不動産の活用方法

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!


大野城市にて不動産業をやっています「とどろき」です。

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熱中症にご注意を!


昨日の続きはまた書きますが、ちょいと別の話を。

私の本業は不動産の仲介業です。

今は、独立するために宅建免許申請の準備中ですが、
→宅地建物取引主任者の資格は持っています。念のため。。。

ありがたいことに以前は年間約300件の売買取引をする店舗の店長をさせていただいておりました。

数多くの色々なお客様のお手伝いをしていく中で、

色々と考えることがありましたので、

不動産の活用方法に関して書いていきます。


まず不動産を所有されている方の、選択肢は大きく3つです。

1つ目
→ 「そのまま持って(住んで)おく」

2つ目
「売却する」

3つ目
「賃貸する」


どの選択が良い悪いということはありません。

どの選択肢が、あなたに合っているかというだけの話です。


元々不動産売買専門で仕事をしていましたが、

「売りたいんです!」という相談よりも

「今持っている不動産を、売った方が良いのか、貸した方が良いのか、

そのまま持っていた方が良いのか分からないので、

その判断をするために売るメリットデメリットの情報を集めているんです」

という問合せの方が多かったんです。


と言うことは、勇気を出して(不動産業者さんに問合せって勇気いるでしょ)問合わせしてきた方には、

要望に合った説明・提案が出来ていたかと思いますが、

3つの選択肢の細かい内容、それぞれのメリットデメリットを書いていけば、

いろいろ知りたいんだけど、問合せしたくはないという方のお役に立てるのではないでしょうか。


同時進行でいくつかトピックを書いており、

もしも見ていただいている方がいらっしゃれば恐縮ですが、

少しずつ、お付き合いいただければと思います。


多くの情報が簡単に集まる時代ですが、

取捨選択をする力と、自身で考える力が要る時代だなと思っています。

その中で、単なる情報ではなく、考えていただくきっかけになれば幸いです。
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不動産の活用_賃貸編

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大野城市にて不動産業をやっています「とどろき」です。


今日は不動産を持っている人がどのように活用していくかという話の続きです。

前回書いたように活用方法は3つありますが、

まずは「賃貸」から行きましょう!


賃貸のメリットは大きく二つです。

○固定の収入が入ってくる。

○不動産を所有したままで、後々また別の選択に切り替えることが出来る。


やはり、固定の収入が入ってくるというのは非常にありがたいもので、

また、大家さんってなんか良いですよね。

将来子供が家を建てる時のために土地を取っておくことも出来ますし、

後々、まとまったお金が欲しいなと思った時に売ることだって出来ますよね。


じゃあ、賃貸のデメリットはなんでしょう?

私が考えるデメリットは大きく3つです。

×空室でも支払いはしなくてはいけない。

×気苦労がある。

×居住用の物件に比べて、売却価格が下がる傾向にある。


ローンを組んでいるかどうかにもよって負担は違いますが、

基本的に物件の税金や修繕費は、空室かどうかには関係なく

必要となってきます。

また、入居者さんが入ったら入ったで色々なトラブルが起こることがあります。

家賃滞納や騒音問題、事件事故など、

入居者の方が、大家さんのことを思いやって生活してくれると思いますか?

そして、いざ売りたいとなった場合には、

元々が投資用物件なら別ですが、

一般的な戸建て、分譲マンションの一室の場合は、

ご自身が住むために探している方に買っていただいた方が、

投資家さんに買っていただくよりも高く売れることが多いです。

もちろん、入居者さんが退去のタイミングを狙って売却すれば、

良いことですが、その場合はタイミングが難しくなります。


なんかこうやって書いていくとあまり賃貸はメリットを感じないかもしれませんが、

あくまで、あなたがどのような要望があるかによって

賃貸がすごく向いていることだってあるんです。
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とりあえず、猫入れたかっただけで意味はありません。。。

例えば、将来子供に残してあげたい、つまり将来に活用する予定イメージがある場合は

定期借家といって、いついつまでという期日を切って、貸すという方法も選べますし、


大家さんを業(なりわい)として食べていきたいというのであれば、

入居者さんがトラブルを起こしたとしても、

むしろ空室ではなく、入居いただいているからこそのトラブルだと

前向きに対処できるでしょう。


何度も言いますが、あなたの持っている不動産を活用選択肢は

そのまま持って(住んで)おく

売却する

賃貸する

の3つで、どれが一番得なのかは、あなたの要望によるということを

覚えておいていただければと思います。

もしもご自身で整理出来ないという方がいらっしゃれば、

メールでも掲示板でもご連絡下さい。

相談は何度でも無料で、対応させていただきます。


このカテゴリの次回は、もう少しだけ賃貸を掘り下げて、

個人的な意見ですが、どのような人が賃貸という選択肢を選ぶのが向いているかってのを書いていきます。

不動産の活用_賃貸編_2

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今日は、本来ブログのタイトルでもある、不動産活用方法に関して書いていきます。
前回はこちらから



さて、賃貸という選択肢が向いている方の件ですが、

前回のメリットデメリットから考えると大体答えは分かると思います。


職業的大家業をやっている
もしくは、今はまだ違っても、そうなるつもりがある。

将来、使う予定がある
子供に残したい、子供が家を建てれるようにしておきたいetc


この2パターンだけではないでしょうか。


気を付けていただきたいのが、

先祖伝来の土地を守ってて、

特に使ってないけど、子供に引き継ぐために税金だけ払っている人。

相続時、税金の免税額も来年から下がりますから、
政府は税金取れるところから取っていきますよ。

引き継ぐ際の相続税で子供は手放さざるを得ないかもしれません。


先祖伝来の土地を守るためには、

あえて相続時の評価をマイナスにするためにアパートなんかを建てる必要があるかもしれません。


あなたはどちらの選択肢が合っている方か分かりませんので、

はっきり書いておきますが、

賃貸管理は、大きく儲かりません!

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大家業も大変なんです。


他の投資と呼ばれるものに対して、

賃貸管理は比較的、大きく儲からないんです。

その分、安定しやすいというのがメリットはあるんですが、

初期投資も大きくなるケースが多いので、

投資を回収できるのも10年スパンであることが多いんじゃないでしょうか。


例えば、あなたが土地を持っている人であり、

10年以内に子供が家を建てる予定なんかがある場合は

金銭的にはもったいなくても、

そのまま税金を払いながら持っておくのもありだと思います。
地域によっては、コインパーキング等出来ますけどね。

つまり、自身にとって一番合っていると理解した上で、ただ持っておくという判断は有りでしょうが、

それ以外で、ただ持っておくのは勿体ないんで、

きちんと考えて、自身に合っている活用方法を選びましょう!


本日の結論として、金銭的に損しないことが一番重要なのではなくて、
基本的には一番重要であることが多いんですけど・・・

あなたが、どうしたいのかという目的に合わせて判断してはどうでしょうか!?



次回は「売却について」書いていきます。

売却の3つのポイント+1。あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

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本日はすでに不動産を所有している方の不動産売却についてです。
前回はこちら


売却した方が良いか、しない方が良いかは、個々別によって答えが違いますので、

とりあえず、今は言及しませんが、

売却をする時に優先するべきポイント

失敗しないコツなんかを何回かに分けて書いていきます。


売却時に優先するポイントは大きく3つって、よく言われるんです。

一円でも「高く」売りたい!

一刻も「早く」売りたい!

近隣に「内緒で」売りたい!


一つずつ掘り下げながら、そのうち書いていきますが、

やはり、高く早くというご要望が多く、

たまに内緒で取引したいというご要望を受けることがあります。


実は、この3つは不動産業者さんがよく言う項目なんですが、

私はこの3つより以前に

お客様が優先されたいポイントがあると思っています。


それは





















不動産業者に騙されたくない!

ってことです。


私がこの仕事を始めてから、

本当にひどい会社だなと思う会社も

残念ながらゼロじゃないです。
本当に腹が立つ会社もあります。


でも、私がこの業界に入る前に思っていたほど、

センミツって言われるほど、
本当のことは1000の内3つしかない業界って言われるんです。。。

ひどい会社はそんなに多くないです。


ただ、やはり残念な業者さんのせいで、

やはり一般の方から見た時に

怖い業界で、「騙される」かもしれないと思われているんじゃないでしょうか。


少しずつ業界の情報開示も進んできていますので、

変な業者はどんどん淘汰されていってます。
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どの業界にも変な業者はいるんでしょうけど・・・。

でも、そもそもお客様の一生に関わる業界で

前提としてお客様が騙されるかもしれないと感じているのは

本当に悲しいことなので、

ブログなんかも含めて、

参考になる情報を発信していくことで、

一人でも多くの方の、安心につながればと思います。


最後の方は大きいまとまりのない話になって申し訳ありませんが、

次回は「騙されないための話」を書いていきますね。
売るコツなんかは、ちょっと先になりそうです。

売却のポイント「+1」部分について。 あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

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大野城市にて不動産業をやっています「とどろき」です。


前回は、不動産を所有している方が

売却という選択をした時に、「優先するポイント3つ+1」ってのを書きましたが、

今日は「+1」の部分、「騙されないためには」ってのを書いていきます。


いつも通り結論から。

ご自身が知ってることでは、騙されません。
でしょ?


知らないと、そもそも騙されているのか、騙されてないのかも判断つかないですよね。


昔の人は言いました、

「知るは一時の恥、知らぬは一生の恥」と。

2アインシュタイン
天才でも知識を得る努力は払わなくてはいけません。


知らないことは知れば良いんです。


誤解の無いように

今、あなたは不動産売却に関して知らなくて当たり前なんです。


だって、知らないから

今から不動産業者に騙されたくないと思いつつも

問合せをするんですよね?


つまり、問合せをする前に最低限の知識を持っておき、
(担当を選ぶポイントと業者さんを選ぶポイント)

その上で、会った不動産業者さんをポイントを押さえながら比較して

選べば騙されにくいんじゃないでしょうか。



最後にもう一度まとめますが、

騙されないためには、自身が最低限の知識を持つこと。

最低限の知識とは、担当者・業者を選ぶポイントってことです。



きちんと勉強していない方は、
騙されたくないがために大手の会社さんを選ぶ方が多いんですけど、

大手さんを選ぶデメリットを分かって選んでいる方は少ないように思います。
もちろんメリットもあります。


是非このブログを見ていただいている方は、

きちんと勉強していただき、

ご自身に要望に一番合った選択が出来る状態になっていただければと思います。


次回以降は、最低限の知識のところ辺りを書いていきますね。

お客様が亡くなられた話

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大野城市にて不動産業をやっています「とどろき」です。


今日は重い話を書きますので、

あまり楽しく読めないと思います。

今からお出かけの方なんかは、

じっくり読めるタイミングで読んで下さい。


このブログは、

不動産に関してプロじゃない方に向けて、

家を買う前、買った後にお役に立つことを目的として書いていますが、

今日の話は、一般の方にも見ていただきたいですし、

もし良かったら、若い不動産関連の営業の人にも見ていただきたいです。



3年ほど前に不動産の売却の相談を受けました。

早速、訪問をして話を聞かせていただいたのですが、

ご夫婦で60歳を超えられて、

定年退職をされて2年目とのこと。


非常に物腰の柔らかいご夫婦で、

田舎にある実家に戻るために家の売却を考えていらっしゃるとのご要望でした。


ただ、家をご購入されたのが50歳を超えておられて、

まだ10年ちょっとしか期間が経っておらず、

借り入れの初期は金利ばっかり支払って、元金が減りにくい点と

新築での購入であったため、当初の10年ぐらいに資産価値が下がりやすい点という

資産価値としては良くない条件が重なっており、

近隣の相場を考えて、売れるであろう金額と

ローンの残額との比較をした時に

500万円ぐらいの手出しをしないと金融機関の抵当が外せない、

つまり売ることが出来ないという状況でした。


当時の私は、今と違って単純に売却の相談を受けることしか

出来ませんでしたので、

上記の話を2時間程度聞いた上で、

とりあえず次回書面で査定書を持ってきますとお伝えし、

その日は帰りました。


そして、次のお約束の日の2日前、

夜の22時過ぎに電話がありました。


奥様からで、主人が帰ってこないと。


実は、初対面で話せなかったけど、

ボーナス払いを含め、

支払いがきついこと。


貯金も底を尽き掛けていて売るにしても、

手出しのお金が準備できないこと。


ご主人はとてもまじめな方で、

今まで一生懸命働いてきて、

自己破産しかないのではないかと

何のために働いてきたんだろうと

思い詰めていたとのこと。



奥様は車の運転が出来ないとのことで、

また、とても動転されていましたので、

私が車を出して一緒に警察署まで行きました。


23時は回っていましたが、

行方不明の届け出を出すことが出来ました。






その二日後、ご主人は自身で命を絶った状態で、

見つかったと連絡がありました。



お葬式は、

お坊さん、奥様と息子さん、私の4人だけで執り行われ、

その後に奥様と、色々な話をさせていただきました。


電話が鳴る度に祈りながら出たこと、

家のことなんか、どうでも良かったこと。


最悪の中ですが、

住宅ローンには生命保険が含まれており、

今回の件に関しては生命保険でローンがまかなえたこと。



一度しか話したことのない私を頼っていただいたことは、

本当にありがたいと思います。

ただ、今思い出しても私がもっともっと人の心が分かれば、

お亡くなりにならなかったんじゃないかと思っています。


私が馬鹿正直にお客様のおっしゃる内容を鵜呑みにしなければ、

お客様の本当に困っている内容を引き出すことが出来ていれば、

過去は変えることが出来ませんし、

たらればってのは無いと言うのも理解しています。

その場で出来ることは、全てやったと思っていますが、

自分の力の足りなさを改めて感じた一件です。



今日この話を書いたのは二つの理由があって、

家はしょせんただのモノだということを改めてお伝えしたかったんです。


本当にあなたが欲しいのは「家」ですか?

家族と楽しく過ごせる場所を探していたんじゃないんですか?

あなたが居なくなって家を残すことを、残された家族は望むと思いますか?

今から家を買う方も、今家を持っている方も、

改めて、家族と家に関して考えるきっかけになればと思います。



また、もう一つ伝えたいのは、不動産に関わる営業の方に

あなたの1カ月のお給料とお客様の一生を比較し、

少なくとも、自身がお客様の一生の大きな部分に関わっている意識を持っていただきたいということです。
意識を持って仕事している方もたくさんいらっしゃいます。念のため・・・


最終的に自分の人生は自分で責任を持つものなので、

買ったお客様が責任を持つものだとは思います。

ただし、相手を思いやることなく、ただただ売るという営業の仕方で、子供に胸を張れますか?



もちろん仕事に対するスタンスの違いはあると思いますし、

私自身、人間として非常に未熟なくせに偉そうなこと書いているなとも思いますが、


不動産業界に一人でも多く、お客様の一生に関わっているという意識を持った営業が増えること、

不動産に関わる方が、一人でも多く幸せになることの

一助が出来ればと思っています。

パートナーの選び方。 あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

今日の気分はイチロー、「とどろき」です。
朝食がカレーだったというだけですorz


やっと梅雨らしい雨ですね。

物件を見に行くのに晴れている方が好きですが、

雨漏りしてないか、庭で排水が悪いところが無いか

確認できるので、雨でも悪くないと思います。
視点を変えると楽しく見に行けますよ!


今日は、売却をする時の不動産業者の選び方を書きます。

たぶん長くなるので、明日と分けて書いていきますね。


選び方は

①まずは担当者が信用できること。
当たり前ぇ~、当たり前ぇ~

②次に会社の姿勢が間違いないこと。
どれだけ担当が素晴らしくても会社の方針には逆らえないでしょう。


①の担当者が信用できるってのは、

不動産業界に限らず、

自分自身ではしない・出来ないことを人に依頼する時、

当たり前なことじゃないでしょうか。


どれだけ素晴らしい会社でも仕事の出来ない方はいらっしゃるでしょう。
会社がでかけりゃいいってもんじゃないでしょ。

小さい会社であっても仕事の出来る人は出来るでしょう。
どんな会社にも出来る人出来ない人いますよね。


不動産の売却は分からないことだらけだと思います。

世界に一つしかないあなたの持っている不動産の値付けが正しいのか?

本当に売れるのか?

色んな疑問が出てくると思いますが、

分からないことがあって、当たり前なんです。


大切なのは分からない・分かっていないままに進めないってことです。



担当者を選ぶポイントはいくつもありますが、

挙げるなら4つですかね。


好感が持てる。
何となく合わない担当もいるでしょ。
そのうち話を聞きたくなくなったりしますので、感覚は大事です。



話を聞いてくれる。
一方的に売却はこれだ!って言わるとケースバイケースでしょって思っちゃいます。


理由(根拠)を教えてくれる。
分からないまま進んで行くってのはストレスです。
一つ一つ丁寧に教えてくれるって安心でしょ。



約束を守ってくれる。
知らないことは知らないと言って次回までに調べてくる。等
ちょっとした約束を守れない担当もいますよね。
まぁ、そもそも大抵のことは知っておけよと思いますがorz



プロとしてアドバイスを行い、

お客様にメリットデメリットを理解していただく。

そして、お客様自身が決断されたことを

プロとしてサポートする。

っていう対応を、出来そうな担当を選ぶのが大切なのかと思います。
まぁ、実際できるかどうかはその後の仕事ぶりを見ないと分からりません ・・・。


全部当たり前ですが、

ろくにお客様の話を聞かずに進める担当、

ちゃんと説明もせずに「うちはでっかい会社だから安心です」の一点張りで進める担当、

不動産を売却したことのないお客様の言うがままに動く担当なんかもよくいます。


はっきり言いますが、

不動産売却を成功させる第一歩は、担当選びにかかってるといっても過言じゃありません!

誠実
ってお客様から言われたことがあります。 ほめ言葉・・・か?

ただ、担当が良くても失敗することがありますので、次回は会社の方針も書いていきます。

売却依頼時の会社の見方。 あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は、50過ぎの飲み友達と立ち飲み屋に行く予定で、気分はウキウキ、「とどろき」です。


今日は昨日の続きで、不動産を売却する時のパートナー選びの話です。

昨日は、失敗しないためのパートナー選びの話を書きましたが、

どんなに素晴らしい担当者でも、

会社の方針が、あなたと合わなければ売却は上手くいかない可能性が高くなるので、

今日は「会社の方針」に関して書いて行きます。


元々、仲介業を営む不動産業者さんの収益は、

売買契約が成立し、「仲介手数料」をいただくことです。


この仲介手数料の貰い方には2種類ありまして、

「片手」

「両手」
があります。


内容としては、読んで字のごとく

片手・・・売主もしくは買主の片方から手数料をもらう形式
つまり、売主・買主それぞれに担当の不動産業者が付き、
不動産の仲介に2社の業者が関連している状態。


両手・・・売主・買主の両方から手数料をもらう形式
売主・買主に1社の不動産業者のみで、仲介している状態。


同じ仕事をするのであれば、

単純に手数料が倍になるので、

基本的に不動産業者さんは「両手」を狙います。


企業とは利益を目的として活動しているので、

両手を狙うこと自体が悪いことではないかと思いますが、

不動産業者さんによっては、

お客様(売主)に損をさせてでも、自社の利益を取る会社が腹が立つぐらい本当によくいるんです。

書いているうちに腹が立ってきましたので、
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こんな時はうちの猫を見るに限ります。


この会社の方針が、売り主のためなら「片手」でも取引する業者なのか、

絶対に「両手」を取れって方針なのかで、
つまり、売り主がないがしろにされるんです!

担当が素晴らしくても、

あなたの不動産売却は上手くいかないかもしれません。


この辺りは、もうちょい深く書きたいので、

具体例を含めて、次回に続きます。

両手について。  あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は七夕、うちの猫「じゅげむ」の誕生日にかこつけて奥さんに刺身を買ってもらおうと思っている「とどろき」です。


昨日の日曜日は予定が4件入り、一つ一つは長くなかったんですが、

改めてありがたいなぁと思います。


とまぁ、昨日ブログの更新が出来なかった言い訳から入りましたorz

もしも楽しみに見に来ていただいている方がいらっしゃれば、

申し訳ないのですが、

何とか契約も入るようになり、

早めに軌道に乗せれるように頑張りますので、

ブログは基本的に土日祝、お休みにさせていただこうと

思います。


で、今日は売却する時の会社選びのポイント、「両手」についてです。
前回はこちらから


まず「両手」というのは、

売主・買主双方から仲介手数料をいただくことです。


両方から手数料で「両手」ということですね。


前回書いたように、片方から手数料をいただく「片手」に比べて

同じ仕事をして、売り上げが倍になるので、

基本的に不動産業者さんは「両手」を狙います。


ただ、狙わなくても「両手」には、結構なるんです。

何故ならば、売り主様から物件を預かって、

チラシやWEBで広告しますので、

買主様(候補)が問合せをしてきます。


つまり、物件に興味がある方が問合せをしてくるので、

その方が買えば、「両手」になるということです。


この流れがスムーズに進むようであれば、

売主様も特に大きく損をするということは無いと思いますし、

特に問題もないかと思います。



ただ、その上で書いていきますが、

方針として「両手」じゃないと仕事をしないって会社があるんです。


このような会社に引っ掛かってしまった売主様は大変です。


どのようなことが起こるかと言うと

他の不動産業者さんのところに、売り主さんの物件を欲しいという方がいらっしゃっても

売主さんが任せている不動産業者さんは物件を紹介しません。

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だって片手の仕事になっちゃうじゃないですか。


他の不動産業者さんから、物件を見せてほしいと問い合わせが入っても

その物件は申込みが入っているとか何とか言って、
(売主様に内緒で、内覧を断っているんです。)

紹介させないんです。
(あなたの物件、内覧が無いのは断られているかもしれません。。。)


どんな神経で仕事しているのか知りませんが、実際は買主様(候補)がいるのに、

売主様の物件には問い合わせが無いと平気で嘘の報告をします。


結局、問合せが無いので売出価格を下げましょうというような話をされ、

売主様は分からないので、

金額を下げてご自身の資産を売却されたりします。


具体的に計算すると

2000万円で売り出しをした物件の片手の手数料は

2000万円×3%+6万円=66万円(消費税別)

ですが、売り主様に問い合わせが無いと騙して

価格を下げさせて1500万円で売り出させて両手の手数料は

(1500万円×3%+6万円)×2倍=102万円(消費税別)


依頼者である、売り主様に500万円損をさせたとしても

会社が36万円多く儲かるんです。


福岡県は全国でも共同仲介を進めている地域なので、
(共同仲介→片手と片手の仕事のことです)

他の地域に比べたら、

「両手」でしか仕事をしないという会社さんは少ないですし、

上の例のように最低なやり方で仕事している会社も少ないですが、

実際「0」じゃありません。


念のため書いておきますが、

別に「両手」が駄目って話じゃありません。

依頼者、つまり担当者・会社を信用して任せていただいた方を

裏切ってまで「両手」を狙う会社の体質が問題だって話です。



売却を失敗しないためには担当選びが最初に大切で、

次に会社の方針が大事ですよって意味が伝わったかと思います。
(だって、問合せがあってるのに、無いって嘘を吐かれるとは売主様も思いもしないでしょ。)


両手でしか仕事をしない会社の実名は、

さすがにWEBでは公開できません。
(事実を書いていますが、その会社からクレーム入りそうなんで)


ただ、次回また「両手」について掘り下げようかと思っています。。。

そこで、一つの見分ける方法も書きますので、

もし良かったら参考にしてください。



最後になりましたが、

この依頼者に損をさせてでも「両手」を取るという問題は、

本当に下品な仕事だと思っており、

ブログの途中で、感情的に言葉遣い・表現が荒くなってしまった点、

申し訳ありません。


あなたの不動産、売る時には気を付けてくださいね。

両手専門業者に引っ掛からないために。 あなたの不動産、本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

大野城市在住、春日市・那珂川で不動産業しています、「とどろき」です。


間が空きましたが、

前回、両手専門の業者を選んだら損するかもって書きましたが、

両手専門業者の見抜き方を簡単に書きます。


売却を検討している人は、

要チェックですよ!


最近は過去の実績をチラシ・ホームページで公開している会社が

増えてきています。


その中で、

〇件〇組のお客様のお手伝いって文言があれば、

要チェックなんです。


この件数の表記方法と、組数の表記方法は決まりがありませんので、

業者さんによって、

①片手の契約件数を1件とカウントするケースと

②契約が発生毎に1件とカウントするケースがあります。



①の業者さんは

そもそも両手狙いでは仕事をしていないので、

両手の契約は、契約2件とカウントしますし、

チラシ・ホームページに書くときも

「〇件のお客様実績」

という形で「〇組」の表記が無いことが多いです。



これに対して、

②の業者さんは両手の取引が基本なので、

契約が発生毎に1件のカウントをして、

両手の仕事なので2組(売主・買主)のお客様をカウントすることが多いです。

よって、

「〇件○組」という表記になるんです。

よく見たら、大抵「組数」は「〇件」の「倍の組数」になっているはずです。



誤解の無いように、

②の会社を選んだからといって、

必ず失敗するわけではありませんが、

あなたの知らないところで、
買主候補を断っている可能性が高いというのは


理解しておいた方が良いと思います。


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離しません。



これ以上書くと、

業者さんが特定されそうですね。

まぁ、感の良い人はこれだけで分かるでしょうが、

件数組数をチラシ・ホームページに公開するということは

その地域で実績のある業者さんだったりします。


今日の内容は実績公開している会社さんの中でも

両手専門かどうかを見抜く方法でした。


あ、念のため書きますが、

件数組数を公開してない地場の会社さんでも

両手専門でしか仕事しないところもあります。


この場合は、一般の方が両手専門業者かどうかを見抜くのは

非常に難しいので、

担当者が素晴らしいから任せたいと思っても

会社の方針が両手専門業者か分からない時の

牽制方法を次回書いていきますね。

手数料率って公開されてるのね。あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

売却の仕事はあんまりしてないんですけど、「とどろき」です。


一般的に面倒くさいというか、

手間がかかるというか、







そんな物件が大好きです。


今段取りしている物件も・・・。


まぁ、無事に段取り出来たら公開します☆
たぶん早くても半年後・・・。


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私の上に乗っているんですが、可愛いでしょ☆


だいぶ間が開いちゃったんで、

忘れられてそうですが、

不動産を本当に売る時に注意するポイントの続きを書いていきます。


前回、両手専門業者の見抜き方ってのを書いていましたが、

あんまり具体的な会社名は書いていませんでした。


その上で、この間セミナーに行ってたら、

大手会社の手数料率ってのが公開されているとのことだったので、

ちょいと調べると普通に公開されていました。


という訳で、

公開されているなら別に書いて良いんじゃねってことで、

大手の会社さんの儲けの仕組みを踏まえ

ちょいと書いていきます。



ちょっと古いデータですが、

両手取引に関して書きますので、

2010年度の週刊住宅でのデータで

手数料率が5%を超えている会社に絞って書きますね。


前提として、

ここで書いている手数料率ってのは、

不動産の売買取引1件あたり、

いくら手数料をもらっているのかという数字です。


5%を超えている会社って上に書いていますが、

あれ?っと思ったあなたは鋭いです!


不動産1件の取引の手数料率は3%のはずですよね?


つまり、1件の取引の手数料率が5%を超えているということは、

基本的に両手じゃないと仕事をしないってことです。



手数料率が5%を超えている最初の一社目は

三井リハウスさん  5.12%
1000件中707件が両手となる計算


まぁ、やっぱり大手さんは多くの間接人員が必要ですし、

このような手数料率になるんですね。


ただし、

個人的な体感ですが、

ここ最近の2~3年程度は物件紹介をさせてくれるようになってきているように感じます。
(あ、あくまで私が担当しているエリアの三井のリハウスさんってことですよ。)



で、2社目は

住友不動産販売さん 5.19%
1000件中730件が両手となる計算


なかなかの件数、両手で取引していますね。。。


これは個人的な体感を・・・。


ってか、

体感も何もこの数字のまんまな感じです。


物件の問い合わせをしても

あんまり紹介させてくれないので、

三井のリハウスさんとあんまり手数料率が変わらないってのが

違和感を覚えますが、

地域によって差があるんでしょうね。
(物件の担当者にもよるので断言はしませんが)



まぁ、こうやって書くと大手さんは大手さんの言い分はあるんです。


売主様に対して、

地方の不動産業者さんは適当だったりするので、

トラブルにならないように自社でお客様を見つけるって話だったり、


大手なのでたくさんの家を買いたいお客様をかかえているので、

自動的に両手になるって話であったり、



これらの理由は実際に言われたって、

お客様から聞いたことがある内容です。


あくまで個人的な見解ですが、

これらの理由は半分は本当だと思います。



ちょいと長くなったので、

明日にでも続きを書きます。


明日は上に書いた理由の半分は本当ってことは

半分は嘘じゃないのって話と

手数料率断トツトップの会社の実名を含めて書いていきますね☆

手数料率って公開されているのね_2 あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

何事も保険を持っておくって大切ですね、「とどろき」です。


インターネットは速度を求めていないので、

Wifiを利用しているんですが、

実は去年の10月ぐらいから2つ契約しています。


というのが、

私が居るところが事務所という理念の基で

持ち歩けるWifiを持っていますが、

大切なところで電池が切れてしまうって可能性がありますので、

増やしました。


何で今更こんなこと書くかというと

昨日から新しい方の機種が壊れたようで、

電源が切れずに付きっ放しになってます。。。


繋がっていることは繋がっているんですが、

たぶん一旦電源が落ちたら使えなくなる感じなので、

早めに修理してもらいます。


本当に2つ持ってて良かったぁって話で、

皆様もリスクとその対策にかかる費用と踏まえて、

保険をかけておきましょう!

DSC01984_1.jpg
可愛いですが、腕を枕にされると何もできません。。。


昨日の続きです。

大手さんの言い分で、
半分は本当で、半分は嘘じゃないのかなってのを書いていきます!


≫売主様に対して、
≫地方の不動産業者さんは適当だったりするので、
≫トラブルにならないように自社でお客様を見つけるって話だったり、

→確かに何も分かっていない業者さんとの取引は本当に危ないので、
そんな業者とは取引したくありませんね。

ただし、そもそもトラブルにならないように
もしくはトラブルになった時にフォローするために不動産業者が居るので、
これを理由に他社さんの買主見込み客を断る必要はないはずです。


≫大手なのでたくさんの家を買いたいお客様をかかえているので、
≫自動的に両手になるって話であったり、

→これも確かに地場の会社と比較して、
多くの買主見込み客を抱えているかもしれません。

ただ、別に売主さんとしては元々いるお客様だろうが、
新しく自分の家を問合せしてきたお客様だろうが、
一番条件の良いお客様と取引をしたいはずです。

同じ条件で買うなら、
企業として自社のお客様を優先するのは理解できますが、
前提として他社のお客様の案内をさせずに、
売主さんに内緒で他社のお客様を断っているってのは理屈が通りません。



これらを踏まえて考えると一般的に手数料率が高い会社さんってのは

「売れるまでの時間が長くなってもいいし、
売買価格を下げても良いから、
他社さんの買主見込み客を断ってでも、
両手の取引が出来るまで待つ」


そんな会社さんである可能性が高いって話になると思います。


売主さんの利益と言うのは

「早期で
一円でも高い金額で売れること」


であるはずなので、

上みたいに両手専門会社を選ぶと

企業としての利益を優先され、

依頼者である売主さんの利益が後回しにされる可能性が高いってことに繋がりそうですね。。。



何度も書いていますが、

売却する時に大切なのは

まずは信用できる担当者選びと

会社として両手専門会社を選ばないってことです!




では、だいぶ前置きが長くなりましたし、

昨日から引っ張りました手数料率、堂々の第一位は!!


福屋工務店グループさん 5.75%
な、な、なんとの1000件中驚異の920件が両手となる計算



基本的に紹介をさせてくれず、

自社の儲けのため、

両手取引のために売主さんに物件価格を下げさせる会社さんって感覚ですね。


半年たっても売れておらず、

売主さんの事情で値段も下げることが出来ないような物件になって、

やっと紹介をさせてくれます。


聞いたことあるのが、

他社さんが買主さんを付けてくれるとらしいです。


相場から言って高すぎる金額で売り出して

売れないのは責任を問わないけど、

他業者が買主さんをつけることが出来る=売れる物件を担当が売れなかった

って見られるとのことでした。。。



ここまで書いておいてなんですが、

大手の業者さんが駄目で、

地場の業者さんが良いって話じゃありません。


地場でも両手でしか仕事をしない会社も多いですし、

実際の感覚として

担当者のレベルとして大手は平均的にしっかりしている方が多いです。


あくまで大切なのは

あなたが良くも悪くも全てを知った上で

選んでほしいということです。


知っていると得することもあるでしょうし、

当然ながら知らないと損することもあるでしょう。


不動産業界のことを知っていただき、

一人でも多くの方が安心して

取引していただければと思います。

両手専門会社を牽制する方法。あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

親を連れて牡蠣小屋に行ってきました、「とどろき」です。


5年ぐらい前に連れて行ったら、

すごく喜んでくれてたんですが、

ここ数年は本当に休みが取れず・・・。


という訳で、暇になった身の上として

先日、親を連れて牡蠣小屋に行ってきました☆


初めて太良の方に行きましたが、

思っていたより混んでなくて、

牡蠣も大きめで楽しかったですし、

なにより親が喜んでくれたんで

良かったです!


DSC01875_1.jpg
こいつらは、いつも幸せそうに居てくれるので、嬉しいです☆


「両手専門業者にひっかからないために」ってのを以前書いていましたが、

担当は気に入ったけど、

「会社の方針が両手専門業者か分からない時の牽制方法」を

書いていなかったので、

今日はこれを書いていきますね。


方法は簡単です。


〇必殺!両手、片手を知っているアピール

「片手でも仕事してくれるんですかね?」って聞いたら良いです。


この一言で、不動産業者さんは

「あ、このお客さんは不動産業者が両手狙いで

仕事することが多いってのを知っているんだな。」って考えます。


そうすると勝手に「不動産業界の仕組みを知っているお客さんだと

うかつな対応は出来ないぞ」って深読みしてくれますので、

あんまり損するような扱いはされなくなる可能性が高くなります。


まぁ、中には

両手専門の業者なのに、

お客様から物件を預かるまでは

調子よく「うちは片手でも頑張ります!」って言うだけの担当も居ます。


これは一般のお客様には見抜けません。


この場合は残念ながら、

実際に売却を任せた後に

あまりにも怪しいと思った時に見抜く方法を次回書きます。


という訳で、

今日は簡単ですが、

売却を検討しているお客様が損しないために

参考になればと思います。

売却を任せた後に、両手業者の疑いがある場合。あなたの不動産本当に売る必要ありますか?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先日お客様から魚をいただきました、「とどろき」です。


釣りが趣味のお客様から19時ぐらいに連絡があり、

近所だったので遠慮なくもらいに行ってきました。


サバとアジとタイをいただき、

余りさばいたこと無かったんですが、

形にこだわらなければ

何とかなるってことが分かりました。


特にサバは刺身で食べましたが、

めっちゃ旨かったです!


O様、ご馳走様でした☆

DSC01912_1.jpg
さばくのが下手くそなので、骨に近いところ身がたくさん残っちゃいましたが、スプーンで取ってあげることが出来、こいつらも大満足な様子でした♪


前回、担当は気に入ったけど、

両手専門会社かどうか分からない時に牽制する方法ってのを書きましたが、

実際に任せた後に全然案内が入らないし、

問い合わせが無い。


もしかして、売却を任せた業者さんが両手専門で、

買主見込み客を断ってるんじゃないかなって

疑いを持った時のチェック方法を書いていきます。


これも簡単で、

自宅近所の不動産屋さんに行って、

家を探しているって言えば良いです。


そして、何も知らない顔して、

(ご自身の売りに出している)この物件が良いなぁ」って言って、

目の前で自身が売却を任せている業者さんに問合せをしてもらいましょう。


するとあなたが任せている業者さんが両手専門の場合は、

「商談中だから」もしくは「自社で客付けるから他社には紹介してない」って

あなたの物件紹介を断るところを見れるでしょう!!?



何度か書いていますが、

別に両手の仕事が悪いとは言いません。


実際に物件の売却を依頼された場合には、

自社で広告して、お客様の問い合わせもあるでしょうし、

物件調査を含め、物件の状況も一番分かっているでしょうし、

狙わなくても自社で買主さんを見つける可能性は高く、

両手の仕事になることは多いんです。


ただ、

両手でしか仕事をしない業者さんに任せるということは、

売主さんから見た時に

依頼した会社のみでお客さんを探すってことになります。


それに対して片手でも仕事をするって業者さんは

大手も地場も関係なく物件の紹介をお願いします。


つまり、

依頼した両手専門会社のみ

VS

全ての不動産会社

って形になりますので、

どちらの方が売主さんの要望に応えられるでしょうか?



もちろん、

物件の売却依頼を受ける時に、

「不動産業界の収益構造として、

両手と片手の仕事があります。

うちの会社は両手専門で仕事をしています。

その上で、うちの会社に任せてください」って伝えてて、

お客様が納得して依頼しているなら、

問題はないんでしょうが、


当たり前ながら、

両手専門の会社はお客様にそんなことは伝えずに、

お客様の売却に対する知識がないことを良いことに

自社の利益を優先させます。



何度も何度も書きますが、

売主さんに損をさせてでも両手を狙う姿勢

自社を信じて任せてくれた顧客をだます詐欺のような仕事だと

思っています。


福岡は全国でも

片手でも仕事をするってのが優先されている地域なので、

他所の地域に比べて

両手専門会社は少ないんですが、

それでも「0」じゃないですし、

まずは、あなたが業界の仕組みを知って下さい。


知っていれば、損をしないように

信用できる業者さんを見つけることが出来ると思います。

両手仲介が記事に?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

時代が変わりつつあるんでしょうね、「とどろき」です。


ヤフーのトップニュースに不動産業界の悪しき慣習である、

売主を騙してでも両手を狙うって話が出ていました。


「不動産大手 囲い込みが横行か」
ブログ_資料


このブログでも何回か、

売主に損をさせてでも

自社の利益のために両手の仕事を狙う業者がいるんですってのを書いていましたが、

昨日のYahooのトップに同様の内容の記事が掲載されていました。


ここに記事へのリンクも貼っておきますが、

記事自体もそのうち削除されるでしょうから、

簡単に不動産両手仲介の記事内容を抜粋すると



↓以下、引用↓
----------------------------------------------

両手仲介の仕組図
写真:ダイヤモンドオンラインより


大手不動産仲介各社による宅地建物取引業法違反とみられる行為の数々が記録されたデータが、業界の一部で出回り始めている。

不動産仲介各社による「物件の囲い込み」と呼ばれる不正行為の実態を調査したレポートだ。業界でまかり通る不動産取引の悪弊を憂いた有志関係者がまとめたとみられる。

このレポート、結論からいえば、大手各社の信じ難い不正の数々が克明に記録されている。


そもそも物件の囲い込みとはどういう行為なのか。


両手仲介自体は正しい商取引である。だが、問題なのは、売り主と媒介契約を結んでいる不動産仲介会社が、他社から物件照会があっても「すでに他の客と交渉中」などと偽って物件を渡さず、両手取引を狙うケースである。これが物件の囲い込みと呼ばれる行為だ。


不動産仲介会社にとっては、売り主の物件がなかなか売れなくても自社の在庫コストが増えるわけではない。それ故、囲い込みで時間をかけてでも両手仲介を行った方がもうけは大きい。

一方で割を食うのは、売り主である。他社が抱える買い主に対して売れたはずの機会を逃し、いつまでも売れず、結局、値下げせざるを得ないケースも少なくない。

そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられており、「発覚した場合は改善の指示処分を下す。それにも従わない場合、業務停止処分もあり得る」(国土交通省不動産業課)。

にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行ってはおらず、それ故、過去に発覚した事例は「把握できる限りにおいては一件もない」(同)。


では、具体的にどのようにして囲い込むのか。


以下のようなやりとりがなされている。


 不動産仲介会社役「物件確認なんですが、○○○(物件名)なんですけど……」

 支店担当者「あ~、話入ってます(=すでに交渉中です)」

 
それから16分後、今度は一般客のふりをして同店に電話してのやりとりは以下の通りだ。

 一般客役「ホームページで見たんですが、○○○(物件名)って今は空いているでしょうか? 」

 支店担当者「ご紹介可能です」

 一般客役「あ、本当ですか」

 支店担当者「まだ内覧した人は一人もいないので、今週末から内覧可能です」

他にも、千葉県の支店では、不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに商談が入っている」と断ったが、その12分後の一般客からの問い合わせには「内見可能」と答えたケースや、同じく千葉県の別の支店でも、不動産仲介会社からの問い合わせには「すでに申し込みいただいている(ので紹介できない)」と答えておきながら、その21分後に一般客からの問い合わせには「約10日前から空き家になっているので内見可能」と回答している。


調査レポートでは「(囲い込みの対応が)非常に手慣れている印象を受け、囲い込み行為が、担当者レベルのみではなく、店舗全体での対応であり、日常的に行われていることが推測されます」と結論付けている。


監督官庁である国土交通省は、不正の実態について、見て見ぬふりをやめ、本格的な調査を行うべきである。さらに厳罰化も含めた対応を取らない限り、消費者利益を損ねる業界の悪習がなくなりはしないだろう。

----------------------------------------------
↑以上、引用終わり↑


まぁ、内容は私も何回か書いている内容ですが、

こうやって見ると改めてお客様を馬鹿にしている会社が多いんだなと思いますね。


ただ、大手さんの肩を持つつもりは一切ありませんが、

この記事を読んでて違和感を覚えるのが、

大手だけが悪いって言うような内容についてです。


一般的に不動産業界自体が信用が低く

そのため一般消費者は大手なら安心ということで

単純に売却を大手に任せることが多いんです。


大手の売却依頼を受けている件数が多いから、

大手不動産会社が違法行為というのが記事のメインになっていましたが、

基本的に中小の不動産会社でもあくどいところはあくどいもんです。


逆に

大手は囲い込み以外での違法・詐欺行為ってほとんど無いようですが、

中小は・・・ってこともあります。


今の世の中は情報はいくらでも手に入りますが、

その情報の真偽は自身で判断する必要があるなぁと感じました。


でもまぁ、

今まではこのような記事自体が発表されていなかったと思いますし、

少しずつ業界も変わろうとしているのかなってのが、

すごく嬉しいなぁと思います。


あ、

念のため書いておきますが、

福岡は囲い込みする業者が他の地域に比べたら少ないです。


その上で、

私が家探しをお手伝いしているお客様の希望する物件が

ろくでもない業者の囲い込みされている物件であった場合は

単純にお客様にその物件が囲い込みされているということを伝えて

直接問合せしてもらうようにしています。


だって、

私が紹介できないからといって、

お客様の条件に合う物件が買えないのは嫌ですもんね。


こうやって仕事を正々堂々としていると

その物件の取引自体では私は一円にもなりませんが、

そのお客様からもまた新しいお客さんの紹介が入るもんなんです。


という訳で、

一人でも多くのお客様が

不動産業界の実態は知り、

損すること無く

安心して不動産取引が出来るように

引き続きブログでも情報発信していこうと思いました。

査定とは??

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

無くなるモノは無くなりますよね・・・「とどろき」です。


先週の木曜日に売りに出た物件があって、

昨日の日曜日夕方にはお客様が申込みしたいってなったんですが、

残念ながら日曜日の昼に申し込みが入っていました。。。


確かに売りに出た条件から、

すぐに無くなるだろうとは予想していましたが、

早い物件は早いですね。







一回も週末を越さずに無くなるとは。


家探しをしている皆様も

焦って買っちゃいけませんし、

要らないモノ・条件に合わないモノは買っちゃいけませんが、

自身の条件に合うモノはきちんと決断しないと

無くなりますからね!


写真 2015-04-15 21 12 48
爪切った後は不機嫌になります。


今日はありがたいことに予定が3件入ってて、

ちょいとドタバタなので、

手短に。


ご自身の所有している不動産の売却を検討した時に

まず「いくらぐらいで売れるのか?」ってのを

しりたいですよね?!


このいくらぐらいで売れるのかってのを

不動産業者が試算するのを、

「査定」って言うんです。


一般のお客様に提示する査定の種類というのは

大きく分けて二つありまして、


〇仲介査定



〇買取査定です。



難しく考える必要はなく、

違いはシンプルで、

仲介査定は「一般の方に売り出す時の金額の算出」

買取査定は「不動産業者が買取する時の金額の算出」です。



この違いを書くだけで大体内容は分かるかもしれませんが、

それぞれメリット・デメリットがあります。



せっかく見に来ていただいた方には

今日は短くて申し訳ないですが、

明日にでも内容を書かせていただきますね。



ではでは、

今日も一日、

仕事を楽しみましょう!

買取査定とは!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

小麦冶のキーマカレーうどん舐めてました、「とどろき」です。


福岡県人らしくラーメンだけじゃなく、

うどんも大好きなんですが、

ラーメンと違ってうどん屋さんは

基本的に行きつけのうどん屋さんに行くことが多いんですが、

先日久しぶりに小麦冶さんに行ったんです。


すると

食べたこと無いメニューで「キーマカレーうどん」ってのがありました。


食べたこと無いモノは食べたくなるということで注文したら、

店員さんから「本当に辛いけど、大丈夫ですか?」って言われました。


インドで働いていた私を舐めるなよと思いつつ、

「全然平気なんで、お願いします。」って言ったんですが







超辛いじゃないですか?!

まぁ、

辛いだけじゃなくて、

出汁の味もして美味しかったですが、

汗だくになりました。


写真 2015-04-18 9 35 22
日向ぼっこするとホカホカしますが、汗はかかないんです。


今日は昨日の続きで、

そもそも売るか売らないかを検討するためにも

ご自身の不動産がどのくらいの価値があるのかを

知らないといけませんよね。


という訳で、

売却を検討した段階で「査定」をしてみようとなると思いますが、

昨日書いた通りで査定には

「仲介査定」と「買取査定」があります。


で、

今日は「買取査定」の仕組みを書いていきます。


買取査定とは、

あなたが所有している不動産を

一般の方に買っていただくのではなくて、

不動産業者が買い取りをする時の

金額を算出します。


不動産業者が買うということは

当然、商売で買いますので、

リフォーム等を実施して

再度、一般の方向けに販売をするはずです。


つまり、

物件を仕入れて、販売するってことですね。
ここポイントです。試験に出ますからね!


で、

一般の人が不動産を買おうが、

不動産業者が不動産を買おうが、

不動産取得に関わる税金や諸経費は変わりません。


ということは、

不動産業者は買い取りをする時に

まず「最終的にいくらで売れるのか?」ってのを計算して、

最終販売できるであろう金額から、

不動産取得に関わる諸経費を引き、

いくらぐらい儲けを出したいかを引いて、

あなたの物件をいくらなら買っても良いよって

買取査定の金額を提示してくるんです。



最終販売価格-儲け-諸経費=買取価格



この買取価格は当然、提示された金額で売れるわけですから、

どうせなら複数の不動産業者さんに買取査定をしてもらった方が良いです。


というのも

不動産業者さんによって儲けを何割乗っけるか等が違いますので、

買取価格も様々なんです。


例をあげるとしたら、

不要になった物を質屋さんに持ち込んだ場合、

大抵は買取の相場ってあるでしょうが、

質屋さんによって金額は違うはずですよね?



まぁ、

不動産の買い取りの相場ってのは、

ほとんどのケースでは、

一般の販売出来る金額から

70%程度の金額での買取になるはずですけど。
90%での買い取りをうたう会社もありますが、私の知る限り大抵は本当じゃないようです。




書いているうちに

買取査定に関して書きたいことがもっと出てきましたので、

続きます。

続、買取査定とは!メリットデメリット編

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

愚痴の電話も受けてます?、「とどろき」です。


4年前ぐらいにお手伝いさせていただいた60代のお客様から連絡があり、

「どうしました?」って話をしていたたら、

「息子が新築マンションを買おうとしているけど、

見に行ったら、狭いし、あんな所に〇〇万円出すなんて信じられん。

買うのを反対しようと思うんだけど。」って相談でした。


その上で内容を聞いていたら、

きちんと返済の見込みも立っているし、

お孫さんが一人でご家族は三人とのこと(広さもそんなにいらない)、

息子さん家族がしたい生活も出来るエリアで

幸せに生活できそうな物件でした。
※私の担当エリア外の物件でした。


ただ、

親御さんというのは

お子さんがいくつであっても心配するモノなのと、

ご自身の経験を元に判断をされることが多いので、

一軒家にお住いのこのお客様はマンションなんかあり得ないと

思われていました。


で、

30分程度お話しを伺いながら、

大切なのは息子さんたち家族が幸せで過ごせることじゃないですかってお伝えをしていたら、

最終的にはご理解いただき、

「あんたに電話して良かったわ。すっきりしたし、安心しました。」って言っていただきました。


せっかく家を買うって時に

家族がもめたら楽しくありませんもんね♪


N様の息子さん家族が

素敵な家に引っ越すことが出来、

幸せな生活が出来ますように☆



写真 2015-04-18 9 35 54
実は1匹だけじゃなく、3匹ともヒナタぼっこしてました。


今日も

昨日の続きで

買取査定とは」ってのを書いていきます。



買取査定の金額というのは不動産業者さんが買うってことで、

一般的には最終的に個人に売却できるであろう金額の70%程度であることが多いです。


当然、業者さんとしては安く仕入れて(買い取りして)、

高く売りたい訳です。


ただ、買い取りをする業者さん数も多いから、

あんまり安い買取査定の金額をお客様に提示すると

そもそも仕入れが出来ないので、

その辺りのせめぎあいで査定の金額を出してきます。


最近は買取業者さんの競争も大変で、

以前のような安い金額では仕入れが出来ないって言ってました。



ここで少しだけ話を変えますが、

競争が激しくなってきても買取業者さんが増える理由は、

私がお手伝いしている「仲介」の仕事よりも儲かる可能性が高いからなんです。


仲介はいただける報酬額が決まっており、

物件価格の3%+6万円の報酬額、

例えば、2000万円の物件を仲介すると66万円(税抜)です。


それに比べて買い取りの場合は、

利益の額は制限がありませんので、

同じ2000万円で物件に買い手が付いた場合で、

仕入れが70%で出来たと仮定すると、

1400万での仕入れ、諸費用が100万、リフォームが300万と考えたら、

利益は200万円です!


私は仲介で頂く報酬も大金だと思いますが、

その3倍近い利益を取れる可能性があるということなんです。


という訳で、

資金力がある業者さんなんかは

どんどん買い取りを進めようとしているんです。



で、話を戻しますが、

こうやって書いていくと、

業者さんに買い取りをしてもらうよりも

一般の方に買ってもらった方が良さそうに見えますよね?


その上で、

買い取りのメリット・デメリットをまとめます。


メリット
①即現金化が出来る。
②近隣に内緒で売却出来る。
③訳あり物件も買ってくれる。


デメリット
④一般に売却するよりも安い金額になる。


①の即現金化てのは、

一般の方が不動産を買う時はローンを利用することがほとんどなので、

早くて1カ月後、

通常は2か月後ぐらいにしかお金が入ってきません。


所有者さんの事情で、

すぐすぐに現金が必要な場合は、

買い取りの方がメリットがあります。



②に関しては、

昔から住んでいる地域で、

家を売りに出すってのを近所に言いたくないってケースがあるんです。


この場合も不動産業者が直接買いますので、

一般のお客様向けに売り出しすることがありませんということで、

ご近隣にも内緒で現金化することが出来ます。



③の訳あり物件ってのは買取業者さんの活躍の場所です。


あ、訳ありと言っても人が亡くなっているというような意味じゃないですよ。


見た目がボロボロで、一般の人が住むイメージが出来ない物件だったり、

建物に傾きがあって、これも一般の方から敬遠される物件・・・etcetc


簡単に書くと、

そのままでは一般のお客様が住むイメージが出来ないような

印象の悪い物件のことです。


そんな物件は売出しても売れ残りますから、

業者さんが買い取りして、

リフォーム等を実施し、

印象を良くしてから再度販売するということです。


一般的に事故物件とよばれる人が亡くなっているような物件は

狙って買い取りをする業者さんは多くないと思います。


ってか、基本的に買い取りをしてくれない業者がほとんどです。


今は事件事故を知っていたら告知義務があるって判断されることが多いので、

わざわざリスキーな物件を買い取りしないんです。
まぁ、ごく稀に好んで買う業者さんもいらっしゃるみたいですが。。。



で、デメリットの方に入りますが、

④安くなるってのは

今まで説明した通りです。


一応、買取の特徴の補足として、

買取業者さんに直接買い取りをしてもらうと、

買い取りというのは仲介では無いので、

一般の方に売った時に必要となる仲介手数料が不要なんです!



「買い取りの場合は仲介手数料がかからない?!
お得だし、それもメリットじゃないか!!」


って思ったあなたは、もう一度計算してみてくださいね。



不動産関係のチラシなんかで見たことありますが、

「2000万円で仲介の場合は手数料66万円が必要ですが、

2000万円の買取の場合は手数料0円です。」









嘘は書かれていませんが、

そもそも2000万円の物件の買取価格は

1400万円です。


2000万円で売れて、66万円手数料払った方が

現金手残りしません?



誤解の無いように書きますが、

あなたの条件、物件の状況によっては

買取の方が向いていることがあることは事実です。


ただ、

時間に余裕があるのであれば、

一般の方に売却した方が、

高く売ることが出来ますってことは知っておいてください。

仲介査定とは。_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

遅くまで飲み過ぎました、「とどろき」です。


昨日、

以前働いていた職場の方からのお誘いで、

天神で飲んできました☆


3年ぶりぐらいに会う友人も居て、

楽しすぎたおかげで、

朝からお客様の予定が入っているのも忘れ、

日付が変わるぐらいまで飲んでいました。


ありがたいことに二日酔いにはなっていませんが、

超眠いです。。。


とりあえず、

午前中のお客様との打ち合わせが終わったので、

ブログ更新です。


写真 2015-05-17 7 55 38
後から寄り添われると迷惑そうですね。。。


という訳で、

せっかく来ていただいた方には申し訳ないんですが、

超眠いですし、

今日はありがたいことに午後も予定が入っているので、

手短更新です。


以前シリーズで書いた

査定とは?
買取査定とは!
続、買取査定とは!メリットデメリット編

の中にあった仲介査定に関しての基本を書きます。



まず最初に知っておいていただきたいのは、

仲介査定の方法は三種類あるってことです。


その査定の方法とは

①原価法

②収益還元法

③取引事例比較法

と呼ばれます。


それぞれ、

同じ不動産を査定するとしても

大きく金額が違っていることが

よくあります。



つまりどういうことかと言うと、


あなたが所有している不動産を

保有したままにするか、

売却するかを検討する場合に、

そもそも、いくらぐらいの価値があるかってのは、

判断するのに必要な情報になるはずですが、

査定の方法を間違えると、


本来売れるはずだった金額よりも

安値をつけられちゃうことがあるってことです。


この辺りは

何にも知らないと騙されることがありますので、

ちょいとシリーズ化させていただき、

これらの査定に関して、

掘り下げて書いていきますね。

仲介査定とは。_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

二日続けて飲み会でした、「とどろき」です。


昨日はメキシコ在住の友人と一緒にご飯食べてきました。


なかなか面白い話がたくさんあって、

やっぱり友人と話をするってのは楽しいもんです☆


写真 2015-05-18 23 42 36
猫を駄目にするクッションです☆


昨日の話の続きで、

仲介査定の方法について書いていきます。


仲介査定の種類は昨日書いた通りで、

①原価法

②収益還元法

③取引事例比較法

の三種類があります。


当然のことながら、

それぞれ査定の方法が違い、

どのような場面で不動産を査定するかに合わせて

利用します。


今日は①原価法について掘り下げます。


まず辞書で調べた一般的な「原価」の意味は

「利益を含めていない仕入れ値段。もとの値段。」でした。


では、

不動産を査定する上において、

原価って何を指すんでしょうか?



あっさりと答えを書きますが、

不動産の査定の上での原価というのは

「査定の時点で、

同じモノを作る・手に入れるのに必要な金額」を指します。


まず前提として

建築費用と言うのは時代時代によって単価が違います。


20年前の建築費用と

今の建築費用では

今の方が高いってことです。


で、

不動産における原価の計算方法は

土地の金額+同じ建物を建築する場合の金額=原価
(同じ建物を建築する場合の金額=「再調達原価」って言います。)



これが不動産における「原価」の考え方ということを理解すると、

「原価法」っていう査定方法を理解したも同然です。



あくまで上に書いたのは

不動産における原価の考え方を書いただけで、

査定をしている訳では無いですよね?


では、

上の原価を利用して、

どのように不動産を査定するかというと

土地の金額は変わらないとして、

建物が新築した時から年数が経つにつれて

建物の価値は当然ながら下がるんです。


木造やRC造など、

建物の構造によって価値が下がる係数が違いますが、

「原価法」における査定方法は上に書いた式の

「再調達原価」の部分に「建物の価値が落ちる係数」をかけてあげるだけです。


つまり、原価法を式にまとめると


土地の金額+(再調達原価×減価係数)=原価法での査定額ってことです。


特に不動産投資をしている方の中で、

最近よく使われる言葉が

積算価格ってのがありますが、

この原価法での査定額が積算価格って呼ばれるものです。
(原価法での査定額=積算価格ってことです…念のため)


で、

最後に書きますが、

この原価法を利用して不動産の査定をする場合は、

金融機関が不動産の評価をする時に多いです。


金融機関が不動産を担保にお金を貸すかを検討する時に

「積算価格でどのくらいの価値があるのよ?」って聞いてきて、

「積算価格が○○万円なら、その7割まで貸しましょ。」って感じです。


なので、

金融機関を利用して不動産投資をする方なんかは、

「積算価格」「積算価格」って呪文のように言われます。
積算価格よりも、ちゃんとキャッシュが回るかどうかの方が大切なんですけどね。


まぁ、

結論としては、

一般的な方は原価法での査定は

あんまり使わないんじゃないですかね。


という訳で、

もしも、

あなたの所有している居住用の不動産を

理由もなく原価法で査定する不動産業者がいたら、

ちょっと怪しいかと思いますよ。

もちろんケースバイケースですけど、
理由はこの仲介査定シリーズの中で書いていきますね。

仲介査定とは。_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

書ける時は書けるもんです、「とどろき」です。


ブログの記事を書いていますが、

実はこの記事は本日3件目です。


あ、

更新は予約投稿って形で、

一日一つずつ更新しますが、

今日はブログを書いていたら、

どんどん書けるので、

調子に乗って書いているってことです。


書ける時は書けるってことは、

書けない時は書けないってことなんですけどね・・・。

写真 2015-05-15 10 05 04
最近寝顔しか載せていない気がします。。。


間がちょいと開きましたが、

仲介査定とは。_1
仲介査定とは。_2

の続きを書いていきます。


今日は仲介査定の方法の中でも

②収益還元法

についてです。



収益還元法ってのを一言でまとめると

不動産から生みだされる「将来得られるでしょうという収益」を逆算して、

現在価値に割り戻しして評価するって方法です。



また、収益還元法には

・直接還元法

・DCF法

の二種類があります。



直接還元法はシンプルで

1年間に入ってくる家賃から、

売り出し金額を決めるって方法です。
※この1年と言う期間は決まっている訳じゃありませんが、
一般的には1年で査定することが多いです。



直接還元法で査定する具体例を書くと、

家賃10万円の家の場合、

年間収入は120万円です。


これを利回り10%で売りに出すって決めたら、

1200万円という査定評価になりますよってことです。


一般的な不動産業者さんが収益還元法での査定というと

直接還元法を指すと思ってて良いです。



というのも

直接還元法に対してDCF法はめっちゃ複雑だからです。


直接還元法との違いとして

DCF法での査定は

手放す時期を区切って金額を計算します。


具体例を書くと

購入を検討している1棟物のアパートがあったとしたら、

10年後に売るという前提で計算していくんです。


今の家賃から10年後に下落するであろう家賃まで

10年間の家賃の総収入を計算します。※1


それに10年後に売却出来るであろうアパート自体の金額も計算します。※2


この「※1」と「※2」から逆算して、

現在のアパートの金額を算出するってことです。


そもそも家賃の下落率や、

10年後に売れるであろう金額の算出等が難しいので、

一般的な不動産業者さんがDCF法を使って査定しているのは

見たことありません。


DCF法は投資を目的として不動産を運用するファンドさん等が

使うらしいですが、

一般の方にはほとんど使わない査定方法だと思います。



直接還元法とDCF法のメリットデメリットは

直接還元法
メリット
査定方法が分かりやすい。

デメリット
家賃の下落等が計算されていないので、購入する側は想定通りの運用は出来ない。

DCF法
メリット
家賃の下落・売却まで試算するので、想定通りの運用が出来る可能性が高い。

デメリット
査定する会社によって、精度が全然違う。


ってところでしょうかね。



で、

今日も最後に書きますが、

収益還元法での査定が向いている不動産というのは、

実需と呼ばれる自身が住むための物件ではなくて、

賃料収入目的での不動産を評価するのに向いています。


つまり、

原価法での査定方法に引き続き、

あなたの居住している不動産を査定するには向いていませんよってことです。



まぁ、向いている査定方法を間違える業者は居ないはずけど、

本当にあなたが何にも知らないと

わざと、

より安くなる査定方法で試算して、

それから買い取りを言うような悪徳業者もゼロじゃないらしいです。


あなたの所有している不動産がどの査定方法が向いているかぐらいは

把握しておいてくださいね。

仲介査定とは。_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

耐熱ガラスの偉大さを知りました、「とどろき」です。


100円ショップで買った小瓶に熱湯を注いだんですが、

当たり前ちゃあ当たり前なことに

一発で割れちゃいました。。。


ひねくれ者の私は、

耐熱ガラスって書いてあるのを

「書いてあるだけでしょ」と特に信じていなかったんですけども

耐熱じゃないガラスのおかげで

耐熱ガラスのすごさが分かりましたね。


写真 2015-05-27 10 17 04
にくきゅーの偉大さ、知っていますか?



さてさて、

今日は仲介査定の方法で、

③取引事例比較法について書いていきます。



原価法に引き続き、

収益還元法での査定方法も

あなたの居住用不動産の査定に向いていないと書きましたので、

もうお分かりかもしれませんが、

一般的な方が所有している不動産の査定方法で向いているのは

この「取引事例比較法」です。



取引事例比較法ってのは、

正式には

「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」

って書いてありました。



まぁ、

難しく書いてありますが、

読んで字のごとくで、

不動産の評価をする時に

近隣で同じような物件がいくらで売れているかってのを

参考にして金額を算出する方法ってことです。



不動産ってのは一つとして同じモノはありません。


以前から何度も書いていますが、

居住用不動産の値段は「需要と供給」

決まるもんなんです。



その上で、

具体的にどんな感じで、

あなたが持っている居住用不動産の金額を算出していくかというと

近所の家・土地がいくらいくらで売れた。


あの家は南東向きの角地だったから、

ちょっと高く売れた。


あの家は目の前の道路が狭くて、

日当たりも悪かったから、

ちょっと安くなってたね。


という事例を集め、

売れた金額のままでは無く、

高く売れた要因、安くなった要因を取り除き、

平均化した単価を出していきます。


で、

その平均化した単価に

査定したい不動産のプラス要因・マイナス要因をかけて、

その不動産そのものの金額を算出するって感じになるんです。



ここで気が付かれた方もいらっしゃるかもしれませんが、

不動産の査定ってのは

どの不動産会社さんが行っても
大きな金額の違いは出ません!



だって、

普通に選べば近隣の成約事例に大きな差は無いでしょうし、

プラス要因・マイナス要因の判断も大きく変わらないでしょう。



でも、

実際に3社ぐらい査定をお願いすると

そこそこ差が出ます。


これは何ででしょう?
(上の大きな文字にしている「普通に選べば」ってのがポイントです。)


ちゃんと知っておいていただきたいところですし、

ちょっと長くなったんで、

次回に続きます。

査定の金額に差が出る?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

スペインフィエスタ行ってきました、「とどろき」です。


今週土曜日6月6日まで天神の福岡市役所で

実施されているスペインフィエスタに行ってきました☆


お客様からイベントがあるのを教えていただき、

せっかくなので行ってきましたが、

50種類を超えるワイン・ビールがあって、

色々選べるのが楽しかったです♪


写真 2015-05-27 10 16 48
寝ぼけてます。。。


ちょいとシリーズ化して書いている査定に関してですが、

まとめると

居住用不動産を査定するのに向いているのは取引事例比較法で、

どの業者さんが査定しても大きく金額は変わりませんってことです。


前回の最後に書いた通り、

査定をお願いする前に押さえておきましょうという

めっちゃ大切なポイントを書いておきます!


まず、

あなたが所有している不動産の査定をしてほしい時は、

3社ぐらいはお願いしましょう。


というのも

不動産業界に知り合いがいなくて、

売却求むのチラシをみて一社さんだけ査定依頼だと

基本的に騙される可能性が高くなっちゃいます。
→これはちょうど良いネタがあったので、明日書きます!


で、

二社さんだけの依頼だと、

もしも査定の内容が大きく違った時に

基準がないのでどっちが正しいか分かりません。


じゃあ、

4社も5社も依頼をすればって考えもあるかもしれませんが、

査定の依頼を受けた不動産業者さんって

費用をかけて反響頂いたあなたの不動産に関して、

売却の依頼を受けたくて必死です。


基本的にめっちゃ話が長いです!
不動産の話が終わって手持無沙汰になったら、世間話に入ったり、
床の間の掛け軸を褒めだしたりします。
預かるまで帰ってくるなって会社さんもあるぐらいです。



正直、普通の方が話を聞くとしたら、

3社さんぐらいが限界なんじゃないでしょうか。



という訳で、

3社さんに査定の依頼を出したら、

基本的には同じ程度の査定金額になるはずなのに、

1社まったく違う金額で持ってきたら、

その違和感が分かるでしょうし、

3社さんの査定を受ければ、

大体の売却の話は分かるでしょう。


この中で、

皆様に気を付けていただきたいのは

3社ぐらいお願いすると

1社は高い金額で査定してきます。


ではでは、

この1社さんは本当に高く売ってくれるんでしょうか?


あくまで個人的な意見ですと前置きした上で書きますけども、

基本的には

高く売ってくれる可能性は低いと思ってて良いです。



このポイントが非常に重要なんですが、

仲介査定で売却をお願いする場合、

実際にあなたの不動産を買ってくれるのは

一般個人の方ですよね?


売る方も真剣ですが、

買う方も真剣なんです。


その地域で

1年以上探していますってお客様はたくさん居るもんです。


つまり、

エリアの相場を理解しているお客様の前に

相場よりも高値で出しても売れ残るだけなんです。


そして、

売れ残っているとイメージが付くと

元々売れるだろう金額よりも

安くなっちゃったりします。



でもでも、

やっぱり一般の物件所有者の方から見た場合に、

高い査定額を出してくれる会社さんって

嬉しいもんですし、この金額で売ってくれるんだぁって思っちゃいます。


査定金額を高めに出す会社さんってのは、

この売主さんの心の隙間を狙っているんです。


自信満々で、

「他社さんよりも高く売ります」って言いますが、

実際に売却の依頼を受けて、

1、2カ月経つと、

「いやぁ、反響ないんですよね。金額下げ・・・以下、略」って話になるだけです。
物件の預かるノルマがある地場の大手さんなんかが、この手法を使うことが多い気がします。


で、

あなたも2カ月も経つと、

「あぁ、売れないってストレスだなぁ」ってなっていますので、

「じゃぁ、いくらなら売れますか?」って聞くことになり、

結局、最初の査定金額ぐらいか、

それよりも低くなります。


この高く査定金額を持ってくる会社さんは

まずは預かってしまうことを目的にやっていますので、

3社査定依頼して、

大きく金額が違う会社があったら、

基本的には疑ってかかりましょうってことです。



知らないと

あなたの大切な不動産を

1~2割は安く手放すことになったりしますので、

しっかり勉強して売却してくださいね!!

紙爆弾??

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

明日は電話に出れないかもしれません、「とどろき」です。


明日は友人の結婚式に参加予定なので、

もしかしたら電話に出ることが出来ないかもしれません。


もちろん着信があれば折り返すつもりですが、

返信が遅くなる可能性もあるので

その点ご了承いただければと思いますm(_ _)m


写真 2015-05-27 14 31 38
これは私の脇に寝ているところです。



前回書きました「囲い込みの記事」と

昨日書いた売却のチラシに関して、

面白い続きがありました。


週間ダイヤモンドという雑誌で特集されていたんですが、

元営業マンが明かす、

売却募集チラシの裏側って内容です。


虚偽チラシ大量投函の記事

↓一部抜粋↓
--------------------------------------------

「週刊ダイヤモンド」(4月11日号)の第2特集『住友不動産“非常識経営”の功罪』では、住友不動産販売の連結子会社で不動産仲介事業を行う住友不動産販売が“囲い込み”を行っている事実を明らかにした。

 同特集の中で、最近まで社員だった人物が「歴代の所長の多くが、両手仲介でないと契約を承認してくれなかった」と証言しているのだ。


 さらに、住友不動産販売は「業界で“紙爆弾”ともいわれる大量のチラシ投函による集客」を行っているという。このチラシは「あなたの家を買いたい人がいます」などと魅力的な条件が書かれているのだが、「チラシの内容は多くの場合、虚偽です。所長からは“買いたい客が実在するかのように具体的に書け”“売却想定金額を高めに書け”とよく言われました」(同記事より)と爆弾証言が掲載されている。
--------------------------------------------
↑以上、抜粋終わり↑


まぁ、

簡単に書くと、

皆様も見たことあると思いますが、

売却物件募集のチラシに書いてある、

「○○小学校区限定で、

4LDK、築20年までで

予算2500万円で探しているお客様がいらっしゃいます」

ってのが、

嘘ですよってことです。


とりあえず、

お客様が問合せさえしてくれれば、

営業トークでなんとでもなるって感覚なんでしょうね。


まぁ、

私も本当に購入を希望するお客様がいらっしゃって、

そのお客様からの依頼があれば、

不動産を所有している方に手紙を送ったりはしてます。


ただ、

虚偽でチラシを入れたりする業者さんがいらっしゃるので、

正々堂々と仕事していても

お客様から見たら怪しいんでしょうね。。。




後、

先日「囲い込み」に関してニュースがあっていましたが、

その中で大手三社が

平然と「囲い込みの事実は、一切ありません。」って会見している映像が流れました。


正直、

怒り・呆れを通り越して、

笑いが出ちゃいました。。。


事実、

東京の方の話ですが

そのニュースの中で、

実際にキャスターの方が調査されていまして、

結果として100件中9件ほど、

囲い込みがされていました。
(これだけニュースでやってても、平気で囲い込みしているもんです。)


この平気で嘘をつける感覚を持っているから、

平気で売主さんを騙せるんでしょうが、

本当に腹立ちますよね。

実録!囲い込み!!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

本当に腹が立ちますね、「とどろき」です。


今日は日曜日なんですが、

あまりに腹が立つ内容がありまして、

ブログを更新します。。。


もともと短気なモノで申し訳ないんですが、

ちょっとだけ今日の記事は感情的に書いてしまいそうです。



以前から何度も書いていますが、

自社を信じて任せてくれた売主さんを騙してでも
自社が儲かれば良いという「囲い込み」の仕事は
クズがやる仕事だと思っています。



で、

この囲い込みですが、

両手仲介の話が最近ニュースなんかで

取り扱われるようになってきてから

さらに悪質になってきた感があります。


以前は、

囲い込みをしている物件を仲介業者(私)なんかが問合せをすると

「その物件は自社でしか扱わないので紹介しません。」とか

「お客様から申し込み入ってます。」って感じで

紹介自体させてくれなかったんで、

私のお客様には囲い込みの事情をお伝えし、

私のせいでお客様が物件を買えないようなことが無いように、

直接問い合わせをしていただくようにしていました。


それが、

今回











紹介はさせてくれたくせに、

物件の中を見せないってやられました!!


しかも、

お客様が資金的にも余裕のある方で、

お客様が中を見らずに買うって言うと、

「中を見らずに買うのは良くないので、

見れるまで待ってください」とか何とか言って、

申込みも受けようとしません。













書いてたら、

売主さんに対しても

うちの買主さんに対しても

本当に失礼な話で、

ますます腹が立ってきて、

感情的に書きすぎる感じだと自分で思いましたので、

明日に全体の流れと

結果どうなるのかってのを書きます。

写真 2015-09-02 9 45 34
ちょっとだけでも冷静さを取り戻すために。。。

実録!囲い込み!!_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ちょっとだけ落ち着きました、「とどろき」です。



昨日の記事の続きです。


元々の流れを書きますと、

私のメインエリアである春日・大野城・那珂川近辺ではなく、

天神のど真ん中でマンションを検討いただいているお客様から、

物件を見たいというご依頼を受けました。



ちなみに

私が担当しているお客様は

ご自身で事業をされており、

県外にお住いの方だったんですが、

この度おめでたいことにまた新しい営業所の開業にあたって、

現営業所と新営業所の真ん中あたりで

マンションを買おうって感じの方でした。


で、

このお客様に見たい物件を選定していただき、

7、8件ほど選んでいただいた物件を

業者さんに私が問合せをしてから、

ご案内させていただくという流れだったんです。


問合せした全物件が紹介可能ということまでは良かったんですが、

残念ながらお客様が一番気になっている物件、

居住する用途で売りに出ているんですけども、

8月末辺りまで賃貸中で今の入居者さんが退去してからじゃないと

見れないということでした。


その物件・・・

10回以上問合せをしても、

9月に入っても

「鍵が売主さんから来ないので見れない。」

「売主さんが山口にお住いで、会えてない。」



せめていつぐらいからなら見れるかを教えて欲しいといっても、

「いつになったら見れるかの目途もつかない」って感じなんです。



で、

最近うわさは聞いてた、

「新手の囲い込み」臭いなぁって感じだったので、
→他社に紹介は出すけど、なんやかんや言い訳して中を見せないってやり方。

私のせいで

うちに来ていただいているお客様が買えないってのが一番嫌なので、

先方の業者さんに問合せし、

さらに確認しました。




「本当に御社に対して失礼な確認ですが、

うちに来ていただいているお客様は

全部紹介で来ていただいているお客様で、

私のせいで中を見れないとか、

買えないってなるのは申し訳ないですし、

うちは関われなくて良いので、

お客様が御社に直接問い合わせしたら、

より早く見せていただいたり出来ませんか?」


ぶっちゃけ訳すると

「おたくで囲い込みしてない?

もしそうなら、

うちの手数料いらないので、

お客様に直接見せてもらえませんか?」


って話をしたところ、









「実際に売主さんから鍵が来てないんです!
見れるわけないじゃないですか!」


って

めっちゃ怒られました。



もうこっちは変なこと言ってすみません!!

って謝り倒して、

本当に疑って悪かったなぁって感じになっちゃいました。



ちょっと長くなってきたので、

明日の朝8時更新します。

実録!囲い込み!!_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

たぶん今日で最終。「とどろき」です。


「実録!囲い込み!!」
「実録!囲い込み!!_2」


という訳で、

疑って済みませんって謝った後です。


うちのお客様から、

「事業所の開業のタイミングもあるし、

銀行からの借り入れの目途もついたから、

中が見れなくても買おうかな。」って連絡がありました。


当たり前ですが、

私は一般的なお客様が家を買うのに

中を見らずに買うってのは止めた方が良いと思っています。


と、

このお客様にもお伝えしましたが、

「どうせ、週に2、3回泊まるだけだし、

中の状態が悪くてもリフォームでなんとでもなるから良いよ。」

とまで言っていただきました。


早速、

先方の業者さんへ

「オーナーチェンジ感覚で中を見なくて良いので、

申込み・契約させていただきたい。」と連絡を入れると、

「いやいや、中を見らずに買うなんて、良くないです。」の一点張りで、

申込みを受けてくれないんです。


そのくせ、

いつぐらいからなら見れるかってことすら

教えてくれません。


先日、

先方を疑ったこと謝ったばっかりですが、

さすがに怪しすぎます。


これ以上の時間をかけると

うちに来ていただいているお客様に迷惑がかかる気がしたので、

とりあえず、

売主業者には私の方からは何も言わずに

お客様から直接問い合わせをしていただきました。



結果
「今日でも見れます。」とのこと。



はっきり言いますが、

この業者さんは日本最大手クラスの不動産会社さんです。



今思えば、

私は何にも悪くないのに謝らされたのも腹が立ちますし、
よく私を怒れましたよね。

うちのお客様に対して私が嘘つきになったのも許せません。


ただ、それ以上に
自社の利益のために
物件を欲しいっていう買主には買わせない。
物件を売りたいっていう売主には売らせない。


この体質はクソだと思います。


最終的な結果はどうなるか分かりませんが、

うちに来ていただいているお客様は

曲がったことが嫌いな方で、

最初からはっきり言ってくれれば良かったのに、

悪質な対応されたことで、

「嫌な業界だね。

中を見れたとしても、買うなら新築を買おうかな。」って感じになっちゃいました。


「売主さんにも、物件にも罪はないから

中を見て良かったら、買いなね。」って伝えてますが、

こうやって業界を代表する大手が

業界の信用を落としていって、

どうしたいんでしょう。



ってか、

お客様に損をさせて、

お客様を騙して、

お金を稼いで、

誇りを持って生きていけるんですかね。。。

ホームステージングとは。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

夕飯は鍋が増えてきました、「とどろき」です。


意外に鍋のだしって高いので、

水に昆布入れて、ポン酢で食べるとか、

インスタントラーメンのスープで食べることが多いんですけども、

やっぱり鍋は手間がいらないし、

野菜がたくさん食べれるので良いですよね♪


画像 068
9年前の写真ですが、今と変わりないです☆


あなたが所有している不動産を売却する時に、

何を希望されるでしょうか?


やっぱり不動産を売る時に

売主様が希望されるのは、

一円でも高く、

一日でも早くって条件が多いんです。
たまに内緒ってのを優先されることもありますけども。


というわけで、

今日は一円でも高く、

一日でも早く売るための手段、

ホームステージングについての記事です。


まず当たり前ですが、

不動産業者に買ってもらうと、

安く買いたたかれます。


一円でも高く売りたいのであれば、

一般の方に買っていただくべきなんです。


でも、

一般の方は素人なので、

不動産の見た目、

「印象」がとても重要です。


端的に言うと、

見た目が悪いと高くは売れないってことですね。



で、

最近不動産業界で流行りだしているのが、

ホームステージングという技術です。


ステージング=演出


中古で売り出した家をおしゃれに家具を配置したりして、

買い手が住むイメージが出来るように

演出する方法です。


考え方として、

新築の販売はモデルルーム等ありますが、

中古はその一件だけなので、

モデルルームのようなものはありません。


そこで

中古の売り出ししている物件そのものを

モデルルームにしてしまうって考え方です。



具体的な方法としては、

中古の物件を売りだす際に、

今までのようにただ売り出すのではなく、

買い手になるであろうターゲットを決めて、

部屋全体のテーマを決めます。


そして、

その客層にあった売り出しを行うって感じらしいです。


正直、

私が売却の依頼を受ける場合、

物件の買い手側をイメージして、

その方が住むイメージが出来るようにご案内しているので、

考え方として特段新しくはないなぁと思います。


ただ、

家具等を置くまではしていませんので、

その辺りは面白いですね。


まぁ、

個人的な意見として

ホームステージングってのは、

ただのテクニックって感じです。
物件を見に行く時の案内の順番等々と一緒でしょ。


誤解の無いように書きますが、

テクニック自体が悪いって訳じゃないので、

買い手側での注意点として、

見た目の印象って大事ですが、

見た目の印象に引きずられること無く、

そこで本当に家族のしたい生活が出来るかどうかという点を

判断しましょう。



売主さん側でまとめると、

買い手がしたい生活ができると

イメージさせる状態にしておくってのが

大切ってことですね。

ホームステージング??

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ようやっと落ち着きそう、「とどろき」です。


ここ3カ月は異常に忙しかったんですが、

ちょうど今週から仕事が落ち着きそうです☆


今週は2日ほど休みが取れそうなので、

紅葉でも見に行きましょうかね♪


でもまぁ、

本当にいつもお客様のご紹介いただきまして、

うちに関わりいただいている皆様に感謝感謝です!!


DSC02262_1.jpg
寝るか食べるだけですね。。。


先日、「ホームステージングとは。」って記事を書きましたが、

もしもあなたが売主さんで

所有している不動産を高く売りたいけどって場合に役立つ

ちょっとした話を書いておきます。


ホームステージングのように

モデルルームのように家具を飾ったりまではしなくても

売主さんが出来ることってあるんです。


どのようなことをすれば良いかってことのポイントは

見に来てくれた買主候補さんに

いかに良い印象を持っていただくかってことです。


まず一番最初に気を付けるのは、

気軽に見に来ていただけるようにすること!


意外に売主さんで多いのが

「その時間は買い物に行くから見せれません。」って方。。。

※あくまで例ですよ!
どうしようもない理由ならともかく、こんな理由で断られることがあるんです。



買主さんからすると、

売主さんが居住中のお家って気軽に見に行けないんです。


勇気を出して見に行きたいって言ってくれているのに、

見せないってことは、

当然ながら高く売れません。



次に気を付けるべきは

整理整頓・掃除をしておくこと!


当然見に来ていただいた方に良い印象を持っていただくために

整理整頓・掃除はしておいた方が良いんですが、

そのためだけじゃありません。


売却をスタートすると

いつ見に来たいって方が出てくるか分かりません。

※基本的には3日ぐらい前には連絡くれるもんですが、
前日連絡が来ることもあるんです。
その時に見れませんってのと、
見れますってのはチャンスを無駄にせずに済みますよね☆



いつでも受け入れることが出来るように整理整頓しておき、

軽く掃除したら見れる状態にしておきましょう。



当たり前のことに見えますが、

結構この辺りの意識の無い売主さんって少なくないんです。


書きだしたら、

他にもたくさんあるなぁって内容なので、

ちょいとこのネタが続きます。

ホームステージング??_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は休み予定、「とどろき」です。


ニュース情報番組等は見ていましたが、

取り貯めていた映画なんかを見て

のんびり過ごしましょうかね☆


あ、

もしもお客様がこのブログを見ていただいていて、
用事があるって時は遠慮なく電話してくださいね!

DSC02318_1.jpg
こんな感じで過ごすつもりです♪


売主さんが自分の持っている不動産を高く売るために

「ホームステージングとは。」
「ホームステージング??」

って記事を書いていますが、

今日はその続きです。


前回の記事でお分かりの通り、

あなたが売主の場合に

ちょっとだけ役に立つ話です。


今まで書いたのは、

買主候補さんが来る前の話ですが、

もう三つだけ来る前にしておいた方が良いことがあります。


一つ目は

見に来られる約束時間の15分前ぐらいに

窓を開けて空気の入替をしておきましょう!


匂いがきついとか、

きつくないって話では無く、

住んで居るあなたには分からない、

家の匂いってのがあるもんです。


また、匂いの入替もそうですし、

戸建の場合、夏場は2階が暑くなるので、

温度を下げるためにも

空気の入替はおススメですよ。


で、

二つ目は

冬なら特に各部屋を暖めておくことです。


もちろん夏場の暑さってのも印象良くないんですが、

傾向として寒い部屋は

ゆっくり検討も出来ませんし、

より印象が悪い感があります。


電気代は勿体ないですが、

空気の入替をした上で、

買主候補さんが来る前に温めておきましょう。



今日の最後、

買主候補さんが来る前にしておくべきことの三つ目ですが、

約束時間の1分前に、

家じゅうのカーテンを開けて、
電灯をつけておくってことです!



これは補足のコメントは要らないでしょ。


やっぱり、

解放感と明るさはあればある方が

印象が良いもんです。



こんなんも

記事にすると当たり前なんですが、

意外に出来てない売主さんが多いので、

参考になれば幸いでございます。


もう一回だけ続きます。

ホームステージング??_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

生の落花生を買いました、「とどろき」です。


レシピ通り、

干して、炒ってみましたが、

売っている物ほど良い仕上がりになりませんでした。。。


難しいもんですね。

DSC02270_1.jpg
カバンに入り、脱走するつもりみたいです。。。


売主さんが自分の持っている不動産を高く売るために

「ホームステージングとは。」
「ホームステージング??」
「ホームステージング??_2」

って記事を書いていますが、

今日はその続きです。


何度も書いていますが、

高く売るために、

買主候補さんに良い印象を持ってもらいましょうってことです。


この印象ってのは、

物件そのものの印象もですが、

あなた自身・売主さん自身の印象も含めてなんです!


あなたも売りたくて売っているんじゃないかもしれませんが、

売り出すって決めたからには、

少なくとも買主さんに嫌われない対応って大事ですよ。


で、

具体的にどのようにしていたら良いかというと、

買主さんが見に来た時に、

何にもしない!ってのが大事です。


誤解の無いように

売主さんが一円でも高く売りたいって気持ちも知っていますし、

別に買主さんを依怙贔屓するって記事では無いんですが、

たまにいらっしゃる必死な売主さん







買主さんが家を見に来たら

ずぅっと後ろを付いてきて、

「これは○○で、こだわって設置したの。」とか、
あなたのこだわりが買主さんに合っているとは限りませんから。

「このエアコンは高かったけど、あなたが欲しいなら残します。」とか・・・、
10年前のエアコンは電気代高いし、買い替えますから。

恐縮ながら本当に邪魔なんです!!


せっつかれているようで、

家自体をゆっくり見れませんし、

しかも、

こういう売主さんって、

途中からネタが無くなる方がほとんどで、

余計な話をして、

大抵は悪い印象だけ残してくれます。


基本的には

案内に来た不動産業者さんに任せるのが一番です!


業者さんはプロなんです!


黙って案内している時も理由がありますし、

物件の良いところばっかりじゃなく、

デメリットを説明しているのも理由があるんです!


買主候補さんが見に来ていただいた時に

あなたに出来る一番良いことは、

リビングに居て「自由に見てくださいね。」って言って、

何にもしないことです。


で、

家の印象が良かったら、

買主さんの方から、

「近所に変な人いませんか?」とか、

「小さな子供は住んで居ますか?」とか、

住んで居る環境について、

質問が来るもんです。


この質問が来たら「しめた!」って心の中で叫び、

顔には出さず、

「ここに20年住んでるけど、

良いところですよ~。」って言っていただくのが、

最高の対応です!
あ、嘘は付いちゃ駄目ですよ。。。



という訳で、

あなたが売主さんの場合に、

一円でも高く売るために知っておいた方がよい、

ちょっとした話でした。









たぶん、

不動産売買をしている担当者さんは

このような売主さんの物件に当たったことが一度はあるはずなので、

すっげぇ分かるって言ってくれる記事だと思います!

ホームズプライスマップ!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

業界がどんどん良い感じになっていくと思います、「とどろき」です。


お客様が知らないのを良いことに

お客様に損をさせるのが当たり前になっていた不動産業界が、

少しずつ変わってきていますね!


また、

業界の透明性が高まるだろうなぁってサービスが

もうすぐで始まるみたいです。

DSC02295_1.jpg
寒そうだったので、布を巻いてみました☆


図書館で読んだ週間ダイヤモンドに面白い記事が載っていたので、

ググって調べてみました!


↓ネットの記事↓
「ホームズの記事」


簡単にまとめるとホームズさんが

新しいサービスを始めましたって話です。


新しいサービスの内容は、

まずは首都圏のマンション約20万棟(約300万戸)を始めに、

会員登録等することなく、

エンドユーザーであるお客さんが

過去の成約事例を元にホームズさんが算出した

不動産の適正価格の金額を自由に見れますよ!

って内容です。


このサービスの画期的な点は

二点です。


一つ目は会員登録等せずに

自由に見ることが出来るという点。


情報に価値があるこの時代、

このようなサービスは基本的に有料であることが多いと思いますが、

無料で登録もせずに見れるというのは透明性が高まりますね。



二つ目は、

一般のお客様にとって、

めっちゃ分かりにくい不動産市場における

不動産の適正価格。


もちろん、

このホームズさんのサービスの試算式の問題はありますが、

適正価格であろう金額が自由に見れるようになるってことは、

お客様が不動産業者さんの言いなりで、

騙されたりが減るはずです!


このサービスは首都圏から始め、

エリアを拡大していくようなので、

早く九州も始めて欲しいと思います☆



↓試したかったんですが、まだ使えませんでした↓
「不動産価格まるみえマップ(仮)」


本当に面白いサービスで、

Yahoo不動産が売主さん直で売却依頼が出来るサービスが

今後始まるだろうってのも含め、

どんどん業界の透明性が高まりそうですね。


私のような仕事のやり方をしている人間からしたら、

仕事はしやすくなりますし、

本当に楽しみです☆

数字のマジック・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

業者さんも必死なんでしょうが、「とどろき」です。


うちの家にも不動産業者さんのチラシがたくさん入っており、

ここ数年はまとなチラシが多かったのが、

最近はちょっと違和感を覚えるチラシが増えている気がします。


写真 2016-07-19 8 21 09
良く見ると窓に写ってます☆


数字の見せ方というか、

マジックというか。。。


基本的にお客様が誤解するような伝え方はNGだと思うんですが、

最近のチラシはちょいとどうだろうってのが、

多い気がします。


最近、気になったのが、

「No1!の買取価格」って書いてあるチラシや、

別業者さんのチラシでは「買取相場価格130%」って表現。


そもそも不動産のチラシってのは、

公取で厳しい制限が有、

根拠がない内容って書いちゃいけないんですね。


前者の「No1」って何を根拠に書いているんでしょう?


チラシの隅から隅まで見てみましたが、

何度も「No1」って書いてあるだけで、

根拠は記載されていませんでしたし、

これは余裕で違反だと思われます。


まぁ、

こんな目線で見ている消費者さんもいらっしゃらないでしょうから、

普通の方はNo1って響きで問合せしちゃったりするんでしょうね。


良い会社か悪い会社かってのは

正直この会社さんはお付き合いが無いので知りませんが、

とりあえず根拠なく記載がある時点で、

法令順守が怪しい会社ってことで、

お客様におススメはしたくないなぁってなっちゃいます。


また、

巧妙なのが、

後者の「買取相場価格の130%」・・・。


見た時に「買取、相場価格の130%」って見えたもんで、

「すんごい得じゃん、まじで?!」ってびっくりしちゃいましたが、、

良く見ると「買取相場価格」で一つの単語なんですね。


こっちは、

ちゃんと説明が書かれていて、

不動産業者の買取は「相場価格」の70%が「買取相場価格」なんですってこと。。。



数式で書くと、

「相場価格」≠「買取相場価格」

で、

「相場価格」×70%=「買取相場価格」


つまり、

1000万円が相場価格としたら

買取相場価格は1000万円×70%=700万円

買取相場価格の130%ってことは700万円×130%=910万円



この会社さんは以前から「最大、相場価格の90%で買取」ってやってましたから、

計算してみると、

相場価格1000万円×90%=900万円







中身は以前と変わってないじゃん!


これはたぶん合法ですし、

担当者さんが知恵を絞ったんだろうなぁって思いますが、

なんか美しく感じないんですよねぇ。。。


だって、

これって一般の方からは分かりにくくて、

「130%で買取してくれるの?」って勘違いさせる狙いが

ミエミエなんですもん!


相手の知識が少ないのを良いことに、

勘違いさせる商法みたいのは苦手でして、

お客様が分かっていない点は

ご理解いただけるようにお伝えし、

進めて行くってのが正しい商売なんじゃないんですかね?


ん~、

特定の業者さんを責めたりする気は有りませんが、

こういったのを見抜けるかどうかは

一般の方も最低限の知識を身に着けていただくしかないかと思いますので、

ちょいとブログのネタにさせていただきました。


とりあえず、

「130%での買取」っておかしいですよね?


皆々様もまずは違和感を感じるようになっていただきたいですし、

その違和感を感じた時に

きちんと内容を精査して選ばれてくださいね!!
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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