


ニュースで見るようになったのが、

新築のお家の価格が両極化しているということです。


低価格帯と高価格帯の二種類に分かれ、

家の仕様にこだわる人はこだわる選択肢があるし、

家にこだわらずに別のところに重点を置く人はこだわらない選択肢もあるということで、

いずれにせよ、

特化しているというか、

特徴のある家が売れている感じがします。


冒頭に書いたアキュラホームは

フランチャイズの強みを活かした大量発注、

大手メーカーがやっている下請け工務店を利用しない直接施工、

通常、約2万項目ある家づくりの工程を約4500項目まで合理化、等々

コストを抑える工夫で適正価格ということで

一般的なハウスメーカーさんよりも安い金額で

家を建てるメーカーさんって感じでしたが、


高級価格帯にも手を広げるようです。


日本の職人さんの技術を活かした木造や

左官職人さんの手塗りなどを使い、

高級価格帯の中でもコストカットできる部分はカットして、


ローコストであっても高級価格帯であっても

その両方に対応できる費用対効果の高い家を提供していく方針とのことでした。


この考え方は私も賛成ですね。


私の周りで実際に建てている方が居ないので、

実際の評判は分かりませんが、

お客様の選択肢を増やし、

原価を知っている人間から見たら粗利取りすぎじゃね?っていう業界で、

費用対効果の高い家を提供するという考え方は好きです。



顧客側としても

変にボられることなく、

自身の生き方・スタイルに合わせた

選択肢が増えるってのはありがたいことでしょうし、


職人さんも磨いた技術を提供できる場が増えるってのも

ありがたい話のはずです。


今後も情報開示はどんどん進んで行くはずなので、

業界側から言えば不都合な情報もどんどん一般に公開されていくと思います。


そうなった時に

お客様も、企業(そこで働く人たち)も

お互いにWin-Winになるようになっていくと良いなぁと

最近のニュースを見て感じた内容でした。

勘って大切ですね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ドラマ面白かったです、「とどろき」です。


以前はあんまりドラマとか見てなかったんですが、

最近はちょいと見るようになりました。


今週終わっちゃいましたが、

月9の「デート」面白かったです♪


本人たちは大真面目なのが傍から見て笑えるってだけじゃなく、

こんな形の愛情表現もあるんだなっていうのと、

主人公の話だけじゃなく全体のバランスがすごく良かったです。


写真 2015-03-23 9 45 58
日向ぼっこ中です!


この間、お客様からの依頼で

土地の調査に行ってきました。


ネットで情報を見る限りは

近隣相場から言っても高くなく、

悪くない物件だなぁって感じでした。


現地でも近隣との高低差がある訳でもなく、

これだったらお客様の条件に合うねと思った時に

違和感を感じたんです。



どんな違和感かって話の前に

ちょっと話題をずらしますが、

「勘が良い」って言いますよね?


この「勘」ってなんでしょう。


辞書では「物事の意味やよしあしを直感的に感じとり、判断する能力。」って書いてありましたが、

個人的には「自身の過去の経験を総合して、判断する能力」って書く方がしっくりきます。


勘が良い人は過去の経験から、

意識的であれ、無意識であれ、観察力が良く、

そこからの推察が優れているんじゃないですかね。



で、

今回の土地調査で何が言いたいかというと

現地調査した土地で周りの家がそんなに新しくないのに、

ブロック塀が一部新しかったんです。


なんか嫌な予感がして、

確認したら、

案の定、境界に関してもめているとのことでした。



どんなに見た目の条件(値段や広さ)が良くても

トラブルがあるまんまの家は誰も欲しくないんじゃないですかね。



皆さんもご自身で物件を見に行くときは

違和感に注意して見に行きましょう!


そして、

上に書きましたが勘を働かせるためには

自身の経験値を増やすしかありません。


という訳で、

物件はたくさん見た方が良いですよ。


あなたの家探しが楽しいモノでありますように☆

那珂川町は親切でした!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ヌカ床買いました、「とどろき」です。


ちょいと前にテレビで糸島にて、

竹をパウダーにして米ヌカに混ぜたヌカ床を発売して、

毎日混ぜる必要が無いって放送していました。


ちょこちょこスーパーでぬか漬けを買うので、

以前からヌカ床には興味があり、

毎日混ぜる必要が無いってことを後押しに、

ついに購入してしまいました!


今日の夕飯から漬かっているはずなので、

実に楽しみです☆


写真 2015-04-13 9 49 04
顔をうずめて寝ますZzzzz


私のところに来ていただいているお客様には

ご理解をいただいていますが、

私の仕事は不動産を売ることでは無く、

お客様が初めての不動産購入で失敗しないサポートをすることなんです。


なので、

お客様の分からないことがあれば、

どんなことでも聞いていただいて

知って居ることはその場で、

私も知らないことは調べてお答えさせていただいています。


一般的な不動産に関するご質問は

大抵その場で回答させていただいていますが、

検討している物件に関するご質問なんかは
(例えば、物件の隣にどんな方が住んでいるか?等々)

私も調べないと分かりません。


先日も、

お客様が検討している不動産に関して、

お子さんが小さいのと別の市に在住のため学校のことが分からずに、

「登校等に関して不安です。」ということで、

那珂川町に集団登校等に関して問合せをしてみました。


すると

教育委員会では把握をしてないので、

基本的の小学校に直接聞かないと分からないとのことでした。


そこで直接問合せをしてみようと考えた矢先に

教育委員会の担当の方が、

「いきなり不動産業者さんが問合せしても教えてくれないかもしれないので、

私が代わりに問合せしましょうか?」って言っていただきました。


一般的に不動産業者が役場にこんな問い合わせをすることが無いようで、

珍しがられましたが、

那珂川町の担当の方は親切に対応頂き、

ありがたかったです!


こういった問い合わせをしてて感じるのが

市もしくは担当者によって

まったく対応が違うなぁってことです。


同じ公務員さんなので、

それぞれ同じお給料をもらっていらっしゃるはずなんですが、

全然対応が違うので

なんかなぁって思いますが、

これって不動産業も一緒なんでしょうね。


不動産業も

お客様の満足度が低い会社にお願いしても

お客様の満足度が高い会社にお願いしても

手数料は同一です。


まぁ、

その内に手数料を減らす代わりに、

お客様に対するサービスも限定するような会社も出てくるんでしょうね。



色んなサービス提供方法が出てきて、

費用対効果でお客様が選べるようになってきたら、

不動産業界も透明性が高まり、

活性化していくんじゃないかなと思いますので、

どんどん新しい家探しの形が出てくるのが楽しみです。

おじゃマップ【春の不動産SP】」

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

やっぱり不動産関連の番組が増えた気がしますね、「とどろき」です。


一度も見たこと無かったんですが、

昨日「おじゃマップ」という番組で、

【春の不動産SP】ってのを放送していたので、

見てみました。


写真 2015-04-23 8 43 58
ひなたぼっこしながら、口が開いてます。。。



放送の内容としては、

以前、0円ビジネスというのを書いた時に

ちょろっと書いていましたが、

日本でも売主さんからだけしか手数料をもらわない業者さんが

出てきていますって話でした。


この不動産屋さんをテレビで拝見するのは

3回目ぐらいだったと思いますが、

本当にすごいと思います。


79歳で宅建取引主任士の試験に受かり(?!)、

80歳で開業!!


不動産業者間の慣習・反対に負けず、

お客様に寄り添ったサービスで、

開業5年で年商3億円!


番組中でもやっていましたが、

自社の売り物件を買主さんが買われる場合は、

手数料を無料で行うってのは、

差別化としても、

面白いと思います。


ただ、

見てて思ったのが、

福岡は共同仲介をする業者さんが多いんですが、

そもそも東京は囲い込みをして、

売主に損させてでも

両手での取引しかしない業者が標準なんだろうなぁって感じました。


後、

面白かったのが、

物件の案内時のスリッパの話です。


私と中古の物件を見に行ったことがあるお客様は

ご存知だと思いますが、

基本的に私は案内中にスリッパ履かないんです。


というのも、

番組でもやっていましたが、

床のたわみや軋みなんかが

足の裏で分かりにくくなるからなんです。



しかしまぁ、

やっぱり情報をお客様に公開せずに仕事をしていく時代は

終わりに近づいているんでしょうね。


対価をいただくお客様のことを本当に考えて

仕事をしていると報われるような時代になってきているようで、

嬉しい限りです☆



あ、

後、気になったのが、

番組後半の狭小住宅を工夫して建築するって部分の

リフォームしたら○○万円で出来るって話の部分です。


例えば、

床下の収納を作るのに100万円で出来るってような表記がありましたが、

一般的に今建っている戸建にあの収納は金額の問題じゃなく出来ません!


あの床下収納は

そもそも、

建物が外断熱の建物で、

深基礎で床下に空間がある建物であれば30万程度で出来そうでしたが、

実際に建っているのは外断熱じゃなくて内断熱の建物が多いですし、

床下もあんなスペースありません。


なんとなく番組を見てた方が、

リフォーム業者さんに問合せをして、

出来ないって言われても

その業者さんは別に悪徳業者さんじゃないってことを

ここで書いておきましょうかね。



でもまぁ、

福岡ではあれだけの土地に工夫をして建てるってのは少ないでしょうが、

横の空間が狭い土地の場合は、

縦の空間を活かすってのは面白かったです。



今後も不動産の番組が増え、

一般の方が知らないことが減り、

騙されたり、

失敗したりすることが減りますように!!

「旧土地台帳付属地図」って・・・字図が役に立たない。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ちょいと離れると色んなことがありますね、「とどろき」です。


私の仕事のメインエリアは、

春日市、大野城市、那珂川町、福岡市南辺りなんですが、

紹介いただくお客様の関係で

ちょいと離れたエリアまで行くことがあります。


先日は、

大牟田での不動産取引の話があり、

行ってきました。


写真 2015-04-25 8 47 36
ひなたぼっこした後は暑いらしく、床でお腹を冷やします。


お客様が希望された土地の調査に入り、

お隣に訪問して、

近隣トラブルの話や、

過去水没したことがあるのかどうか、
(ハザードマップで浸水するかもエリアに近接していたので。)

近所に子供が多いか等を聞いてきました。


その中で、

先方の不動産業者さんとやり取りしていて驚いたのが、

国に登録されている対象不動産の面積が30坪なのに、実際の現地の面積が70坪あるんです?!











基本的に国に登録されている土地の面積と

実際の面積が1坪程度違うってことは良くあるんですが、

倍以上違うってのは・・・。



先方の不動産業者さんに聞いていくと、

大牟田では良くあることで、

今回の対象地は、

大昔(明治とか大正ぐらい)に測量した分譲地で、

大きく全体を測った後に区画を分けて販売した最後の区画だったとのことで、

この区画は最後に余った面積を帳尻合わせてあったため、

実際は70坪あるのに国に登録上は30坪になっているとのことでした。



先方の業者さんを疑う訳ではありませんが、

そんな説明を聞いても

自身で確認してからじゃないと

とてもじゃないですがお客様がその土地を買うのは

怖くておススメ出来ません!


という訳で、

まずは登記簿を取得し、

本当に国に登録されている面積が30坪ってのを確認しました。


次に不動産業者間では字図(あざず)と呼ばれる

公図(こうず)を取得しました。


この字図は、

簡単に言うと国が不動産管理のために作った地図みたいなもので、

現地の土地の形や、

道路との接している状況なんかが

一目で分かるようになっているモノなんですが













字図の中で今回の土地を探しても、

対象土地がどこか分かりません?!


土地の番号を元に探し出しましたが、

現地の形と全然違うじゃないですか。。。


簡単に言うと

現在は存在しない水路が描かれていますし、

道路の幅も配置も変です。


そもそも現地は長方形の整形地なんですが、

字図上は三角形なんです・・・。



これはあまりに怖い取引になりそうですし、

不動産業者さんに騙されているかもしれんと

お付き合いのある測量士さんに確認をとったところ、

「あぁ、それってちょいと離れた地域であれば、良くあるよ。」とのことでした。



私が大げさに心配しすぎただけだったみたいで、

字図の右下の方に書いてある「種類」の欄に

「旧土地台帳付属地図」

って書いてあれば、

まったく当てにならないとのことです。


このような場合はどうするかというと、

隣近所と境界の確認をし、

現地の測量を行い、

国に更正登記を実施すれば、

全く問題無いとのことでした。


また、

国に更正登記をする部分は、

別に今しなくても問題はないとのことです。


今回のお客様は新築を建てる予定なんですが、

新築を建てる際に段取りとして必要な土木事務所への申請には

登記簿を提出必要が無く、

現地の測量図があれば建築できるとのことなんです。



つまり今回のケースでは

国に正しい面積で更正登記をしてしまうと

土地が広くなり、それに伴い税金の金額も上がってしまうので、

近隣と境界等の確認がきちんと取れたら、

税金を抑えるためにも今のままで新築した方が良いかもねって話でした。



個人的には

30年後とかに今回の測量図を紛失しているとか、

今回測ってくれた測量士が分からないとかのリスクを考えたら

更正登記までしておいた方が無難だと思いますが。。。



まぁ、

普段と違うエリアに行くと

新しい面白い体験が出来るなぁって話です。


あなたが不動産業者さんで

字図の種類で「旧土地台帳付属地図」って書いてあったら、

要注意です☆

事故物件サイト。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ちょいとブログ更新の間が開きすぎるので、「とどろき」です。


ゴールデンウィーク中も、

いつも通りに平日は更新して

土日祝日は更新しないって書いていましたが、

意外にブログを見に来ていただいている方がいらっしゃるので、

今日は更新しておきます☆


写真 2015-05-02 11 00 18
今日はちょいと怖い話なんで、寝顔アップで安らぎ感もアップさせておきます。



先日、

野望応援バラエティ「ノブナガ」というテレビ番組でやっていましたが、

皆さんは「大島学」さんってご存知ですか?


事故物件と呼ばれる、

不動産内で人が自殺や事故で、

お亡くなりになっている物件を特定できるようにインターネットに

公開されているサイトを運営されている方です。



事故物件が分かるサイトの名前は「大島てる」です。


サイトを作った当初は自身で

事故物件の聞き込みを行って記載をしていたらしいですが、

今は世の中の方が書き込みできるようになっています。


当然ながら人はお亡くなりになりますし、

不動産はずっとある訳ですから、

サイトを見たら分かりますが、

やっぱり事故物件って多いんですよね。


賃貸にせよ、

購入にせよ、

一度サイトを見てみると

楽しい気持ちにはなりませんが、

「へぇ~」ってなりますよ!




あ、

売買取引においての事故物件の定義を

簡単に書いておきますが、

基本的に一般的では無い理由で
人がお亡くなりになっている物件
を指すことが多いです。


病気で亡くなった場合でも

1週間以上経過して腐乱していたり、

そういった場合も含まれますので、

人が亡くなった場合は事故物件と呼びますね。


私も何度か取引したことがありますが、

ちゃんとお客さんに告知をした上で、

お客様自身が気にしない方で、

値段がその分安くなっていたら有りなんじゃないでしょうか。



という訳で、

私自身は特に事故物件だから悪いとも良いとも気にならないんですが、

そんな私でも、

ついこの間、文字に「テンテン」があるなしで、

ヒヤッとする話がありました。。。



先日、

お客様が見てみたいという物件の問合せをしたところ、


相手業者さん
「事前にお伝えすることがありまして、事故物件なんですよねぇ。」



「あぁ、良くありますもんね。事前にお伝えいただき、ありがとうございます。ちなみに死因はなんですか?」


相手業者さん
「えぇっと・・・。シサツです。」



「え?ジサツですか?」


相手業者さん
「いやいや、ジサツじゃなくて、シサツです。」







考え中
私(シサツ・・・視察)







考え中
私(シサツ・・・四刷)








「シサツ・・・もしかして、人を刺して殺すという、刺殺ですか?」


相手業者さん
「そうそう、その刺殺です。」




テンテンのある無しで大違いでした。


まぁ、お客様がその物件を買うのか買わないのかというのは、

私が決めれることでないので、

お客様にそのままお伝えしたところ、

見に行かなくて良いですって話になりました。。。
そりゃそうだと思います。



不動産取引って色んなことがあるもんです。

危険ドラッグ! ダメ、絶対!!

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

色んな総会シーズンですね、「とどろき」です。


そういえば、

ここ2週間ぐらいで、

地区の総会や、

宅建協会の総会があり、

参加してきました。


以前は本当に時間が取れずに、

あんまり参加等出来ていなかったんですが、

参加してみると面白いもんです。

写真 2015-05-13 8 18 52
猫の会議は日当たりの良いところで行われています♪


不動産って衣食住の中の一つで、

人が生活して行く上で必要ですし、

本当に面白い仕事なんですが、

やっぱり注意が必要だなぁと感じます。



宅建協会の総会で話があったんですが、

不動産が犯罪に使われないようにって

以前よりも断然厳しくなってきています。



具体的には、危険ドラッグの話です。


福岡県では平成26年12月25日に「福岡県薬物乱用防止に関する条例」が施行されました。


内容としては、

違法ドラッグだけでなく、

脱法ドラッグであっても知事が危険物として指定が出来るって感じです。


この条例の施行を受けて、

宅建協会が実施するのが、

賃貸借の契約書に条文の追加です。


簡単に書くと

福岡県が指定する危険薬物を製造・所持・使用等が分かった場合は

契約の解除するって内容です。


これは違法ドラッグだけでなく、

脱法ドラッグも含めて使用者を

家から追い出すことが出来るってことですから、

まともに生活している方にとっても、

大家さん側としても素晴らしい内容なんじゃないでしょうか。


残念ながら、

今後の新規契約にあたっての追加条文なので、

今のお住いの近所に危険ドラッグを使用している疑いのある方を追い出せる訳では無いですが、

もしも皆様のお住いの近所にそんな疑いのある方がお住いの場合は、

不動産管理会社さんに連絡してみてくださいね。



他にも

悪い人って本当に色んなことを思いつくなっ逆に感心しちゃうのが、

アパート等の空室を利用した、荷物の受渡しの話です。


賃貸物件の場合に多いのが

空室があるアパート等の現地に

暗証番号で開けれるキーボックスに部屋のカギを置いています。


つまり、

案内をしたい業者さんは

管理をしている業者さんにキーボックスの暗証番号を聞くってのは

非常に一般的なんです。


悪い人はこれを利用して、

不動産業者のふりをして、

管理している業者さんから空室の鍵の番号を聞き出し、

その空室を違法な物を宅配する住所先として利用したりする事案が

実際に福岡県内で発生しているそうです。
配達を時間指定して、その時間に空室で待っているみたいです。



これも

もしもあなたが、

近隣にお住いで、

空室のはずの部屋に何度も人が出入りをしていて、

おかしいなって感じるようなことがあれば、

管理会社さんに連絡してあげてくださいね。



という訳で、

ちょいとしたお話しでした。

賃貸住宅フェアin福岡2015

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

今日は賃貸住宅フェアですね、「とどろき」です。


今日・明日は賃貸住宅フェアin福岡です!


色々と見てみたいセミナーがあるので、

朝から気合を入れて行ってきます☆


セミナー内容は面白かったものかつ公開しても怒られない程度に

ブログに書いていきますので、

お楽しみに♪



写真 2015-05-13 12 49 07


という訳で、

今日・明日は皆さんお楽しみの「賃貸住宅フェアin福岡2015」ですね!









あれ?

もしかしてご存じない?
(林先生の初耳学風に)←最近見てるテレビ番組です☆


一説には業界人の95%が読んでいるという
(私が適当に書いていますので、信じないように。)

全国賃貸住宅新聞社さんが主催されていて、

1993年に始まり、

今年は全国4都市で実施されるかの有名な賃貸住宅フェアin福岡2015を?!


博多の山笠にも匹敵する年に一度のお祭りイベントですよ!!









とまぁ、大げさに書きましたが、

普通の方はご存じないと思いますし、

実際のところ、

売買メインで仕事をしている業者さんも存在すら知らないイベントです。


一旦、持ち上げて、

落とした上で書いておきますが、

私は8年程度前からちょこちょこ参加しています。


個人的に来場をおススメする方としたら、

不動産を所有している大家さんや、

これから不動産投資を始めたい方、

賃貸管理業を行っている業者さんなんかは

参加してみると本当に面白いイベントです。


出展されている企業さんを回るのも楽しいですし、

セミナーなんかもあって、

勉強になります☆


場所なんかは

リンク先を見ていただくことにして、

特に「これから不動産投資をしてみようかな」

「でも、何からしたら良いか分からないなぁ」って方は

参加して損は無いと思いますよ♪



ではでは、

行ってきます☆

賃貸住宅フェアin福岡2015_2

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仮面ライダーとかのシリーズものに見えます、「とどろき」です。


ご存知の方はご存知でしょうが、

経済の指標でGDPってあるんですけども

ただのGDPよりも時代に合った指標が出てきているとのことです。


その名も

「GDPプラス」
「GDPナウ」









今までよりも時代に合った指標が出来ることは必要なんでしょうが、

プラスやナウっていうネーミングを見てしまうと、

仮面ライダーとか敵をやっつけて話が終わるところを

無理くりシリーズ化するってのと同じみたいで・・・


写真 2015-05-13 12 33 17
シリーズ化しようにも、「りん・じゅげむ・べるもんと」って名前が違います。


という訳で、

昨日は「賃貸住宅フェアin福岡2015」に行ってきました。

















あくまで個人的意見ですが、

















今までで一番面白くなかったです。



8年ぐらい前にフェアがあるって言うのを知って、

ここ3年は続けて毎年行っていて、

毎年新しい発見があって、

開催を楽しみにしているんですが、

今年は出展ブースの方々が営業色が強すぎて、

ゆっくり見れませんでした。
大体、よれよれのTシャツ着ている私にがっついて営業してもしょうがないでしょ!



また、

セミナー系も話自体は面白かったんですけども、

タイトルに沿ってない内容が話の大半で、

タイトルに惹かれて聞きに行くとちょっとがっかりしちゃいました。



とまぁ、

失礼な出だしで書いていますが、

今までが新しい発見が多かったってだけで、

私が知っている内容が増えてきたのかもしれません。


本当に8年ぐらい前に比べると

セミナー会場なんかは立ち見しないといけないぐらい

人がいっぱいですし、

出展ブースの数も増えている気がします。


それにセミナーの内容もちょっと前の

ガンガン投資しましょうって内容から、

リフォーム・リノベーション等の話が増えてきてて、

時代に合わせたイベントの段取りがされてて、

その辺りは勉強になります。




そして、

こんな書き方をして「じゃあ、来年は行かないのか」というと、

やっぱり時代の流れを感じるためにも

来年も行こうと思っていますので、

行ったことが無い方は本当に行った方が良いと思います。


特にこのようなイベントに参加した方が良いと思う理由の一つが、

人って自分が興味を持ったことは調べることが出来るでしょうが、

そもそも興味がないことは情報が入ってこないと思います。


このようなイベントに参加していると

「そんなアイデアがあるんだ!」とか

「そんな商品があるんだ!」って新しい知識が入ってきます。



今年一番気になったのは大家目線から見た、

「賃貸住宅で高齢の入居者がお亡くなりなった時の少額短期保険」です。


今後も賃貸経営をしていく上で、

高齢の入居者も受け入れていくイメージでいます。


保証人がいらっしゃらない場合や、

お亡くなりになった後の段取り等を考えると

二の足を踏んでしまう部分が無い訳じゃないですが、

空き部屋の募集時、入居時の条件として、

少額短期保険に入っていただければ、

大家としてのリスクを管理して、

賃貸経営が出来そうです。


あ、

最後に書いておきますが、

賃貸住宅フェアって全国賃貸住宅新聞社さんが開催しているんですけども、

この会社さんが発行している全国賃貸住宅新聞っていう業界新聞がありまして、

不動産賃貸に関係のある方だったら、

本当に面白い新聞です。


読んだことの無い方は、

フェアに行くと何部か試読できるので、

それも楽しみに行ってみてください☆


という訳で、

セミナーの内容等を期待していただいた方には申し訳ないですが、

フェアの案内記事でございました。。。

「やほー」と「やしゅー」??

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

ホワイトリカー飲み干す予感、「とどろき」です。


梅酒を漬けようと思ってホワイトリカーを買ってきたんですが、

冷蔵庫に悪くなりかけ柔らかくなった苺があったので、

一匙の蜂蜜とホワイトリカーと一緒にミキサーにかけて、

炭酸水で割ってみたんですが、

めっちゃ美味しかったです!


ホワイトリカーなんて、

梅酒に使う以外の利用方法なんて考えたことも無かったんですが、

ホワイトリカー万歳!!


柑橘系の果物もあるので、

そっちも試してみようと思います☆


写真 2015-05-24 16 32 48
慣れると乗られていても熟睡できるもんです。


色々とセミナーなんかに行って勉強していますが、

この間参加したセミナーの講師の方は話が面白かったです。


その中でちょっと話が出た内容ですが、

皆様は「やほー」と「やしゅー」って聞いてことありますか?


「やほー」って、

日本最大のポータルサイトのことですかね?


私もこの行為は知っていましたが、

言葉自体は知らなかったんで、

面白かったです。


新築の注文住宅を建てようとハウスメーカーさんを

何社か回ったお客様はご存知かもしれません。


漢字に直すと分かりやすいんですけども、

「やほー」→「夜訪」

「やしゅー」→「夜襲」

どちらも営業ばりばりのハウスメーカーさんの常とう手段で、

名前と住所が聞けたお客様のご自宅に

夜いきなり訪問して営業するってことです。
(「やほー」→夜報→夜電話するって意味の会社もあるそうです。)



新築の工務店・ハウスメーカーさんを何社さんか回って

話を聞いたことがあるという、そこのあなた!!


経験ありませんか?!


夜ご飯を作っていたら、

いきなりピンポンが鳴り、

「近くを通ったんで、せっかくなんで挨拶に寄らせていただきました。」
(逆方向に帰るところでも、こう言われます。)


私はしたことありませんし、

現場の営業マンもこんなことしたくないんでしょうが、

会社の方針でしなきゃいけない会社もあるんですよ。


ってか、

「夜訪」もいきなり訪問するって失礼ですが、

社内であっても「夜襲」って言葉を使っている時点で、

会社のレベルが知れますね。。。



新築の工務店さん・ハウスメーカーさんに行ったことが無い方は

本当にそんなことあるのかって思うかもしれませんが、

私も「夜襲」をかける会社さんを知っています。


まぁ、

名前は出しませんが、

もしもあなたが検討している工務店さん・ハウスメーカーさんが

夜訪・夜襲をかけてくる会社さんだったら、

あまりおススメいたしません。


担当が悪い訳じゃないですけども、

そんな会社さんってことです。

「空き家対策特別措置法」について

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

先日落語を見てきました、「とどろき」です。


三遊亭とん馬(とんば)師匠の一人会という会に行ってきました☆


年一回のペースで実施されている落語会で、

今年が10周年だそうです。


私はご縁があって、

見に行くのは去年に続き二回目なんですが、

面白かったです♪


また、

師匠と一緒に飲める打ち上げにも参加できるので、

落語に興味はあるけどって方がいらっしゃいましたら、

声をかけてください。


来年ですが、

お誘いさせていただきますよ☆


写真 2015-05-24 22 35 45
テーブルの上に乗るのはNGってのは覚えているんですが、彼の中でアゴまではOKになっているようです。。。


だいぶ前の話

「空き家対策特別措置法」のことを書きますって書いてましたが、

忘れていました。。。


先週、施行されてたので、

ちょいとまとめておきます。


内容はシンプルで、

近所に迷惑をかけるような空家があったとして、
(トタン屋根が風で飛ばされる等々)

所有者に対して、

今まで行政は「どうにかして欲しい」と「お願い」するしかなかったのが、

「指導」という強い権限で行えるようになったという話です。


具体的な罰則内容としては、

命令違反には50万以下の過料もしくは

強制撤去などの措置があるってことです。
強制撤去の費用は所有者に請求!


で、

古い空家を持っている方に注意しておいてほしいのは、

ただ古い空家だったら何でも該当するのかというと

そういう訳では無く、

倒壊の恐れがあると判断された「特定空き家」になったらです。


ここをきちんと理解してないと、

前回の悪徳業者

騙されるかもしれませんからね。


あ、

後、建物が建っていたら固定資産税の優遇ってのがあるんですが、

「特定空き家」に指定されちゃうと

固定資産税の優遇措置も無くなっちゃいます。



最後に「特定空き家」の定義ってのを書いておきますが、

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれの状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」
(空家等対策の推進に関する特別措置法「第二条-2」より)


個人的にびっくりしたのは、

倒壊の危険があるってだけじゃなくて、

衛生上有害ってのも含まれるんですね。。。



とまぁ、

これぐらい頭に入れていたら

詐欺業者にひっかかることもないでしょうし、

十分なんじゃないでしょうか☆

今昔マップ、すごい!!

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

宅建協会の「筑紫かわら版」面白いです、「とどろき」です。


宅建協会の筑紫支部に所属しているんですが、

月に1回「筑紫かわら版」というニュースが

FAXで送られてきます☆


これが、

面白くて、

その中でも今日届いた内容は

皆様も知っていると参考になると思うので、

書いておきます。


写真 2015-06-07 22 13 27
最近この箱がお気に入りです☆
あ、お客様からの頂き物です♪自分じゃ買えません・・・orz



という訳で、

今日の内容は「筑紫かわら版」からの情報で、

今昔マップについてです!


これ、

ぜひ見てください!!!!


春日・大野城・那珂川あたりは基本的に載ってるようです。



何かと言うと、

今の地図と100年ぐらい前の地図とを見比べることが出来るんです☆


100年ぐらい前の地図から、

年代ごとに6段階に分かれてて、

時代の変化とともに道路が増えていくのを見るのも楽しいですし、

昔何があったかをチェックするのにも使えます♪



個人的に見てて面白いのは、

1967年以降ぐらいからの地図ですね。


それ以前の地図は

分かりにくいんですけど、

1967年以降はだいぶ道路も通ってて、

見やすいです!


という訳で、

この辺りのエリアで家探しをしてて、

昔何があったかを知りたい方は、

一度チェックしてみてくださいね☆



今日は短めの記事ですが、

皆さんの参考になれば幸いです♪

認知症・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先週は結婚式でした、「とどろき」です。


先週末は高校時代の友人の結婚式だったんですが、

非常に良い式でした☆


また、

結婚式の二次会の幹事をやらせてもらったんですが、

そちらも盛り上がりましたし、

無事に終わったので、

ホッとしました。


Sご夫妻、結婚おめでとう!

これからもお付き合いのほど、
よろしくお願いいたします!!


写真 2015-05-30 0 15 22
変なポーズで寝るもんです。


先日より、

大牟田の方で土地の調査等を行っているんですが、

お客様が気に入られて

申込みをした土地・・・。


申込み後に売主様が認知症の疑いのあるということが判明しました!!



という訳で、

お身内の方が所有している不動産の売却を検討しているけど、

そのお身内が認知症時の売却について書いておきます。。。



まず基本的に

認知症の方の不動産は、
身内であろうと売却が出来ません!




だって、

本人の意思確認無しで、

売ったり買ったりできたら、

おかしいでしょう!って話です。


じゃあ、

お父さんが認知症で入院してて、

入院費が払うのがきついから、

所有している不動産を売りたいってのも

売れないのかというと

上に書いた通りで、

基本的には売ることが出来ません・・・。


ただし、

「基本的には」と書いた通りで、

ちゃんと段取りを踏めば

売却することは可能です。


それは成年後見人と言って、

認知症により判断能力が無くなってしまった方の代わりに、

その方の財産を預かる許可を裁判所から得ると

可能になるんです。



ただし、

この許可申請に順調にいって

3カ月程度時間がかかります。



つまり、

あなたの親御さんが認知症で、

色んな事情があり、

所有の不動産を売却する必要がある場合は、

3カ月ほど余裕を持って裁判所に申請し、

「成年後見人」になる必要がありますよってことです。




しかももう一点注意点があり、

売りたい不動産が認知症の方の居住用不動産だった場合は、
住民票の有る無しで判断されることが多い。

さらに制限がかかって、

例え成年後見人の許可が下りていても、

別途、不動産売却そのものにも裁判所の許可が必要です。


これも3カ月程度はかかるそうなので、

要注意です!



という訳で、

親御さんが認知症になった場合でも、

きちんと段取りを踏めば、

売却は出来ますよってことです。


色々と強引なやり方もあるらしいんですが、
知らない方が良いこともあるんです。




ってか、

今回の大牟田の土地、

半年も待たされるんだったら、

別の土地を探すってなりそうな予感がします。
調査に行くのも大変なんだから
お客様もワクワクしてたんだから、そういったことは先に言って下さいよ。。。

IT重説の実験が始まりますね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

自転車のタイヤが破裂しました、「とどろき」です。


パンクじゃないんです。


自転車に乗っていたら、

狙撃されたんじゃなかろうかってぐらいの音で

バーンってタイヤが破裂しました。


確かにあんまり手入れはしていなかったですし、

ネットで安い自転車を買っていましたが、

買って1年半ぐらいでタイヤが破裂するとは・・・。


安物買いの銭失いになっちゃったようなので、

次回はちゃんと選んで買おうと思います。


写真 2015-06-18 9 40 48
この子の肉球は黒いです。


不動産の取引をする時に

契約をする方に

「これとこれとこれは資格を持った者が説明しなさい」っていう書面、

重要事項説明(以下、重説(じゅうせつ))ってのがあるんですが、

今は実際にお会いして説明するのを

ネット上で説明できないかって社会実験が始まります。


国土交通省のHPに告知されていたので、

読みましたが、

なんで分かりにくく書くんでしょうね。


要点だけ書きますが、

不動産業界も時代の変化に合わせるべきで、

面談じゃないといけなかった重説を

スカイプ等を使い、

インターネット上でも出来るようにしていった方が良いんじゃないのか。

って話です。


ただ、

色んなケースが想定されるので、

2年ほどお試しで、

このネットで重説ってのは

「賃貸契約」および「法人間取引」に限って実施されます。


理由はシンプルで、

賃貸は売買に比べるとリスクが低いだろうってので、

一般個人の賃貸契約を含み、

実施されます。


そして、

リスクが高い売買契約は

法人同士の場合は個人の財産には問題が及ばないだろうということで、

実施するっていう内容でした。


期間の2年ってのは

長いって意見もあるようですが、

不動産の賃貸借契約は2年の契約することが多いので、

問題が出るなら2年後でしょってことで、

お試し期間2年間取るようですね。


私の場合は、

基本的に個人の住宅の購入をメインでお手伝いをしているので、

ネットで重説が出来るようになっても、

きちんとお会いして説明すると思います。


ただ、

例えば長崎から福岡に就職する学生さんに、

物件を見に来た上に

賃貸契約の際に面談が必要だったのが、

ネットで説明が出来るようになったら、

確かに便利だろうなぁとも思います。


いずれにせよ、

時代も変わり続けている訳ですから、

お客様が便利になって

不動産業界も変わり続けるってのは

良いことですね☆

YahooとSONYが連携しますね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

7月に入っても結構涼しく過ごしていましたが、「とどろき」です。


ここ3日ぐらいで

一気に暑くなりましたね。。。


野菜の高騰を踏まえ、

晴れるべき時は晴れて、

雨降る時は雨降って欲しいんですが、

本当に「暑がり」かつ「汗っかき」なので、

きついです・・・。


写真 2015-07-09 10 48 53
気持ち良く寝ていますが、爪を切ると・・・


ちょっと前にも書きましたが、

今、日本の国は

中古住宅の流通を促進する方向で動いています。


というのも

日本では不動産はスクラップアンドビルドって言って、

壊しては新築を建てるのが主流でやってきているんですが、

結果として、

建築にかけた費用等を足した金額と

今存在する不動産の価値とを比較した時に

圧倒的に現在の不動産価値が低いんです。


まぁ、

簡単に書くと

日本では家を買うと

基本的に価値が下がるってことです。


で、

日本に対して

アメリカなんかでは家を買うと

基本的に価値が上がるんです。



これを国も前々から研究していて、

今行きついている答えが、

不動産市場の透明化、
中古住宅の流通量増加、


なんです。


2020年までに

リフォーム業界の枠を倍増させるって打ち出していますし、

不動産業界の仕組みも変えようとしています。


で、

やっぱりこういう動きに敏感が大手さんは

どんどん変わってきていますね。


タイトルに書きましたが、

年内をめどに

Yahooで「個人の売主」が直接不動産を掲載出来るように

SONYと手を組んだということです。


詳しい仕組みは

私もまだ知りませんが、

個人の売主が金額を決めて、

売り出しを出来るというモノらしく、

本当に興味深いですね!


また、

リフォーム業にも進出するらしいです。



こうやって、

どんどん業界が変革していって、

昔ながらの業者さんはやりにくくなるのかもしれませんが、

私のような変わったやり方で仕事をしている業者としては、

ありがたい限りです☆

空き家解体ローンが登場!!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

庭がジャングル化してます、「とどろき」です。


たまに草取りしていますが、

最近の雨で草取りできていなかったら、

庭が恐ろしいことになりつつあります。


明日には梅雨が明けるって言ってたので、

近々草取りしようと思います。


DSC02185_1.jpg
お手上げです☆


昨日のニュースで見たんですが、

空き家を解体する費用を融資する

ローン商品が出来ていました!


全く知らなかったんですが、

5月中旬から商品としてあったみたいです。


↓参考記事↓
「空き家解体ローンの記事」


空き家を解体するのに必要な資金を

7年程度を返済期限の上限として、

金利は変動で2.7%程度で貸してくれるって内容でした。


まぁ、

解体して更地になると税金もあがりますし、

特定空き家に指定されてない状態で、

特に理由もなく解体するメリットは薄いのは薄いんですが

知っておいて損は無いかなって内容です。


ちなみに今のところ、

空き家解体ローンを扱っているのは

福岡の金融機関だけみたいですよ。


あ、

もしも

あなたが何らかの理由で空き家を解体するしかないっって状況になったら、

空き家解体ローンを利用するのも良いでしょうが、

まずは地域の補助金を調べてみると良いですよ。


残念ながら、

春日・大野城・那珂川では解体の補助金は無いんですが、

地域によって色々あるみたいです。


注意点として、

補助金をもらえる条件はちゃんと確認しておかないと

条件として、

空き家を解体して2年以内に新築を建てないと補助金をもらえないとか

あるようでした。

越境について。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

タケノコ大好きです、「とどろき」です。


シーズンが終わっちゃいましたが、

タケノコって美味しいですよね☆


その上で、

不動産屋さんとしては

取引予定の土地の隣に竹林があると

ドキドキします。


20150724065107b94
プーマのマークになれますかね?


たまにお客様から質問があるので、

隣の敷地からこちらの敷地に樹木等が越境している場合の

話を書いておきます。


シンプルに書くと

こちらの敷地に越境してきている「枝」なんかは

勝手に切ることが出来ません。


でも、

「タケノコ」や「木の根っこ」なんかは

勝手に切ることが出来ます。



この理由を書いていきますが、

まず基本的な考え方として、

隣の敷地に生えている木は先方の持ち物です。


こちらの敷地に入ってきていて空間を侵害されていても

あくまで先方の所有物なので

民法上、先方が適正に管理して、

越境部分を切ったりする義務がありますが、

所有権が優先されちゃいます。


つまり

先方に「切って下さい」というのは請求できますが、

こちらで勝手に切るのは

相手の所有権を侵害してしまうってことです。



で、

「枝」に対して「根っこ」は

こちらの敷地の上空の「空間」じゃなくて

「敷地」自体を侵害してきます。


ここがポイントになるようですが、

先方の所有権よりも、

こちらの敷地権を侵害されている方が重要視されるので、

勝手に切っても法律上負けないって内容みたいです。


念のため補足しておきますが、

越境してきている根っことはいえ、

根っこをこちらが伐採することによって、

先方の樹木が枯れた場合に

損害賠償請求される可能性がありますので、

いずれにせよ切る前に話合いをした方が良いですからね。


まぁ、

隣が竹林の場合で、

こちらの敷地内にタケノコとが生えてきている時は、

遠慮なくタケノコは切って良いと思いますが。



最後に書いておきますが、

民法上でこちら側に越境している樹木の枝は先方に切る義務があるとしても、

大切なのはそこで生活して行く上で、

お隣近所との関係性の方が重要なのかなとも思います。


ご参考までに。

タワーマンションの大規模修繕・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実はけっこう料理作ります、「とどろき」です。


こう書くと女性受けが良い気がしますが、

私の料理の信念は

大学生の一人暮らし時代につちかわれた、

「火が通れば食える!」です。


写真 2015-08-05 6 49 39
こいつらは何でも火が通ってなくても食べます。。。


先日ニュースでやっていましたが、

日本初のタワーマンションが大規模修繕の時期になってきているらしいです。


超高層マンションの定義は20階建て以上のマンションらしいんですが、

ちょうど今年からどんどん大規模修繕をしていくみたいです。


私が住んで居るような普通のマンションは

大規模修繕の計画に1年、
(大規模修繕委員会を立ち上げ、月に1回程度の打ち合わせ。)

工事の実施に半年程度で終わります。


タワーマンションの場合は、

事前の大規模修繕の計画に2年かけ、

実際の工事実施にも2年かかるそうです。。。


タワーマンションを買えるような方々なので、

問題無いんでしょうけども、

費用も高そうですね。


またすごいなぁと思ったのが、

足場で、

一般的なマンションを覆うような足場はとても組めないですし、

上から垂らすゴンドラ式だと揺れて危ないとのことので、


下から150メートルの長さがある2本のレールを立て、

足場がエレベーターのように昇降するようになっていました。
乗ってみたいですが、めっちゃ怖そうです。。。



やっぱり一般的ではない場合は、

所有していることで特別感を味わえるってのはメリットなんでしょうけども、

費用もかさみますし、

ノウハウも今からってのはデメリットですね。
(大規模修繕を実施しても今後思わぬ結果が出たりもするでしょう。)



以前ちょいと書きましたが、

私が住んでいるマンションの大規模修繕委員になってみたので、

そのうち一般的なマンションの大規模修繕についても書いていきますね。

売買契約後に自然災害にあったら_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

台風すごいです、「とどろき」です。


最近、福岡都市圏に台風が来たって感覚が薄かったんですが、

今日のは結構すごいもんですね。。。


DSC02192_1.jpg
雷は嫌がりますが、風の音は平気みたいです。


せっかくの台風(?!)なので、

不動産に絡んだ台風ネタをどどーんと!







書こうと思いましたが、

特に台風ネタの経験がありませんでした。



とまぁ書くと話が終わっちゃいますので、

不動産の売買において、

売主さんにも買主さんにも関係する、

台風が通り過ぎた後の話を書いておきます。


確認のため、

不動産の売買契約の流れをシンプルに書きますと、

①買付(申し込み)

②重要事項説明・売買契約

③決済(所有権の移転)
です。



けっこう勘違いされている方も多いので、

ちょいと書いておきますが、

この①の時点では法的な拘束力はないので、

「やっぱ、買うのor売るの、やーめた。」って言っても

金銭的な補償をすることは、

ほぼありません。

だからと言って気軽に申し込みするのは止めましょう。
一度買付を流すと不動産業者さんは良い物件情報を最初に持って来てくれなくなりますよ。




という訳で、

逆に言えば②からは法的な拘束力が発生するってことです。


で、

台風(自然災害)に関する話ですが、

この②が完了して③に移行するまでの期間に、

売買契約した建物に被害があったらどうなるかって話を書いていきます。



まず最初に売買契約の基本的な考え方を書きますが、

売買契約を行うと売主・買主とも

「権利」「義務」が生まれます。


売主の権利は「期日までに代金をもらえる」ってことで、

義務は「売買契約締結した時の状態で、期日までに物件を渡す」ってことです。


当然、買主は売主の逆で

権利は「売買契約締結した時の状態で、期日までに物件をもらえる」ってことで、

義務は「期日までにお金を準備する」ってことです。



ということは、

台風で家が無くなったとしても、

買主は「契約した時の状態に建てなおして、渡してくれ」って言えるってことです。









これって

本当に売主は建てなおさなきゃいけないんでしょうか?



ここで売買契約の条文によりますが、

今どきの売買契約書には基本的に

〇引き渡し完了前の滅失・毀損に関する条文ってのが入っています。


どういった内容かというのを簡単に書くと

「売主・買主ともに責任がない原因で

売主・買主どちらかの売買目的が達成できない時は

売買契約を無かったことに出来ますよ」
ってことです。



具体例として、

どのような流れになるかというと

売主・買主ともに責任がない原因=台風が原因で、

売買契約した戸建が倒壊して無くなってしまった場合、

まずは買主は「戸建を建てなおして、渡してください」と言えるんです。


そして、

実際に売主は売買契約上、

戸建を建てなおして渡す義務はあるんですが、

建てなおすことによってお金を得るという目的が達成できなくなるので

この滅失毀損の条文を利用して

「建てなおすのは無理なので、この契約自体無かったことにして下さい」ってことが言えますよってことなんです。


今回は台風が来ていたので、

台風ネタで書きましたが、

地震等々でも一緒です。


自然災害って多くは起こらないけど、

起こった時にどうなるんですかって

質問をたまに受けるので書きましたが、

参考になりましたかね?



後、

建物が無くなったでは無く、

②から③の間にもうちょっと軽微な被害があった場合の話と、

火災保険についての話も書いていきたいんですが、

ちょっと長くなってきたので、

次回以降に続きます。

売買契約後に自然災害にあったら_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

台風すごかったですね、「とどろき」です。


マンション敷地内の樹木が

めっちゃ斜めに傾いてました。。。


DSC02204_1.jpg
机の上は登りませんが、狙ってきます☆


前回の記事の続きです。


昨日は契約してから決済までの間に

建物が自然災害で無くなってしまった場合というのを書きましたが、

今日はそこまで大げさでは無くて、

瓦が飛んで雨漏りしたり、

風で飛んできたもので壁に穴が開いたりした場合ってのを

書いていきます。


基本的に前回の記事に答えは書いているんですが、

売主は「物件を契約した時の状態で渡す義務」があって、

買主は「物件を契約した時の状態で引き渡してもらえる権利」があるので、

上に書いたような瓦が飛んだり、

壁に穴が開いたりした場合には、

売主が該当箇所を補修しなくてはいけません。


この通り、家に不具合が出たとした場合に売主が補修するってのは

ご理解いただけると思いますが、

では、

この瓦が飛んだり、

壁に穴が開いたりした家を欲しくないなぁと思った買主が

滅失毀損の条文を利用して契約自体を解約できるかってのは

お分かりになりますかね?







この場合、

滅失毀損の条文を利用しての解約は出来ません。


滅失毀損の条文は、

売主買主互いに責任がない原因で、

それぞれの目的が達成できない場合に限り、

解約が出来るというものです。


買主の家を買う目的は「住む」ことです。


もちろん、

自然災害で壊れた状態によりますが、

瓦が飛んだり、

壁に穴が開いたりしたぐらいでは

住むという目的が達成できないとは見なされないということらしいです。




ここに書いた内容は、あくまで一般的な不動産売買後における考え方を記載しています。

あなたのケースにも当てはまるかどうかは責任が持てませんので、その辺りは了承の上で、参考にして下さい。

個別で知りたいことがありましたら、メールか掲示板に書いていただいたら、分かる範囲内で回答させていただきますよ。



明日のブログ記事は

台風後の火災保険の活躍について書きますので、

お楽しみに☆

台風後の火災保険活躍!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

やっぱり台風は大変です、「とどろき」です。


1件ほどですが、

うちのお客様も雨漏りしましたって連絡があって、

どたばた対応しています。


2011715028.jpg
昔は小さかったんです。。。


台風があったばっかりだったので、

「売買契約後に自然災害にあったら_1」

「売買契約後に自然災害にあったら_2」

と台風に絡んだネタを書きましたが、

実際に住んでいる家が台風の被害にあった時の話も書いておきます。


まず台風の被害にあってしまったこと自体は

非常に大変だと思いますが、

基本的に家に関して言えば、

壊れてしまった部分はお金を出すこと無く補修が出来るはずです。


というのが、

火災保険で対応できる可能性が高いからです。


火災保険は家が燃えた時に使うモノってイメージがあるかもしれませんが、

風災等々も対応できるんです。

風災は特約って火災保険もあるようですが、
少なくとも私のお客様であれば、
全員、風災対応できる火災保険になっているはずです。




今回のような台風が原因で、

瓦が飛んで雨漏りをしたとしても、

雨漏り部分の補修が火災保険でまかなうことが出来ます。


という訳で、

あなたの家が台風の被害にあってしまった場合、

直す前に火災保険会社に連絡してみてはどうでしょう?



念のため最後に書いておきますが、

経年劣化等、古くなったことが原因の雨漏りは火災保険では対応できませんし、

実際に火災保険のお金が出るかどうかは私が保証は出来ませんので、

その辺りはご了承くださいね。

火災保険の値上がり。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ピーマンって種まで食べれるって知ってました?、「とどろき」です。


私も今年知ったんですが、

ピーマンって種と白い部分にカプサイシンや血流を良くする成分、

血圧を下げる成分等が多く含まれてて、

せっかくなら食べた方が良いらしいです。


肉詰めなんかだと食感が邪魔になるかもしれませんが、

うちでピーマンの炒め物をした時に

試しに食べてみましたが、

全然気になりませんでしたし、

次回からも種を捨てずに食べようかなと思いました。
(ってか、栄養価も増えるし、何より料理の手間がすごく減ります☆)

写真 2015-09-09 11 24 58



実は今年の10月から火災保険が大幅に変わるんですけども、

今まで35年一括で加入できたのが最長10年までになりますし、

何より料金が今より3割ぐらいアップします。


家を所有していて、

手元に現金を持っている方、

かつ家の火災保険を短期間しか入っていない方は、

10月までに長めの火災保険に入り直しても良いかもしれません。


で、

最近お客様から「なんでそんなに変わるの?」って聞かれたので、

私の個人的な所見も含め簡単に書いておこうと思います。


まず一番大きな理由としては、

・自然災害が多すぎて、長期予想が出来なくなった。

って保険会社さんの担当者が言っていました。


これは間違いないかと思います。


最近異常に自然災害多くないですか?


35年間という長期間保証するのに、

災害が多すぎて、

保険会社の方がリスクが高すぎるって話みたいですね。


最長の火災保険期間を10年に短くすることで、

自然災害が多ければ、

火災保険料を値上げしたりの対応がしやすいようです。


また、

昔に比べて、

火災保険を活用する人がめちゃめちゃ増えたってのも

今回、火災保険が値上がりする理由の一つだと思われます。


ちょっと想像していただきたいんですが、

あなたのご両親って台風が来た後、

家に被害があっても火災保険を使うって発想がなく、

ご自身で修理代を払われていませんでしたか?


今は情報化社会になって、

昔は自身でするしかないって思いこんでいたことも、

火災保険で対応できるんだってことを

気付いた方が増えています。


しかも、

被害にあった時に火災保険を使うってのは当然なんですが、

その時に被害を水増しして請求するって人が多いらしいです。


まぁ、

という訳で、結果として、

火災保険の加入期間が短くなり、

保険料が値上がりするって話みたいですね。

自分のモノは自分で守る!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

カレー最高、「とどろき」です。


基本的に玄米を食べることが多いんですが、

やっぱりカレーは白米で食べるのが美味しいですね☆


DSC01544_1.jpg
毎日脇に来るんです♪


先日から火災保険について書いているうちに、

そういえばってことを書いていなかったんで、

「失火法」について書いておきます。



基本的に日本の民法では

他人の財産に損害を与えた場合は

損害を与えた方が賠償しなくてはいけないと決まっています。


その上で、
「自分が火元となり、
近隣に燃え移ったとしても、
重い過失がない限りは賠償しなくて良い」

ってのが失火法です。


考え方としては、

わざと火を付けるような人間には損害を請求するけど、

わざとじゃない場合、損害を追及しようにも

個人で責任持つのは大きすぎるでしょってことです。







「へぇ、火事を起こしても、近隣に賠償しなくていいんだなぁ」と思ったあなたは人が良すぎます。


逆にあなたの隣の家から貰い火しても、

その家の人に損害を請求できないってことなんです。


つまり、

隣の方は火災保険で綺麗に建て直した家に住むのに、

あなたはそのまま住まなきゃいけなくなるってことです。


こうならないために、

必ずあなたの家にも火災保険をかけておきましょう。



ちなみに燃えにくいマンションに住んで居た場合、

隣から火が出ても、

自分の部屋には燃え移らないことが多いらしいです。


ただし、

火を消すのに水をジャンジャンかけますので、

火が出た部屋の上下左右は水浸しになるらしいです。。。


という訳で、

何度も書きますが、

「自分のモノ(家)は自分で守る必要がありますよ。」ってことを理解し、

必ず火災保険には入っておきましょう!

自分のモノだけじゃなく、人のモノも守る?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

曜日の感覚がないもんで、「とどろき」です。


シルバーウィークってなんですか?!


明日から水曜日まで休みらしいじゃないですか?







という訳で、

仕事の予定は入っていますが、

ブログは水曜日までお休みをいただこうと思います!
えへへ☆

DSC01540_1.jpg
昨日の写真の別角度です♪


休みの前ですし、

ガッチリ更新したいところなんですが、

今日は契約に向けての物件調査があって、

福岡市内の道路を調べるのに

午前中に行かなきゃいけないんです。。。。




言い訳から入りまして、

今日も簡単に更新して行きます。


昨日のブログ「自分のモノは自分で守る」で書きましたが、

お隣さんが火事になって、

あなたの家に火が移ったとしても、

お隣さんに賠償してもらえません。


だから、

自分の家は自分で守るために

火災保険には必ず入っておいた方が良いです。



その上で、

実際問題としては、

「自分が火元になって、

お隣さんが火災保険に入ってない時に

自分のところは保険で綺麗になって、

隣がそのままってのは・・・。


法律的には賠償証しなくて良いって言われても、

気まずいですよね。」って言われる方って多いんです。


そんな人の良い方のために

「類焼損害補償特約」って特約があります。


簡単に言うと、

自分が火元になって、

お隣さんが火災保険に入っていない時に、

お隣さんの分も保障してくれるって内容です。


火災保険料自体もそんなに大きく変わらないので、

特にマンションにお住いの方は

この特約は付けておいた方が良いかもしれません。
マンションは隣が近いので、燃え移りやすいし、
確実に水浸しになりますので。。。




火災保険って結構奥深くて、

色んな特約がありますので、

そのうち書いていきますね☆

遺跡って多いんですよね~。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

中秋の名月は見ましたが、「とどろき」です。


一昨日のスーパームーンは見れませんでした。


スーパームーンを見るために

2回ほど出かけましたが、

一昨日は曇ってて見れなかったです。

DSC01643_1_201509300951062b8.jpg
うちの満月です☆


最近取引予定の土地がありまして、

その土地の調査において春日市の奴国の丘歴史資料館に行ってきました。


非常に親切な対応で、

色々と教えていただきました。


まず不動産の取引において、

重要事項説明書というのがあるんですが、

簡単に書くと、

「今から不動産を買う方に、最低限これぐらいは知っておきましょう」ってことが、

書面化されているものです。


その重説(じゅうせつ)の中で

埋蔵文化財保護法って項目があり、

戸建・土地を取引する時に

該当の土地のエリアが遺跡の圏内かどうかというのを

調べて書く必要があります。


で、

春日市遺跡図をもらってみたら、

大小あれど遺跡が埋まっているだろうという地域指定が
(埋蔵文化財包蔵地)

な、

な、

なんと、151箇所もありました。


この遺跡が埋まっているだろうという地域で、

新築を建築したい場合でも、

事前に申請し、

試掘という試し掘りを実施して、

大したものが埋まってないってなったら、

すぐに建築することが出来ます。


ただし、

試掘の結果、

重要な文化財が埋まっているとなった場合には、

本掘(ほんくつ)が必要となるんです!


この本掘、

個人の住宅建築の場合は、

費用は全部公的機関が持ってくれるんですが、
※地域によります。春日市では全額費用を出してくれるってことです。

本掘の人員が他の遺跡を発掘していた場合に、

半年ぐらい待たされる可能性があるってのが注意点ですかね。



で、

ちなみに実際不動産売買をする時に、

どの程度、

試掘対象エリアである遺跡エリアに入っていて、

その中で本掘になった物件が何件ぐらいあったかというと、

年間300件取引している店舗の店長していた時で、


試掘の対象エリア(遺跡があるかどうか)は全体の取引の5,6割ぐらいの感覚で、

さらにその中で本掘までなった物件は







0件!です。


上の方に書きましたが、

春日市でも151箇所の埋蔵文化財包蔵地がありますし、

太宰府市なんかで言えば、

どこでも試掘が必要になるって感覚ですが、

その中で本掘まで行くってのはあんまりないですね。


という訳で、

埋蔵文化財包蔵地に該当してても

そんな心配いりませんよって話でした。









万が一、
本掘に引っ掛かったって時は、
一生に一度の建築に思い出が増えたって思いましょう(笑)

セットバック_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ボルダリングきてますね~、「とどろき」です。


オリンピックの正式種目になったら

もっと盛り上がりそうですし、

今のうちに腕を上げておこうと思います☆

後、6個ぐらいのコース登ったら、
初中級エリアは制覇出来そうなんです♪


DSC01616_1_2015093013494199a.jpg
良い顔で寝るんです☆


週末に取引予定の土地で、

春日市の担当者さん立ち合いの元、

現地で打ち合わせをしてきました!


どのような打ち合わせかと言いますと、

今回の土地がセットバックが必要なのと、

道路より敷地の方が低いので、

せっかくセットバックしても段差があって道路に出来ないじゃんって所を

相談してきました。


ちなみにセットバックって何なのかってのを説明しますが、

簡単に書くと

「将来的には国の道路を全て4メートル以上の幅にしましょう」っていう法律です。


これだけ書くと「ふーん」ってぐらいの話かもしれませんけども、

実際の内容はジャイアンみたいな感じです。


というのも建物を建て替えする時に、

「あなたの敷地ですけど国としては道路にしたいんで、塀等の設置も許しません。道路として提供しなさい。」

って内容なんです。


言ってしまうと「国の土地は、国の土地、

お前(個人)の土地も、国の土地」って内容になっています。


一応誤解の無いように書きますが、

私はセットバックの考え方は賛成ですし、

実際にセットバックすることのメリットが大きいということで、

施行されている法律です。


まずセットバックの基本的な考え方として、

「人命が危険に見舞われた場合に迅速に救助するため」というのがあります。


道路幅の4メートル以上ってのは、

緊急車両(救急車等)がすれ違いするために必要な広さなんです。


国は今すぐあなたの持っている土地を国に提供して、

道路を広くしろとは言いませんが、

建物を建て替えする時には道路を広くするようにして下さいってことなんです。


ちなみに道路を広くすることに同意しなかったらどうなるかというと、

そもそも建築の許可が下りないので、

新築工事が出来ません。。。


長くなってきたので、

ちょいと上に書いた内容をまとめますが、

セットバックの根本的なデメリットは一つだけで、

×建替えする時に土地が小さくなる。

ってことです。



ちょいと長くなってきたので、

セットバックすることによるメリットは

明日に続きます。
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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