重要事項説明について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨晩腹巻をまいて寝たら、朝までぐっすりでした、「とどろき」です。


基本的にめっちゃ暑がりなんですが、

今の時期に薄い掛布団をかけて寝ていると暑いみたいで

寝ている間にいつも布団をはいでいます。


布団をまったく使っていないと夜中に一度、

寒くて目が覚めるんですが、

昨晩腹巻をまいて寝たら、ちょうどよく寝れました!


暑がりだけど、

布団無しだと寒くて目が覚めるって人にはおススメです☆
こんな人、居ませんかね?

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昨日の写真のアップです。


私事ですが、

実は今週誕生日かつ最近休みを取れてないので、

明日・明後日とお休みをいただくことにしました。


このブログは予約投稿って形で設定してみますが

上手く更新されていなかったら、

ごめんなさい。


今日は、

重要事項説明について書いていきます。


お客様から要望があった内容なので、

ご参考までに。


重要事項説明とは

不動産を買おうとする方が、

買う

最低限これぐらい知っておきなよ

って内容を書面で説明を受ける義務があるものです。



また、不動産業者さんの方でも資格を持った者

資格者証を提示しながら説明する義務があります。



重要事項説明は調査に行く業者さんによって、

内容の深さが全然違うのと、

説明をする担当者によって、

お客様の理解度が違います。
同じ教科書を使っているのに教えるのがうまい先生とそうじゃない先生がいるようなものです。


説明に慣れていなくても

資格を持っているだけの人間が説明しても法律に違反しないので、

場合によって内容の分かっていない担当者が説明することがあるんです。


また、お世話になっている不動産会社の社長さんも言っていましたが、

重要事項説明ですが、

重要事項朗読する業者さんもいらっしゃるんです。
項目一つ一つを読み上げるだけ・・・
それで説明したって言うんです。。。



はっきり言いますが、

専門用語も多いですし、

初めて見た方が分かりやすい内容ではないと思います。



不動産業界では、

契約と同時に重要事項説明をすることが一般的に多いですが、


家は気に入ったけど、

担当している会社さんが信用できない場合は、

事前に重要事項説明をいただいて、

知り合いに見てもらっても良いかもしれません。


まぁ、これをすると多くの不動産業界の担当者さんは、

「あなたを信用していません」って言われているように感じるようなので、

余程信用が出来ない時以外はおススメはしませんけども・・・。
やっぱり気持ちよく動いてもらった方が、良く動いてくれるものだと思います。


もちろん私は言ってもらえれば先にお渡ししますし、

調査している中でマイナス点が出てきたら先に伝えてます☆



重要事項説明のポイントはたくさんあるので、

知りたい方が多いようであれば、

その内に書こうかと思います。

買った部屋が狭くなる?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

納豆はひきわりの方が美味しい気がするけど、特に根拠が無い、「とどろき」です。


まぁ、近所のスーパーで安売りしている納豆は、

ひきわりじゃないので、

普段はひきわり買っていませんけど・・・。

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真ん中の子が貧乏貴族になっているの分かりますかね?


今日は時間が無いので、手短です。

私自身、一件目のマンションを買った時の契約時に気が付いた話で、

不動産屋さんならお客様に一回は突っ込まれたことある話じゃないでしょうか。


マンションを購入する際、

チラシに専有面積62.54㎡って書いてあったのに、

契約する時の書類には専有面積59.59㎡って書いてあることがあります。


契約書に書いてある部屋の広さが違う?!

今まで良い担当だと思っていましたが、

こ、こ、これは悪徳不動産屋さんのやり口でしょうか?!









って、私は思っちゃいました。


いやいや、ほとんどのケースはこの形での販売のはずです。

これは「壁芯面積」と「内壁面積」との表記の違いなんです。


マンションの販売パンフレットやチラシに記載してあるのは、

部屋と部屋の間にあるコンクリート壁の真ん中からの面積

つまり壁の真ん中から測った面積=壁芯面積での表記がされています。
少しでも広く見せたいんでしょうね。


で、法務局に登録される面積は

実際の部屋の広さの面積

つまり壁の内側から測った面積=内壁面積での表記がされているんです。


なので、

不動産の広告は少しでも広く見える「壁芯面積」での表記をし、

契約は法務局に登録されている「内壁面積」で表記するようになっています。


不動産屋さんからしたら当たり前の話ですが、

私は契約した時に損した気持ちになりましたし、

事前に知っておきたかったので、

書いてみました。



まぁ、念のため補足しておきますが、

あなたが実際に見て、気に入った部屋自体が狭くなる訳じゃありません。


あくまで表記が違うだけなので、

実物を見て、したい生活が出来る広さかどうか確認していたら、

特に問題はない内容だと思います。
でも、事前に知っておかないと損した気持ちになりますよね。


という訳で、

役に立たないけど、

マンションを買う前に知っていると、

損した気持ちになりにくい、

ちょっとした豆知識でした。

お客様を紹介いただく極意?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今週末はお客様とのアポイントが2日で7件、驚異の「とどろき」です。


契約や面談を含み、

土曜が4件、日曜が3件お客様との予定が入っています。


1件を除き、全て紹介のお客様なので、

本当にありがたい限りです。

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最近写真がマンネリしてる気が・・・


最近業者さんから「とどろきさんは、紹介多いみたいだけど、紹介料とか払っているの?」って聞かれました。


一応、書いておきますが、

今のところ紹介料を払ったことはありません。


ご紹介を頂けるということは本当にありがたいことなので、

紹介料を払っても良いんですが、

万が一、紹介料がもらえるからって理由でお客様を紹介いただいたとしたら、

ちょっと寂しい気持ちになっちゃいます。


という訳で、基本的に私の場合はお客様のご紹介をいただいたら、

ちょっと菓子折り持ってお礼に行くってぐらいにしています。


その上で、ありがたいことにお客様の紹介が比較的多い理由は、

たぶん人間関係とアフターフォローの部分じゃないでしょうか。


家を買われた後に実際ある相談で、

「家を買って繰上予算が100万円貯まったんだけど、今繰上返済するべきかな?」って連絡や、

「下大利駅近辺で月極め駐車場を探していて、気に入った駐車場があったけど、管理者が分からない」って連絡。


ちょっと変わった相談では、

(新築のお家でしたが)「IHの天板が割れたんだけど、どうしたら良いですか?」って

新築を建てた工務店じゃなく、私の方に連絡いただいております。


どのご相談も別に私の売り上げになる訳じゃありませんが、

きちんと対応させていただいています。


こんな相談が来ているってことだけが重要では無く、

「とどろきなら、いつでも何でも気軽に聞くことが出来る」って思っていただけている、

そんな人間関係を作れていることが一番のポイントだと思います。


今日も今から初めてお会いするお客様は、

私がこの業界に入って一番最初の契約をしたお客様からのご紹介です!


ありがたいことに今でも連絡いただいております☆


という訳で、

お客様を紹介いただく極意は、

不動産のプロと思っていただいた上で、
何でも気軽に聞ける人間関係



アフターフォローにあると思います。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_5

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日はアポなかったんで休みのつもりが、事務仕事しているうちに夕方になっていた「とどろき」です。


アポの無い日が休みと決めていましたが、

やっぱり事務系の仕事をしている時にオンオフがつけにくいなぁと思います。


携帯を見てみると20件以上電話して、

着信が10件以上ありました。


朝8時半から始めて、

事務仕事が終わったのが16時。。。











と、忙しいアピールしてみましたが、

実際はこんな感じです。

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こいつらと戯れて、めっちゃ休みを満喫しました。
独立前から思っていた以上にお客様とのご縁をいただいており、本当に感謝感謝です!


で、

今日は「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」の第3位から第1位について書いていきます。

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



第3位の「人気物件と思わせるため、ワザと内見時間を被らせる」ですが、

これも第3位に持ってくるほどのネタなのか?と思います。


というのも第15位であった物件を見せる順番と同じように

単純にお客様を煽るだけのテクニックという話じゃないでしょうか。


でもまぁ、他の方と内見が被っていようか、

ご自身だけでの内見であろうが、

不動産ってのは同じものがないんです。


あなたが内見に行くってことは

少なからず条件に合っている物件のはずですし、

他の方が同時に見ていようが見ていまいが、

ご自身のしたい生活が出来る物件で、

支払いに無理が出ないって時は申込みを入れましょう。


内見が被っていなくても

あなたが良いと思った条件なら、

他の方も良いと思うでしょうから、

きちんと自身の条件整理と物件を見る目を養っておきましょう!


ここで大事なのは、

他人(営業マン)から言われて「良いな」って感じる時は止めておきましょう。

自分自身で「ここなら家族が幸せになる」って判断できた時に進めましょう。




第2位は「営業担当者が売り込むのは、いい物件ではなく『自分が儲かる物件』?!」
とりあえず悪役っぽい課長が子猫を助けて溺死ってのが泣けました。











まぁ、なんていうか

このブログでも書いているので繰り返しは書きませんが、

業者は「両手」の仕事を狙うってことですね。


その中で、良心的なセールスマンの見分け方は

「片手・両手」等のウラ事情を全て話すって

放送されていました。


私も何度も書いていますが、

結局は担当者によるってことです!


どの業界にも自分のことしか考えない担当者さんはいらっしゃるでしょうし、

不動産業界には自分のことしか考えてない担当者さんが特別多いという訳じゃないと信じていますが、
まぁ実際に、そこそこ多いですけどね。

大切なのは一生に一度である可能性が高い「家を買う」時は、

お客様自身も労力を払い、

最低限の知識は身に着けた方が良いってことじゃないでしょうか。
少なくとも担当者が良心的かどうかを見抜けるぐらいの知識。



第1位の「マンションと一戸建て、買った方が良いのは結局『一戸建て』?!」について。。。













視点の問題ですね。

不動産関係を商売にしている方々の意見だなと思います。


私の意見としては、

一戸建が一方的に良いとは思いません。


どちらの選択肢もメリットデメリットがありますので、

両方知った上で、

あなたのしたい生活・無理なく払える額に合わせて判断するべきじゃないでしょうか。


あなたにとって、マンションか一戸建、どちらが良いかは
番組の放送に惑わされずに

どちらの方が(先々まで含めて)家族が幸せに過ごせるかって考えて選んだら良いんじゃないでしょうか。
ちなみに私は戸建派ですが、住んでいるのはマンションです。
何故なら奥さんがマンション派で、それが家族の幸せだからです。




ってな感じで、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」に関する追記と感想は終了です。


もっともっとこんな番組をやってくれたら、

お客様自身に不動産を選ぶ知識が増えてくるかなと思いますし、

お客様が知識が増えれば、

結果として不動産の営業マンも良くなるかもしれませんね。


あなたの家探しが楽しく、

失敗されないことを祈っています!


もう一枚、休みの写真です。
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夕方から昼寝しました。あんまり頭を上の角度から見ないようにして下さい!

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

10年ぶりにマニュアルの車に乗ってみましたが、意外に違和感なかった「とどろき」です。


いつも乗っている車が車検だったので、

今日は朝から知り合いの車屋さんに持ち込んできたんですが、

事務所に冷蔵庫を運んだりしたかったので、

代車に軽トラックを準備していただきました。


この軽トラがマニュアル車で、

20歳のころ以来で運転しましたが、

思っていたよりは普通に運転できました。


ただし、

台風のため、

事務所に冷蔵庫等持って行けそうになく、

なんのために軽トラックを代車にしてもらったか、

あまり意味ない感じです・・・orz



で、

今日は「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら


前回の続きからなので、


第6位の「警察官僚・大学教授・医師は三大落としやすい職業」についてです。

番組の中で、落としやすい理由は大きく4つ上げてあり、

〇収入が多い
〇経済的に自立している
〇自身の決定権が強い
〇予算アップがしやすい

って内容でした。


個人的な意見ですが、

特に落としやすい職業ってないかなと思いますが、
結局人と人なので、職業は特に・・・。

不動産を売るという仕事をされている方の場合は、

確かに予算アップもしやすくて、

自身で決定されるお客様はやりやすいのかなと思いました。


ただ、

これは出来る営業マンにとっての話で、

これらの職種のお客様は要求レベルも高いことが多いので、

出来る営業マンの方以外にとっては

結局ハードルの高いお客様になるんじゃないでしょうか。



ちなみに番組ではここで一般的な不動産業者さんの

年間取引目安の話がありましたので、

ちょっと補足しておきます。


番組で言われていたのが

年間30~40件の取引をしていたら優秀な営業マンって言われていました。

まぁその通りかなと思います。


野球に例えると

平均で月に2件取引している場合、

かろうじて一軍にいる選手ってところです。


平均で3件取引していると一軍のレギュラークラスでしょうかね。


で、平均4件取引していると打率3割イチロークラスってイメージだと思います。


ここに書いたのはあくまで一般的な不動産業者さんのイメージで

大手さん系列の不動産業者さんだったら、

それぞれ1件ずつ上乗せしての評価って感じですね。











え、私ですか?
自慢になるんで、←嘘です。大したことないんで、内緒です。。。



第5位の「裁判所がやっている不動産サイトがある」


これは競売のBITっていうサイトのことですね。

これが第5位ってのは違和感があるぐらい

大したことない情報じゃないでしょうか?


ちなみに市場価格の3~4割引きで買えるって放送していましたが、

基本的に嘘です。


というのが放送されていたのが、

入札可能価格の話をしていて、

実際に落札された価格の話をしていなかったからです。


福岡辺りなんかだと不動産を買い取って転売する業者さんが

頑張っていらっしゃるので

市場価格の8~9割で落札されています。


また、落札を代行する業者さんもいらっしゃいますが、

きちんと選ばないと残念ながらあまりよろしくない業者さんもいらっしゃいます。


というのも私が不動産業に関わる前に

賃貸で住んでいた部屋に

「あなたの住んでいるマンションが○○万円で買えるかもしれません。
ご興味のある方はお問合せ下さい」

って封筒が入ってて、

金額が安かったので問合せをしたら

二度と関わりたくないような対応をされました。


後から分かりましたが、

競売の相談を受けている業者さんで、

宅建業の免許を持たずにお仕事されていらっしゃいました。


まぁ、競売の代行は宅建免許無くても大丈夫なんですが、

皆さんがもしも競売で家を買いたいと思った時は

せめて宅建の免許は持っている業者さんを選んだ方が良いかもしれません。


ちなみに福岡であれば、

競売物件であっても住宅ローン組ませてくれる金融機関さんもありますよ☆



最後のおまけ情報ですが、

競売の物件情報を見たいのであれば「BIT」よりも

個人的には「981.jp」っていうサイトの方がおススメです。


981.jpは無料の会員登録すれば、

3点セットと呼ばれる資料も見放題なので、

興味がある人は一度見てみても良いかもしれません。


ちなみに私は不動産の仕事に就く前から見てました。


競売の仕組みはまた別途書きますね。



第4位の「15階建てのマンションは要注意!!」

簡単に書くと45メートルの高さを超える場合は

建築基準が厳しくなって、

建築コストがかさむので

15階建てのマンションは

無理やり45メートルの高さ内に収めている可能性があるって話でした。









うぅむ。

福岡の私が対応しているエリアでは

そもそもその階層の物件が少ないので

へぇってぐらいの話ですね。


45メートルの高さを超えないように造っているんだなぁというところが

勉強になりました。



という訳で、

今日はここまでです。

あと一回で最後まで書きますね。

事実上、太陽光の受付中止?!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日は高校時代の友人の結婚式で、飲みすぎました「とどろき」です。


昨日は博多駅の近くで結婚式があり、

高校時代の友達と会って、

楽しく飲んできました。


式・披露宴も友人らしい雰囲気で、

参加したみんな、「ほっこりするね♪」って感じで良かったです。


まぁ、

あまりに楽しく飲み過ぎたので、

昨晩、携帯に知り合いからの着信が残っていたけど、

何をしゃべったか記憶がありません。。。


という訳で、改めまして、Jちゃん、結婚おめでとう!
これからも今まで通り盆と年末に野球部飲み会は企画しますので、
ぜひぜひパートナーさんと遊びに来てください☆

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末永いお付き合いをよろしくお願いいたします。

で、

ここからが本題ですが、

Yahooニュースにも出ていましたが、

九電さんが新規の売電許可に関して、

事実上、中止をするって話が出ています。


とりあえず、

太陽光パネルを販売している業者さんに確認取っていますが、

現在のところ、はっきりしていません。


地域によって受け付けないのか、

基本的に受け付けないのか

分かりませんが、

九電さんの予定よりも一気に売電する人が増えたのが今回の原因みたいです。


まぁ、いずれにせよ、

投資をするってのはタイミングが本当に大切だなと

改めて思った次第です。


不動産と違って、他の人に取られることが無いと思って、

ある程度のんびり勉強していましたが、

こんなことがあるんだなぁと勉強になっています。


基本的にリスクを理解するまでは絶対に始めませんので、

太陽光発電投資が出来なかったら出来なかったで構わないんですが、

ちょっとスピードアップして調べてみようと思います。


また、進捗はご報告いたします。

ローレルハイツ大橋 416号

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

久しぶりに夜更かしして本を読んでて、今めっちゃ眠い「とどろき」です。


久しぶりに小説を読んだんですが、

途中で止めたくなくて

夜中の3時まで本を読んでて、

今日は朝から自宅→福岡市役所→屋形原→事務所→自宅と自転車移動をして、
合計距離30キロ弱ってところです。

午後から未来テラス様のところに行き、

今からブログの更新をしようとしてますが、

目がしぱしぱしてます。


秋の夜長とは言いますが、

あんまり夜更かしするものじゃないですね。



で、

今日は未来テラス様が売却活動されている物件写真を掲載しておきます。

種別 中古マンション
住所 福岡市 南区 向新町 2丁目 7-1
    ローレルハイツ大橋416号
交通 西鉄「野多目ランプ入口」バス停 徒歩4分
価格 成約済み
専有面積 63.8㎡(壁芯)
バルコニー面積 8.22㎡
建築年  1975年(昭和50年)4月
管理費 8,590円
修繕費 10,210円
管理形態 全部委託

この物件の売りはなんといっても

リノベーション済み物件&ペット可で、
この価格(950万円)です!



リノベ前、間取り
ローレルハイツ間取り_416号
玄関開けたら、すぐにキッチンで昔ながらの間取りです。

リノベ後、間取り
リノベ後、ローレル
収納スペースを増やしながら、使いやすい間取りになりました。


残念ながら、リノベ前の写真は無いんですが、

元々の中の状態は築年数なりの状況でした。

それがリノベをすると











玄関です。
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丸見えだったキッチンは無くなり、きれいになりました。

キッチンです。
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カウンターキッチン設置し、食洗器までついてます。

リビングです。
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お風呂です。
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ぴかぴかになってますね。

洗面所です。
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ここも綺麗な洗面台がつきました。

トイレです。
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紙巻がオシャレでしょ?

廊下にも収納です。
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空間を上手に使っていますね。

洋室です。
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一部屋一部屋は大きくありませんが、使いやすくなりました。


見違える状態になったかと思います。

リノベーションの事例としても、

見ると勉強になる物件です。



現地はいつでも見ることが出来ますので、

事前にご予約をお願いいたします。


問合せは

070-5411-5284

or

k.todoroki1003@gmail.com

まで、お気軽にどーぞ。

インターネット、開通できません!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日はブログの更新をすっかり忘れてて、慌ててる「とどろき」です。


お客様からワンルームの売却依頼を受けることになりましたので、

近日中に掲載させていただきます。


そんなに利回りとしては良い物件ではないですが、

新築当初1500万の物件が

築10年で850万で売出しますので、

今から投資を開始してみたいという方にとっては

古くて空き部屋になりやすい物件と比べたら面白いと思います。


お楽しみに!

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最近少し冷えるので毛布出しました。上に乗ってきます。。。


で、

今日のタイトルですが、

借りている事務所のビルは築1年の新しいビルなんですけども

NTTさんの光回線が引けません!?


今回、ひかり電話を利用するにあたって、

ネットの回線を引く必要があるんですが、

簡単に書くと

通常あるべきところに点検口が無く、

2回も工事に来ていただいていますが、

開通できていません。


固定電話が無いと

宅建の免許申請が出来ないので、

正直めっちゃ困ってます。


とりあえず、

30日に最後の挑戦ということで

工事に来ていただく予定になっているので、

そこで工事できなかったら、

別の電話準備しないといけないので、

年内開業が難しいかもしれません・・・。


他の準備はほぼ出来ているのに

まさか築浅のビルでこんなことがあるなんて想定外でした。
工事業者さんも初めてのことって言われてました。
それを引き当てる私の運の良さって・・・。



ちなみに免許の申請は土木事務所に行くものなんですが、

白木原にある那珂土木事務所と

箱崎にある粕屋土木事務所と

両方行って相談してきました。


結論から言うと

箱崎の粕屋土木事務所に行った方が良いよ!

那珂土木も不親切な訳ではないですが、
(受付のおば様はめっちゃいい人でした。)

免許申請の書類の書き方なんかを聞くと

「ここでは受け付けるだけで分かりません」って言われることが多く、

あまり行く意味がありませんでした。


それに比べて、

粕屋土木はめっちゃ詳しくて、

持って行った資料を全部見ていただき、

一つ一つチェックまでしてくれました!


お陰様で

本当にネットさえ開通してくれれば

明日にでも免許申請に行けそうです。


基本的には私の奥さんが書類を書いてくれていますが、

もしも今から開業するにあたって、

何から初めて良いか分からないって人は、

立ち飲み屋での一杯を報酬に相談乗りますよ(笑)


ではでは、今日はこんなところで。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実はこのブログ事務所の大家さんも見ていることが分かり、ドキドキしてる「とどろき」です。


昨日、大家さんとお話しする機会があり、

少ししゃべっていると「ブログを見てメール送ったよ」って

大家さんから言われました!?


すんごい感じの良い面白い大家さんなんですが、

自身の不動産名で検索して

たまたま辿り着いたとのことでした。


やっぱ大家さんって自分の物件がネットに載っているか

検索するものなんですね。







私?

もちろん検索したことがあります!

あ、ちなみに大家さんはパソコンが苦手とのことで

送ったと言われるメールは届いておりませんでしたが、

メールアドレスを聞いて私からメールをお送りして、

返事をいただいき、メル友になっちゃいました(笑)

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これは伸びてるのではなく、この体勢で寝てるんです。





今日は意外に評判が良いので、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら


前回の続きからなので、

第10位の「ネットで検索できる物件にはウソ物件が混じっている」ですね。
※ウソ物件・・・実際には紹介が出来ない物件を掲載し、集客するための物件。オトリ物件とも言う。


これは微妙な所ですね。

昔は知りませんが、

今、売買でウソ物件を載せている会社はさすがに見たことありません。
賃貸は分かりません。。。


でもまぁ、

契約が終わった物件を延々とネットに掲載しっぱなしの業者さんはいらっしゃいますので、

ウソ物件と言えばウソ物件を載せていることがありますね。


ネットの掲載を下ろすタイミングが業者さんによって違ってて、


買付(申し込み)が入った時点で下ろすか

契約が終わった時点で下ろすか

決済(引き渡し)が終わった時点で下ろすかは

業者さん、もしくは売主さんの意向で決まります。


どの時点で下ろすかは

ぶっちゃけ集客を狙っている業者さんなのか


引き渡しが終わるまで何があるか分からないので、
万が一、解約になった時のために掲載しておきたいって売主さん希望なのか


単にネットから下ろすのを忘れている業者さんなのか

っていうような部分で決まっているようです。



あくまで個人的見解ですが

上の理由は全部、業者側・売主側の都合で

買主であるあなたの都合は後回しにしてありますので、

問合せした物件が無い場合は、

その業者さんからは家を買ったり、

借りたりはしない方が良いかもしれませんね。



第9位は「売値の半額で家は建つ!?」についてです。

これは正直、視聴率を上げるための表現だなと思いますが、

でも、まぁまぁ嘘でもないと思います。


まず、ここで書いてある「売値の半額」というのは

大手ハウスメーカーさんの原価のことを指しているだろうってことです。
※この場合は、人工代・原材料費等を足した金額と思ってください。


で、

確認ですが、

原価がいくらであれ、

原価でモノを買うことって出来ますか?



基本的にできないですよね?

売値と原価の差額、つまり粗利の中から

働いている方のお給料、広告費、事務所経費なんかが出る訳ですから、
あなたが展示場に行ってもらうお土産も・・・

半値で家が建つってのは原価の話であって、

半値で買えるって訳ではないってことです。


ちなみに大手ハウスメーカーさんにそんなに払いたくない方は

地場の工務店さんを選べばいいです。


地元でもテレビCMやっているようなところは別ですが、

工務店さんの場合は基本的に3割程度の利益幅ってところで、

かつ(自社工事やったりで)原価自体が少し安くなるので、

大手ハウスメーカーさんの6掛けぐらいで作ることは可能だと思います。


誤解の無いように書きますが、

私が担当した新築を建てたお客様の半分は大手ハウスメーカーさんを選ばれています。


上に書いた内容の説明は皆さんにしていますが、

予算は一番大事というのは間違いないにしても、

あくまで家族のしたい生活というイメージ出来ない会社で建てちゃダメですからね。


そのうちに

大手ハウスメーカーさんvs地場の工務店さんの

メリットデメリットも書きましょうかね。


ここの結論は

知っておくのは大切ですが、
原価を知ってても別に安くはならないってことです。




第8位「突貫工事かどうかはチラシを見ればわかる」は

聞くとなるほどって、知らない部分もあったので面白かったですね。


一番需要の多い3月末までに引っ越したいというお客様の要望と

それに間に合わせたい不動産業者さんのやり取りがあるなと感じました。


簡単に言うと「竣工/平成〇〇年3月」って書いてあるケースは注意ってことですね。


通常、5月ぐらいに完成するものを

一番の需要期に合わせて突貫工事をするってのは納得です。


実際、マンションの躯体を作る業者さん・電気工事業者さん・内装屋さんから聞いたことありますが、

引き渡し時期は延ばせないから、

最後の時期はめっちゃ大変って言われてました。


ちょっとしたおまけ話ですが、

マンション内の電気工事・内装工事は

基本的には1階から最上階に向かって工事するらしいです。









つまり、

もともと3月引き渡しのマンションで、

最上階買う場合は、内装が本当にどたばた工事している可能性があるってことです。


内装屋さんはプロなので、

そんなにひどい工事はしないでしょうが、

念のため、引渡し前のチェックはきちんとしましょう。




第7位の「新築マンションの抽選、実は抽選してないこともある!?」

新築マンションの販売をしたことがないので、

本当かどうか知りませんが、

基本的には本当なんじゃないでしょうか。


確かに公開での抽選はごまかせないんでしょうが、

例で出ていた「最上階・角部屋」に5件申し込みが入って、

そのうちの一人が「この部屋が買えなかったら、このマンション買わない」って方で、

他の四人は「この部屋を買わなくても、マンション内の別の部屋でも良いか」って方たちだったら、

実際問題、抽選なんかしないんだろうなと思います。


新築マンションの販売にはノウハウがいろいろあるらしく、

一気に販売しなかったりするらしいです。


一気に販売するとモデルルームに貼ってある部屋の一覧が寂しいことになるので、

「第一期分譲」「第二期分譲」と銘打って、

複数回に売出のタイミングをずらしたりして、

部屋の一覧にたくさん花が貼ってある状態を見せるなんてのは聞いたことがあります。
(今はもっと色んなやり方があるんでしょうね)


結論は、
どうしても欲しい部屋があったら、
「この部屋買えなかったら、このマンションは買わない」
っていうことですね。
まぁ、融資の問題もあるので、絶対選ばれるってことは無いでしょうけども・・・




「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」のネタは、

あと2回程度でまとめようと思います。

突撃!お客様の晩御飯?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

三連休中にお客様宅にお招きいただき、お邪魔してきました、「とどろき」です。


先月引越ししたばっかりのお客様宅に夕食に招いていただきまして、

ご主人の仕事が終わる19時から22時過ぎまで

色々とお話をしながら、

食事をいただきました。


よくお客様の引っ越し祝いに伺わせていただくんですが、

いつもは引っ越し日なんかに

リフォームした内容を見せてもらって

20分程度お邪魔する程度なんです。


それが、今回はありがたいことに

家具なんかを揃えたところまで

見て欲しいといっていただき、

夕飯までご馳走になっちゃいました!


お手製のドレッシングのサラダなんかも美味しかったです!!


今回お引越しをされた、お客様のご要望は

自分らしさを特に表現できる特長のあるマンションでした。


ご購入されたのも

最上階・角部屋・メゾネットタイプのお家でした。
※メゾネットタイプ・・・マンションの中で2階建てのように室内に階段があり、部屋が分かれているタイプの部屋のことです。


もともと床・壁紙なんかもリフォームしてあったんですが、

そこをさらにお客様のシンプルモダンというか、

基本ベースは黒と白のコントラストを活かしたリフォームをされました!


リフォーム前の写真を撮ってなかったので

比較しにくいかもしれませんが、

ご許可もいただいているので、

何枚か写真も掲載します。


キッチンです。
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このキッチンはもともとグリーンだったのをシート張りで色を変えました。


ダイニング①です。
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9畳ある洋室を利用しました。


ダイニング②です。
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シアタールームみたいな仕上がりで、格好良いでしょ?


お風呂です。
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窓があり、その周りも綺麗に施工されていました。


寝室からの夜景です。
IMG_0359.jpg
窓の形からカーテンをどうするか悩みましたが、工夫をされて本当にうまいこと出来ています。



こちらのご夫婦は8年ぐらいお付き合いをされて

結婚をされたとのことですが、

本当にバランスの良いご夫婦で、

ぱっと見たところご主人はコワモテで
実はすんごい優しいんです。

物事をはっきり言われるタイプなんですが、
この辺りが私と特に合いました。

奥様は少しだけ天然っぽいところがあり、

お二人の掛け合いが面白くて

3時間以上もお邪魔してしまいました。


今後は外でお酒でも飲みながら、

また仕事についてお話しできたらと思います!


では、Y様、

これからもお付き合いのほど

よろしくお願いいたします!!

企業概要・理念

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

コンセプトは隠れ家的まちの不動産屋さん、「とどろき」です。


ようやっと準備が整いましたので、会社概要を掲載しておきます。
また、下の方に理念等も書いていますので、
もしよろしければ、ご覧下さい。


屋号 
めぐる

代表 
軣 慶太

住所 
〒816-0802 
福岡県春日市春日原北町2丁目22
ハンズ春日パークライフ104


電話番号
092-558-5584
基本事務所には居ないので、携帯に直接お電話ください。

FAX番号
092-510-7079

携帯番号
070-5411-5284

Mail
todoroki@meguru2.jp

自社ホームページ
http://meguru2.jp


所属猫
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りんちゃん


015_2014091213592921b.jpg
じゅげむ


009_20140912135612745.jpg
べるもんと



企業理念
「みんながハッピ―」です。

以前、インドのマザーテレサの家で4か月ほど働いていたことがあり、
障害を持って生まれた子供たち(10歳まで)の食事から下の世話まで
色々なお手伝いをしていました。

言葉を理解できる子も居れば、言葉をかけても反応も出来ない子も
そこには居ました。

たった4か月でしたが、
亡くなる子も居ましたし、
新しく入ってくる子も居ました。

その時にずっと考えてたのが「なぜ人は生きているんだろう」ということです。

本当に傲慢な考えですが、
寝たきりの子がほとんどで、
一生をベッドの上で過ごし、
そんなこの子たちは生まれてくる意味があったのだろうか、
何のために生まれてきたのだろうかと考えたのです。

考えているうちに私自身、
なんのために生まれてきたのか考えたことが無かったことに気が付きました。

答えの見つからないまま、
インドを出る最終日になり、
子供一人一人に挨拶をしていた時のことです。

私のことを認識できていないと思い込んでいた子で、
ご飯上げる時、また体を洗ってあげる時にいつも笑っていた子が、
泣いたんです。

私が泣いていたからかもしれません。


でも、その時に分かったような気がしました。

人は幸せになるために生きているんじゃないかと。


その子はいつも笑顔で私を幸せな気持ちにしてくれていました。
私も世話をさせていただくことで、
きっとその子を幸せにしていたと思っています。

人は必ず亡くなります。
それが明日来るのか、50年後に来るのかは分かりませんが、
私は死ぬ時に「あぁ、良い人生だった」と笑って死ぬと決めています。


長い目で見た時に、
自分自身が幸せじゃないと周りの人を幸せにできないと思っています。
また、私が幸せかどうかは、私が決めます。

私は周りの人が笑っていないと楽しくないですし、
当たり前でしょうが、周りに苦しそうな人が居れば
幸せじゃないんです。

どの程度の企業を目指すのか
イメージはしていますが、
単に大きくするのではなく、
自分自身が幸せでいるためにも

「関わっていただいた全ての人を笑顔にしたい!」
「少しでも相手が困っていることを解決したい!」

こんな考えを共有出来るメンバーと
関わっていただける関連業者様と
そして出会うことが出来たお客様と
必要とされ、楽しい企業を作っていこうと思います。


一人でも多くの方が、
住まいを通じて
幸せになるお手伝いをしていきます。

今日も、あなたとの出会いに感謝します!!
今後ともよろしくお願いいたします。

中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実は昨日、めっちゃ贅沢出来たので、来月も10日を狙ってスーパーに行きたい「とどろき」です。


1年住んでて初めて知ったんですが、

毎月10日は近所のスーパーにて魚の日ってのをやっているらしいんです。

この近所のスーパーは本当に魚が美味しくて

かつ20時を過ぎると刺身が半額になっているので、

あんまり種類が残っていないことが多いんですが、

昨日は違ったんです♪


昨日はたくさん種類も残ってて、

元々の値付けも高くなかったんです。


サンマ1匹分の刺身が298円!
の半額☆

かつおの刺身が328円!
の半額☆

大トロって書いたサーモンの刺身が398円!
の半額☆

計500円の出費ですが、

うちの奥さんが買ってくれました!!


みんなもJOINTってスーパーが近くにあったら行った方が良いですよ☆

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おすそ分けもらって満足したので、口あけて寝てます。


という訳で、昨日の続きで、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



第14位の事故物件は不動産屋さんが儲かるオイシイ物件ってのは理解が出来ませんでした。

※事故物件…物件内で、人がお亡くなりになっていたり等、一般的に人が気になる事象があった物件のことです。


売主が大目に手数料くれるみたいなことを言われていましたが、

私の知っている範囲内で、

仲介手数料以外に上乗せて広告費をくれる物件ってのは

今まで売買物件で出会ったことありません。
東京の方は違うんですかね?


まぁ、この部分で納得がいったのは

金額の下がり幅が

自然死1割引き、事故死2~3割引、事件死3~5割引ってのは

何となく感覚として「そうそう」ってなったところぐらいですね。



第13位のリフォーム済み物件は自分でリフォームするより割高ってのは

半分本当で半分嘘だと思います。


いつもお客様にお伝えしますが

メリットがあればデメリットがあります。


リフォーム済みで売りに出る物件の9割以上は不動産業者さんが売主のはずです。


メリットは、

〇リフォームした現状を確認して買うことが出来る。
ぼろぼろの状態からリフォーム後のイメージって難しいんです。

〇なかなか自分では取り組めない壁紙なんかをセンスよく選んであることが多い。
初めてリフォームするのに変わった壁紙を選ぶのは勇気が要りますよ!

〇不動産業者(つまりプロ)が売主なので、2年間の瑕疵担保が付いてくる。
宅建業法でプロが素人を騙さないように決まっているんです。


デメリットは

〇業者なので利益を乗せる。
これが割高になるって言いたいんでしょうね。


自分で実施する場合は、

これらの内容が逆になるんでしょうが、

基本的に不動産業者さんも仕入れて売る訳ですから

売る時の価格が売れるであろう相場からだいぶ離れていたら

そもそも仕入れません。


つまり仕入れるのは

相場より安く買える物件なんです。


じゃあ、

その安い物件を一般の人が買えるかと言えば、

たぶん買えません。


なぜならば、

業者さんは明日にでも現金を準備したりしますし、

なんか物件にトラブルあっても個人の売主に責任追及しませんし、

契約時にローンが通らなかったら解約するなんて特約もつけずに

購入しますので、

売主さんの状況によって「安くても早く現金化したい」とか、

「安くても近所に内緒で売りたい」って物件を買っているんです。


で、

リフォーム済み物件も基本的には安く仕入れた物件を

業者さんが売れるであろう金額(つまり相場)で

売りに出しますので、

一概に割高とは言えないと思います。


でもまぁ、

不動産業者さんも売り出しする時は割高な価格から売り出すことも多いので、

大切なのは、

その物件が割高かどうかを判断できるぐらいは

あなたが検討しているエリアの相場を理解しておくってことです。



第12位のデザイナーズマンションはデザイナーがデザインしたとは限らないってのは、

まぁそうでしょうねって感じで、

特にコメントはないですね。。。


デザイナーズの建物は良くあります。

たくさん家を建てている業者さんなんかは

初めて建てる方に比べると色々と試せるので

別にデザイナーさんを入れずに

それっぽい工事をすることはあるんじゃないかと思います。



第11位の広告にNGワードがたくさんってのは

悪徳不動産屋さんかどうかをチェックする手段の一つだと

軽く知っていたら良いのかなと思います。


不動産チラシでは根拠のないキーワードは使っちゃいけないんです。

例えば、

「日当たり良好」

根拠なく利用していたら不可です。

ただし、根拠があればOKで、

南側が空き地で実際に日当たりが良いって理由があれば問題無いです。


なので、

ここで一般の方が知っておいたら良いのは

このキーワードは根拠があるのかな?って感じる文言が多かったら、

根拠を聞いてみるってことです!


根拠が無いキーワードをたくさん掲載している会社は

そんな会社って見抜く一つの方法と思っていたら良いんじゃないでしょうか。



で、アポ予定の時間が迫ってきたので、

今日はここまでです。

中居正広のミになる図書館 2時間スペシャル_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

奥さんが録画してくれてた中居正広のミになる図書館が面白かった「とどろき」です。


うちの奥さんは私のために「不動産」がテーマの番組をよく録画してくれています。
(ビフォーアフターはほとんど見ませんが。。。)


9月8日の「中居正広のミになる図書館」2時間スペシャルの

「不動産 ウラ情報」が面白かったので、

いくつか補足します。


第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら



やっぱ、世間一般的に不動産業って印象悪いんだなぁというのを

改めて感じる番組構成で非常に面白かったです。


確かにと納得できる部分もあれば、

これは大げさに言い過ぎでしょとか

嘘でしょってのもありました。


最初に「あ~、そうそう。」って納得したのは

「見せ物件」「ボロ物件」「決め物件」の話は不動産屋さんであれば

当たり前に知っていると思います。



どういった内容かというと


最初に予算オーバーだけど素敵な部屋を見せて、

その日の申込み意欲をあおる「見せ物件」に連れていき、


次に希望の予算近い「ボロ物件」を見せて

予算からの現実を理解していただき、


最後に予算・希望に一番近い「決め物件」を見せることで、


納得感を持って申込みいただきやすくなるというテクニックです。



実はこれには上級編というか追加編があります。

ちょっと腕の良い不動産営業の担当は

「決め物件」まで見せても申し込みを悩むお客様には

「決め物件」より少し劣る物件まで案内できるよう準備しているケースが多いんです。


というのが、

「決め物件」を見て悩む時は、

自分の予算・条件から言うと悪くないのは理解しているけど、

もっと良い物件あるんじゃないかなと悩まれていることが多いので、


「決め物件」より少し劣る物件を後押しで見せることで、

やっぱり「決め物件」が良いって思わせるテクニックなんです。



売買はまた違ったりしますが、

賃貸で借りる物件を決めた方は、

3件目、もしくは最後から2件目を申込みしませんでしたか?


そうであれば、

テクニックは使われていたかもしれませんね。



ただし

誤解の無いように!
別に「決め物件」に罪はありません!!



むしろ、あなたの予算・条件を聞いて、

その営業担当が一番条件に合っているだろうと準備している物件なので、

合わなかったら単純に出来ない担当だなぁってことです。



ここで注意していただきたいのが、

お客様がそこに住むというイメージ無く、

自分の利益しか考えない担当が残念ながら少なからず居るので、

「決め物件」に担当が儲かる物件を持ってくるケースがあります。



家を決める際には

知らないことがあっても当たり前ですが、

少なくとも担当が本当のことを言っているかどうかぐらい

見抜ける程度には勉強するか、

信用できる担当と家探しをしましょう。



ちなみに私と家探しをしているお客様はご理解ただけると思いますが、

私はこのテクニック使ったことありません。


物件を良く見せるために物件案内時には

印象を良くするため大通りを通るというテクニックなんかもありますが、

裏道バンバン使って、

物件を見せる順番なんか考えもせずに最短ルートでお見せしています。
営業としたら、二流なのか?


そんな信用のおける担当である私と家探ししたい方は

遠慮なく問合せしてきてくださいね☆
やっぱりずぅずぅしいって言われます。



「中居正広のミになる図書館」面白い番組でしたし、

何度かに分けて掘り下げますね。

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最近ネタに困っているんじゃないって突っ込みは無しの方向で・・・。

太陽光発電投資のセミナーに行ってきた。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日の太陽光セミナー参加して、一番素直じゃなかったのはのは私、「とどろき」です。


ごりごりの営業をされるのが楽しみだったんですが、

思った以上に面白いセミナーで

ほとんど営業もされませんでした。


まぁ、私服で参加してた人は少なかったので、

最初からターゲットになっていなかったのかもしれませんが・・・orz



今日は、差支えの無い範囲でセミナー内容を書きますね。


今回セミナーのメイン商材は、

太陽光発電投資を先方指定の場所でお金を出しさえすれば、

後は全部管理してくれるって内容で、

一般的に悪くはなかったですが、

利回り等を考えると私には合わない内容でした。


手間をかけずに少しリターンが欲しい方には向いている内容だと思いましたので、
(ローリスクローリターンってことです。)

ローリスクの投資に興味のある方は、やってみても良いと思います。


ロジックを簡単に書くと

〇ほぼ全額融資を利用できる可能性が高い
(つまり、人のお金を利用できる!)

〇20年間安定的に収益を上げることが出来る
(20年の買い取り金額保証!)

〇損害保険を組み合わせることでリスク管理が出来る
(盗まれても、台風で壊れても大丈夫!)

〇しかも、人任せで管理してくれる
(融資の相談も出来て、管理もやってくれるらしい)


特に一番下の相談が出来るってのは良いなと思いました。

というのが、

今回のセミナーで良かったのは、

所得税に関しても話があり、

通常の太陽光発電の提案をしている会社に比べると格段に

デメリットの説明がありました。


私もアパートの投資をするまで勘違いをしていた、

税金の話なんかを先にしてくれていて、

今から開始する人としては、

ありがたい内容だったと思います。


個人的に一番面白かったのは、

前から疑問だった九電さんから電気を買うのは約20円なのに

こちらが売るのは約35円で買ってくれるってことの説明でした。


この差額って誰が負担しているか知っていますか?











九電さん?











国?













いやいや、

あなたなんです!
もちろん、私を含め・・・


知ってました?

私は九電さんか国が税金で差額を負担しているのかと思っていたら、

少しずつ皆から徴収されていました。

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某とどろきさんの電気代ですが、この再エネ賦課金等って部分です。


これは法律で決まっちゃっているらしいので、

払いたくないって人は九電さんとの取引を止めるしかないらしいです。
(つまり、電気使うなってこと・・・)


本当に20年固定で買取ってのを疑う部分もあるんですが、

一旦、電気を買い取ってくれる契約をしてしまえば、

日本政府がひっくり返らない限りは

基本的に国や九電さんなんかが損をしない仕組みなので、

本当に買取価格の変更なく投資が出来るようですね。


やっぱり世の中って知らないと損するなぁと

改めて思いました。。。



セミナーを開催している会社さんに

親が所有している土地に乗せたいと相談してみましたが、

今回の会社さんは対応が出来ないとのことでしたので、

もっと勉強して理解と納得が出来たら

太陽光発電投資は実施してみようと思います。


勉強が進むたびに

このテーマで追記していきますね♪

太陽光発電投資始めるか検討中

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

個人情報が漏れていないか心配になった「とどろき」です。


今の家に引っ越しして1年が経ちましたが、

この4,5年利用してない通販屋さんから葉書が届きました。


前の住所から転送で届いたのであれば気にならないのですが、

今の住所で送ってきており、

手紙の出だしが怪しいこと満載の

「お元気ですか?もしかしたらお久しぶりかもしれませんね。」

という文言でした。


まぁ、大した個人情報でもないですが

自分の知らないところで出回っていたら嫌ですね。

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僕らの情報はダダ漏れでネットにのっけられていますが・・・。



今日は太陽光発電投資に関して書いていきます。

皆さんもどちらかで聞いたことがあっても、

ちゃんと調べたことがある方って

あんまりいらっしゃらないんじゃないでしょうか。


私の実家が田舎の方で、

昔、祖父母が住んでいた家が20年前からずっと空き家になっており、

親から「あんた不動産の仕事しているんだから、なんか活用方法を考えてよ」って言われたので、

調べているうちに太陽光を検討するようになりました。


調べれば調べるほど、

太陽光発電投資は悪くないかもしれません。


まず基本知識として、

太陽光発電は大きく3段階に分かれています。


1段階目は10Kw未満

2段階目は10Kw以上50Kw未満

3段階目は50Kw以上

です。


1段階目は一般個人宅での発電であることが多く、

電気の買取価格37円(2014年)は一番高いですが、

その価格での買取期間が一番短い10年固定です。


2段階目は全量買い取りでの発電で

電気買取価格は32円(2014年、税別)と下がりますが、

な、な、なんとの20年固定で買取してくれます。


3段階目も買取の条件は2段階目と一緒なんですが、

たくさんの発電するというので

指定の設備費用が上乗せになっちゃいます。

メガソーラーって言われるようなメッチャメッチャ大量に発電する場合は

割りがありますが、

50Kw以上200Kw以下ぐらいだと割りが合わないらしいです。


よって、私が検討するのは

2段階目の10Kw以上50Kw未満のラインです。


だって、

不動産投資で付き物の空室が無いんですよ!



という訳で、

ただいま勉強中です。


今日はネットで見つけた太陽光セミナーに参加してきますが、

参加申し込みの時は気軽にお越しくださいって書いてありましたが、

開催前の確認メールでは、

印鑑と前年度の収入が分かる物を持ってこいって書いてあり、

ごりごりの営業をされそうで、

実に楽しみです。

色んな営業を受けるのは
お客様として、されると嫌なことを学ぶきっかけになりますし、
素直に素晴らしいと思うことがありますので、
好きなんです。



ちなみに開催時間も17時から21時まで。


4時間も太陽光の勉強が出来るとのことで、

ありがたい限りですが、

判断能力が落ちたタイミングで申込みしてきたら、

このブログで報告しますので、

笑ってくださいね。


では、続報をお楽しみに!

住み替えアレヤコレヤ

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は朝からオープンハウスのチラシをまいてきました「とどろき」です。


今日は朝5時起きで、

オープンハウスのチラシをまいてきました。


こんなチラシです。
ファーネストリアル春日503
クリックすると大きくなります。


このブログ見ている私のことを知っている方も

知らない方も

物件見るのって本当に楽しいので

ぜひぜひ遊びに来て下さい!



で、

住み替えに関して何回かに分けて書いていきます。


いきなりですが、

以前お世話になっていた会社は本当にすごい会社で、

研修でアメリカに連れて行ってもらったことがあります。
(不動産会社でアメリカに研修って?!)


こう書くと遊んできたでしょって思われる方もいらっしゃるでしょうが、

本当に研修のみの内容で、

目の前にディズニーランドがあるホテルに泊まったのに、

1週間居たのに

一歩も入る時間がありませんでした。


あ、

話がずれましたが、

そのアメリカでの研修で学んだ内容で、

アメリカでは住み替えをするのが非常に一般的なんです。


新婚さんは2LDKのマンションから、

子供が生まれたら4LDKの戸建に移り、

子供が独立したらまたマンションに移るって感じです。


何故そんなことが出来るかというと物件の価値が上がっていく仕組みになっていて、

1000万で買った家が10年住んでいると1200万になって、

ローン残を差し引いても次の家の頭金として使えるからなんです。


それに比べて

残念な内容を先に書いておきますが、

日本では住み替えは基本的に赤字が出ることが多いです!


というのも

日本では不動産は値下がりするもので、

ローン元金の減り具合よりも

不動産の値下がり幅が大きいことが多いからです。



誤解の無いように補足しますが、

家を買って20年未満で住み替えは、

手出しが要る可能性が高いってことです。



逆に、
(個別のケースで差異はありますが)

大体20年程度でローンの残債と売却できる金額が逆転して、

手元に現金が残るかなと思います。

つまり、

20年を超えて、

もしくは完済しての住み替えであれば、

現金を手出しすることなく住み替えすることが出来る可能性が高いです。


今日は20年未満で住み替えを検討しようとしている方向けに書いてみます。


私が考える住み替えを検討した方が良い人は、

①住みだした当初と家族構成が大きく変わった方。

②支払いが月々無理が出ている(もしくは先々出そうな)方。

③住みだして(どうしても)生活環境が合わない方。



こうやって書くと、
このブログは当たり前のことしか書いていませんね。。。



お客様の案内の時間が迫ってきたので、

一旦ここで区切りますが、

簡単に言うと今の家に住んでいても「幸せ」じゃない方ってことです。



次回以降、①~③の内容を掘り下げながら、

住み替えのメリットデメリット、

失敗しない住み替えの進め方なんかを書いていきますので、

お楽しみに!!

管理費、修繕費の違い

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨晩髪をうまいこと切れて、いい気分な「とどろき」です。


7年程度前に休みなく働いていた時があり、

自分で髪を切るようになりました。


大体、月に1,2回ほどお風呂で、

10分かからない程度で、

仕上げています。


昨日は20分かけて切ったところ、

個人的にはいい感じに仕上がりました!

ちょっと手をかけるって大事ですね☆


そもそも、お客様とお会いする職業なのに

自分で切るなよって突っ込まれそうですが・・・。


IMG_0180.jpg
うちの箱入り娘です。ちょうど良いサイズの箱は捨てれません。



で、

今日の内容は、

マンションの管理費と修繕費についてです。


知っている人は常識じゃんって言われそうですが、

ご案内している時に、

案外、知らない方も多いので、

改めて書いておきます。


まず、

戸建派のお客様から、

「マンションは支払いと別に管理修繕費がかかるから」ってよく言われます。


よくひとまとめにされますが、

管理修繕費とはなんでしょうか?


当然、

管理費と修繕積立費のことですね。



では、

何故わざわざ二つに分かれているのでしょうか?


もちろん理由があります。

管理費と修繕積立費は役割が違うんです。


管理費とは、

マンションの日々の管理である清掃費用・共有部分の電気代、

それにあなたの大切な資産であるマンションの資産価値が下がらないように

修繕の計画なんかを立ててもらっている管理会社さんへ払う費用です。


例えるなら、

掛け捨ての保険料みたいなものですね。
(意味があって払っているけど、手元に残らない。)


マンションで自分の部屋さえよければ良いという方もいらっしゃるかもしれませんが、

全体の管理状態が悪いと資産価値が落ちますので、

自身の部屋の資産価値を落とさないためにも

管理費が高い安いという目線だけでなく、

管理状態を重視した方が良いと思います。


ようは費用対効果で

安かろう悪かろうだと、そもそも資産価値が落ちますので、

管理費に見合った管理をしてもらっているかが大切です。




で、

修繕積立費は

マンションの大規模工事をする際に

大体どのくらい費用がかかるってのが分かっていますから、

その工事費用をみんなで積み立ているってだけの話です。


例えるなら

定期貯金って感じですかね。
(利用予定があり、それに向けて積み立てている)



こうやって書くとご理解いただけると思いますが、

どっちも自分の資産(マンションの部屋)を守るための費用です。


上の方に書きましたが、

戸建は管理修繕費が要らないって考え方は少し違っていて、

戸建であっても家の手入れしないといけないので

同じように費用はかかります。


違いは強制的に積み立てさせられるか、

自分でコントロールできるかって部分だけです。



ここまで見ていただいて

管理費は無駄で、

修繕費が高いのは問題ないって方もいらっしゃいますが、

大切なのはバランスです。


ある程度管理費が高くついても

それに見合った管理であれば問題ないでしょうし、

いくら管理費が安くても

何もしてくれないなら意味が無いでしょう。


私はマンションに住んでいますが、、

今年マンションの大規模修繕の委員に立候補しています。


委員に立候補するのは初めてですが、

自分の資産が無駄にならないように

きちんと見極めながら

勉強してみようと思います。



そのうちマンション管理のネタも書きますが、

家を買った後に自身の資産に無関心な方が多いかと感じています。


もし良かったら、

マンションの管理組合の話し合いには参加してみて、

払っている費用が適正な価格で、

適切な管理をしてもらっているかをチェックしてみてください。


ご自身のために良い勉強になると思います。

ブログって、すごいですね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は朝からリノベーションの立ち合いに行ってきて、見積が出てくるのが楽しみな「とどろき」です。


お客様が検討されている建物が

個人宅としては今まで私が取引する中で一番大きくて、
(建物面積、約300㎡・・・)

リノベーションしたら面白そうな物件なので、

間取り等含めて見積もりが出てくるのが、

めっちゃ楽しみです!



さてさて、

最近ありがたいことに

事務所に遊びに来ていただける方が増えてきました。


つい先日も、

「今月半ばからメキシコに4か月行ってくるぜ!」

っていうなんとも男らしい女性の飲み友達が出国前にお祝いに来てくれました。


ブログを見てくれていて、

美味しいコーヒーを入れるよって書いてたので、

コーヒーが苦手な人も居るだろうからと言って

こんなプレゼントをいただいちゃいました。

IMG_0325.jpg
南阿蘇のTeahouseって処のお茶です。今事務所に来た人はお茶も出せますよ!


また、海外に行く前に引っ越しをされているんですが、

その際に私が欲しいって言ったカウンターテーブルまで持ってきてもらいましたm(_ _)m

IMG_0326.jpg
ガラストップで世界地図のデザイン、うちの事務所に良い感じでしょ?


実は、事務所のモノはほとんど貰い物なんです。
(後は、テレビが欲し・・・げふんげふん)



サラリーマンの時から

人とのつながりを大切にしてきたつもりですが、

今の私はお金も無くて、

何にも持っていないのに、

色んな方に助けていただいており、

改めて、

人とのつながりに感謝だなぁと感じています。


また、

最近ブログの閲覧数が増えており、

初めてきていただいた方が何ページも見ていただき、

その上、定期的に見に来ていただいている方もいらっしゃって、

何かしら参考になっているようで嬉しい限りです!


今後もこんな感じで書いていきたいと思いますので、

よろしくお付き合いいただければと思います。



あ、事務所の洞窟っぽい写真撮りましたので、

外観と合わせて写真アップしておきます。


外観です。
IMG_0331.jpg
西鉄春日原駅、徒歩2分で、新しいんです!


で、これが洞窟です。
この奥に不動産屋さんがあるとは思わない感じでしょ?
IMG_0329.jpg
もともと事務所のコンセプトを考えた時に
「隠れ家」ってのをイメージしてて、
ここを見た時に直感で決めちゃいました☆

周りからは「えー、不動産屋っぽくない」って言われましたけども・・・。


まぁ、こんな私ですが、

今後ともよろしくお願いいたします。

新築ワンルーム投資について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今週もお客様とのアポイントが現時点で7件、もっと増えそうで嬉しい「とどろき」です。


だいぶお客様のご紹介をいただく件数が安定して増えてきたので、

感謝感謝です。


しかも、まだ家を買われていないお客様からも、

実家に帰ったお土産をいただいたり、

開店のお祝いをいただいたり、

etcetc







やっぱり誠実に仕事するって大事ですね!
とどろきさんは、ずうずうしいよねって良く言われます。


IMG_0068.jpg
そのずうずうしい私の枕を乗っ取る、もっとずうずうしい猫です。



で、

今日は新築ワンルーム投資に関して書いていきます。


何故いきなり新築ワンルームについてかと言いますと

実は先日、お客様が、すでに所有しているワンルームの活用相談を受けており、

収支内容等を見て

一言物申したくなったからです!


まず、新築ワンルーム投資は99.99%儲かりません!
残り0.01%はバブルがもう一度来たらって可能性です。


誤解の無いように書きますが、

新築ワンルームを買った方が失敗って訳ではないですからね。


人によって手に入れたいもの(ゴール設定)が違いますので、

手に入れたいものを手に入れる=成功だとしたら、

新築ワンルームを買って儲からないってことが

儲からない=失敗って訳ではありません。


ただし、ごりごりの営業を受けて新築ワンルーム投資を始めた方は

大抵、失敗していると思います。


というのも都合の良い部分だけ聞かされ、

不動産を持っているという格好良いイメージが先行し、

投資という観点が漏れていることが多いからです。


投資とはリスクとリターンのバランスを見て、

途中経過だけでなく、

トータルで儲かったか儲かっていないかというのが一番大事だと思います。


はっきり何度も言いますが、

新築ワンルーム投資は儲かりません!
新築ワンルームを売っている営業に自身が持っているか聞いてみてください。
儲かるなら自分でも持っているはずでしょ!



ワンルームは単身の方に入居していただくためには、

買うなら当然立地の良いところでしょうし、

立地が良ければワンルームでも1500万前後します。
(福岡市価格ですよ。他の地域は知りません。)


で、

月額のお家賃が5.5万円ぐらいでしか貸せませんので、

管理・修繕費、さらに家賃の管理費、固定資産税等を引くと

4万円ぐらいしか残りません。


さらに新築時に500万円手出しして

借り入れを1000万に抑えたとしても

30年、金利3%、ローンで組んで42160円の支払いを考えたら、

赤字じゃないですか?!


例え10,000円月に儲かっても、

空室になったら、

リフォーム代かかりますよ!
ワンルームの壁紙張替・清掃で10万円超えてたら、問合せ下さい。
安くて信用できる業者さん紹介しますよ。



空室でも支払いは無くなりませんよ!


30年間、家賃が下がらないと思いますか?
ふれんずで賃貸ワンルーム検索してください。古い物件は・・・


また、一番のデメリットは不動産の価値が急激に下がりますので、

当初500万円手出ししてても、

手放したい時にさらに現金出さないといけないケースが多いってことです。


途中で多少の利益が出ても

出口で吹っ飛びます。


私の父親は学校の先生をやっていますので、

良く新築ワンルームの営業がかかってきてたらしいです。


実は何度か私が代わりに受けて、

話を聞きましたが、

儲からないんじゃないって聞いたら、

赤字が出たら所得税が抑えられる等の営業トークが出てきたりします。
(実際、赤字でも、銀行の支払いでの赤字分は節税できませんので、このトークはほぼ嘘です。。)


どっかの不動産投資のサイトに書いてありましたが、

このトークが正しいとしても10000円損したら、

3000円くれるって話です。


誰か、私に10000円下さい。

3000円返しますから。。。。。。。



お客様が困っているのを見て、

不動産業者さんが下品な仕事をしているのを見ると

口悪く書いてしまって申し訳ありませんが、

投資のはずなのに、

不動産の場合は「所有する」イメージが先行して、

目がくらむケースが多いように思います。


結論として、

投資としては新築ワンルームは買っちゃいけません!


あなたの身内が営業受けてたら全力で反対しておいて下さい。


今日は随分と毒を吐きましたが、

投資の観点から、

失敗する人が一人でも少なくなればと思います。

ファーネストリアル春日503号

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

今日は朝からブログ更新しちゃうぜ、「とどろき」です。


というのも、

昨日も物件紹介しましたが、

別物件も依頼を受けましたので、

その物件も掲載しておきます。


ちなみに9月

6日(土)7日(日)
13日(土)14日(日)

13時~17時まで
オープンハウスします。

写真を見てもらえば分かりますが、

状態が良いのと設備が充実しているので、

今から家探しを始めるという方が

最初に見るというのは参考になる物件です。


気軽に見に来てくださいね☆

種別 中古マンション
住所 春日市須玖南1丁目142
    ファーネストリアル春日503号室
交通 西鉄バス「須玖」停 徒歩2分
価格 成約済み
専有面積 80.97㎡(壁芯)
バルコニー面積 14.5㎡
建築年  2002年(平成14年)8月
管理費 7300円
修繕費 4860円
駐車場 7000円(1台確保)

売りはなんといっても、

最上階・角部屋!!

また、築12年の築浅で、

設備充実しています。


例えば、

〇シャッター付、平置き駐車場

〇浴室暖房乾燥機

〇ディスポーザー付き(生ごみを粉砕し、流しから流す設備)

〇ホスクリーン(室内での洗濯物干しです。)

なんかが付いています!



3LDKです。
図2
全室6畳以上あり、広く感じます。
また、キッチン横のバルコニーやトランクルームがあって、使いやすい造りですね♪

外観です。
外観
マンションは管理を買えって言いますが、管理状態が良いです。

エントランスの外です。
エントランス外
オシャレでしょ?

エントランスホールです。
エントランス
恰好良いですね☆

台所も綺麗です。
台所
横にバルコニーが付いているので、ゴミを室内に置かなくて済みます!

これがディスポーザーです。
ディスポーザー
流しの下に付いていて、生ごみを粉砕してそのまま流せる機械です。

お風呂です。
風呂
窓がついてて明るいですね。
また、窓の外のルーバーは角度調節できるので、明るさも変えれます♪

トイレです。
トイレ
広めに取ってあり、棚も便利ですね☆

リビングです。
リビング
広くて明るいです!
左上にホスクリーンが付いているのが分かりますか?

リビングからバルコニーです。
バルコニー中
逆光なので暗く見えちゃうぐらい、大きな窓で明るいです☆

バルコニーです。
バルコニー
広いし、水道も付いています♪

駐車場のシャッターです。
シャッター
リモコンで開け閉めでき、車を停めるのも安心・安全です!

現地地図です。
ファーネスト_地図
画像をクリックすると大きくなります。


なるべく写真を多く載せていますが、

写真を百回見るより、実物を一見にしかずです。

直接見ることでイメージが変わりますし、

見るだけで勉強になります!


週末にオープンハウスもしますが、

別日程でも案内しますので、

中を見たい方がいらっしゃれば、

ご予約をお願いいたします。


問合せは

070-5411-5284

or

k.todoroki1003@gmail.com

まで、お気軽にどーぞ。
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

初めての方は
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ぜひ一度見て下さい!

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