中居正広のミになる図書館 不動産スペシャル_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

実はこのブログ事務所の大家さんも見ていることが分かり、ドキドキしてる「とどろき」です。


昨日、大家さんとお話しする機会があり、

少ししゃべっていると「ブログを見てメール送ったよ」って

大家さんから言われました!?


すんごい感じの良い面白い大家さんなんですが、

自身の不動産名で検索して

たまたま辿り着いたとのことでした。


やっぱ大家さんって自分の物件がネットに載っているか

検索するものなんですね。







私?

もちろん検索したことがあります!

あ、ちなみに大家さんはパソコンが苦手とのことで

送ったと言われるメールは届いておりませんでしたが、

メールアドレスを聞いて私からメールをお送りして、

返事をいただいき、メル友になっちゃいました(笑)

DSC01592_1.jpg
これは伸びてるのではなく、この体勢で寝てるんです。





今日は意外に評判が良いので、

「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」について書いていきます。

第1位から3位はこちら

第4位から第6位はこちら

第7位から第10位はこちら

第11位から第14位はこちら

第15位はこちら


前回の続きからなので、

第10位の「ネットで検索できる物件にはウソ物件が混じっている」ですね。
※ウソ物件・・・実際には紹介が出来ない物件を掲載し、集客するための物件。オトリ物件とも言う。


これは微妙な所ですね。

昔は知りませんが、

今、売買でウソ物件を載せている会社はさすがに見たことありません。
賃貸は分かりません。。。


でもまぁ、

契約が終わった物件を延々とネットに掲載しっぱなしの業者さんはいらっしゃいますので、

ウソ物件と言えばウソ物件を載せていることがありますね。


ネットの掲載を下ろすタイミングが業者さんによって違ってて、


買付(申し込み)が入った時点で下ろすか

契約が終わった時点で下ろすか

決済(引き渡し)が終わった時点で下ろすかは

業者さん、もしくは売主さんの意向で決まります。


どの時点で下ろすかは

ぶっちゃけ集客を狙っている業者さんなのか


引き渡しが終わるまで何があるか分からないので、
万が一、解約になった時のために掲載しておきたいって売主さん希望なのか


単にネットから下ろすのを忘れている業者さんなのか

っていうような部分で決まっているようです。



あくまで個人的見解ですが

上の理由は全部、業者側・売主側の都合で

買主であるあなたの都合は後回しにしてありますので、

問合せした物件が無い場合は、

その業者さんからは家を買ったり、

借りたりはしない方が良いかもしれませんね。



第9位は「売値の半額で家は建つ!?」についてです。

これは正直、視聴率を上げるための表現だなと思いますが、

でも、まぁまぁ嘘でもないと思います。


まず、ここで書いてある「売値の半額」というのは

大手ハウスメーカーさんの原価のことを指しているだろうってことです。
※この場合は、人工代・原材料費等を足した金額と思ってください。


で、

確認ですが、

原価がいくらであれ、

原価でモノを買うことって出来ますか?



基本的にできないですよね?

売値と原価の差額、つまり粗利の中から

働いている方のお給料、広告費、事務所経費なんかが出る訳ですから、
あなたが展示場に行ってもらうお土産も・・・

半値で家が建つってのは原価の話であって、

半値で買えるって訳ではないってことです。


ちなみに大手ハウスメーカーさんにそんなに払いたくない方は

地場の工務店さんを選べばいいです。


地元でもテレビCMやっているようなところは別ですが、

工務店さんの場合は基本的に3割程度の利益幅ってところで、

かつ(自社工事やったりで)原価自体が少し安くなるので、

大手ハウスメーカーさんの6掛けぐらいで作ることは可能だと思います。


誤解の無いように書きますが、

私が担当した新築を建てたお客様の半分は大手ハウスメーカーさんを選ばれています。


上に書いた内容の説明は皆さんにしていますが、

予算は一番大事というのは間違いないにしても、

あくまで家族のしたい生活というイメージ出来ない会社で建てちゃダメですからね。


そのうちに

大手ハウスメーカーさんvs地場の工務店さんの

メリットデメリットも書きましょうかね。


ここの結論は

知っておくのは大切ですが、
原価を知ってても別に安くはならないってことです。




第8位「突貫工事かどうかはチラシを見ればわかる」は

聞くとなるほどって、知らない部分もあったので面白かったですね。


一番需要の多い3月末までに引っ越したいというお客様の要望と

それに間に合わせたい不動産業者さんのやり取りがあるなと感じました。


簡単に言うと「竣工/平成〇〇年3月」って書いてあるケースは注意ってことですね。


通常、5月ぐらいに完成するものを

一番の需要期に合わせて突貫工事をするってのは納得です。


実際、マンションの躯体を作る業者さん・電気工事業者さん・内装屋さんから聞いたことありますが、

引き渡し時期は延ばせないから、

最後の時期はめっちゃ大変って言われてました。


ちょっとしたおまけ話ですが、

マンション内の電気工事・内装工事は

基本的には1階から最上階に向かって工事するらしいです。









つまり、

もともと3月引き渡しのマンションで、

最上階買う場合は、内装が本当にどたばた工事している可能性があるってことです。


内装屋さんはプロなので、

そんなにひどい工事はしないでしょうが、

念のため、引渡し前のチェックはきちんとしましょう。




第7位の「新築マンションの抽選、実は抽選してないこともある!?」

新築マンションの販売をしたことがないので、

本当かどうか知りませんが、

基本的には本当なんじゃないでしょうか。


確かに公開での抽選はごまかせないんでしょうが、

例で出ていた「最上階・角部屋」に5件申し込みが入って、

そのうちの一人が「この部屋が買えなかったら、このマンション買わない」って方で、

他の四人は「この部屋を買わなくても、マンション内の別の部屋でも良いか」って方たちだったら、

実際問題、抽選なんかしないんだろうなと思います。


新築マンションの販売にはノウハウがいろいろあるらしく、

一気に販売しなかったりするらしいです。


一気に販売するとモデルルームに貼ってある部屋の一覧が寂しいことになるので、

「第一期分譲」「第二期分譲」と銘打って、

複数回に売出のタイミングをずらしたりして、

部屋の一覧にたくさん花が貼ってある状態を見せるなんてのは聞いたことがあります。
(今はもっと色んなやり方があるんでしょうね)


結論は、
どうしても欲しい部屋があったら、
「この部屋買えなかったら、このマンションは買わない」
っていうことですね。
まぁ、融資の問題もあるので、絶対選ばれるってことは無いでしょうけども・・・




「中居正広のミになる図書館 不動産 ウラ情報」のネタは、

あと2回程度でまとめようと思います。
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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