アパート購入までの道のり_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

そろそろ忘れそうなんで、「とどろき」です。


そういえばアパートも購入して2年近く経って、

購入時の内容を忘れそうなので、

記録を含めて書いておきます。


写真 2015-06-23 15 07 55
本を読んでる時も来るので可愛いです☆


という訳で、

2件の分譲マンションを購入し、

1件は賃貸に出したという所なんですが、

この時点では

私自身アパート等を一棟買うってのは

まだ早いと思っていて、

探してもいませんでした。


ただ、

きっかけというのはどこにでも転がっているモノで、

この年の賃貸住宅フェアに行った時の

セミナーが面白かったんです。


講師の方を覚えていませんが、

駅近くのボロボロのアパートを安く手に入れ、

安い家賃で貸すという手法で、

日本人だけでなく、

アジアからの出稼ぎの方を受け入れるみたいな話でした。


このセミナーを聞いているうちに

私も

大きなローンを組めるほどは

年収も現金もないけど、

ややこしくても物件を安く買えるって物件が有れば、

やってみようかなって気になっちゃいました。


で、

何気なく検索したら、

駅から徒歩2分、

築30年ぐらい、

部屋数が8部屋あって、

1150万ぐらいで売りに出居ているアパートがあったんです。
↑ぐらいってのは覚えてないからです。。。


見に行ったら、

これがまぁ、

見事に周りの木がはみ出てきてますし、

外壁は一部腐ってボロボロ、

軽く廃墟な感じの建物でした。


それでも

ありがたいことに

8戸中5戸ほど入居していただいており、

これぐらいの条件なら、

融資も含めていけそうだなぁって

イメージが出来ましたので、

せっかく空室もあるし、

中を見せていただくことにしました。


で、

びっくりしたのが、

この売主さん側の業者さん、

賃貸管理がメインで、

売買をしていないのか、

本当に適当な仕事ぶりで、

売る気が無いでしょって対応が半端じゃなかったんです。


まず、

私が購入を検討するにあたり、

先方の業者さんに問合せをして、

うちの会社を通さずに貴社を通して買うので

当然ですが仲介手数料は正規で貴社に払うって言っているのに
つまり、一般のお客様と同じってことです。

物件のことを聞いても何も知りませんし、

部屋の中を見たいと言うとアパートのカギは取りに来いだとか、
お客様だけでアパートの中を見て回るなんて、ありえないでしょ。

本当にすごかったです。



ぶっちゃけ書くと申し訳ないですが、

投資用に関しての知識もないし、

売買に関しても私の方が断然詳しくて、

賃貸メインの会社さんの中には

売買で信用できない会社もあるんだなぁってのが

体験できました。


まぁ、

私の場合はこの会社が売主様側の担当で良かったなぁと

今は思えるので、

次回その辺りを書いていきます。
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世界に一つだけの・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

何度も書いていますが、「とどろき」です。


売れる物件は売れるんですよねぇ。。。


写真 2015-06-25 22 14 10
この子も同じことをします・・・。


まぁ、ありがたいことに先週末も

お客様の案内が複数入っていたんですが、

その中でお客様が○○町あたりって良いよねって

言われる地域があったんです。


その地域で一件売りに出ている物件があって、

インターネット上で「商談中」の表示になっていたんですが、

仲の良い業者さんだったので、

店長さんに確認すると

2件申し込みが入っているとのこと。。。


しかも

面白かったのが、
※業者さん談

近隣でチラシを入れたらしいんですが、

そのチラシを入れた当日、

元々お店に来られていたお客様を連れて

現地の案内に行ったら、

チラシを持った方が4組ぐらいウロウロされていたとのことでした。


つまり、

売りに出た物件は気になるけど、

不動産業者に問い合わせる勇気はない。


でも、

売りに出た物件がどこか知りたいって方々が

チラシの情報を元に探していたみたいだよって話でした。


SMAPさんの歌じゃないですが、

やっぱり、

不動産って同じモノが一つとして無くて、

需要と供給で値段が決まるモノなんですが、

人気のあるエリアで、

相場ぐらいの金額で売りに出せば、

すぐに売れちゃうもんですね。。。



皆様も要らない物件を

売り込まれたりされて買っちゃいけませんが、

そもそも論として、

ちゃんと準備していないと

欲しい物件も買えないってことです。。。

一度、買い逃さないと気が付きにくいんですが、
不動産の購入って同エリアで探している人との競争なんです。




今回の業者さんの物件も

以前から業者さんと一緒に探していて、

準備を整えているお客様が買われるってことで、

物件が出てきてから(チラシで見てから)だと

競争に負けちゃうってか、

競争すら出来ないことがあるってことなんでしょうね。



こういう物件がすぐに売れるってことは

本当に良くある話なので、

私の担当しているお客様も、

現段階では条件整理中なんですが、

ご自身で「この物件なら、家族が幸せになる・ならない」を

ご判断できるように

きちんと一つずつお手伝いをしていこうと

改めて思った一件でした。


家探しをしている方は、

チラシやネットで探すのも良いですが、

一番最初に資金計画を立て

どんどん物件を見に行って、

良いも悪いも比較をしていった方が、

結果として

良い情報も入りやすくなると思いますよ~☆

「家を買うって本当に幸せ?」について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

スーモマガジン見てます、「とどろき」です。


皆さんご存知のスーモマガジンですが、

私も定期的にチェックしています。


あれって、

物件を探していなくても

前の方に書いてある特集ページとか

面白いですよね☆


写真 2015-06-25 21 03 24
テーブルには上がりませんが、つんばって狙うのはOK?


この間のスーモマガジンに書いてあった内容で

今日のタイトル「家を買うって本当に幸せ?」ってテーマについて、

ちょっと違和感があったので、

私なりの考えを書いていきます。


まず最初にめっちゃ当たり前のことを書きますが、

幸せかどうかは周りの人では無く、
あなたが決めるモノだということです。



その上で、

家ってのは「ただのモノ」です。



という訳で、

スーモマガジン大好きですが、

この「家を買うって本当に幸せ?」ってテーマに関しては、

論点がずれているように思います。


家を買って幸せかどうかは

そもそも人によって違っていて、

家を買っておかないと幸せで居続けることが出来ない人も居るし、

家を買わずとも幸せで居続けることが出来る人も居る。


もちろん、

人生の中において

家は支払いの面であったり、

長い時間を過ごす生活の場であったり、

幸せと感じるかどうかに対して

かなり大きな割合を占めてはいます。


この人生に大きな割合を占めている分、

買い方に失敗すると
買ったことで不幸せになる方も居る


って表現が正しいんじゃないでしょうか。



以前からブログで書いていますが、

私は基本的に普通の人は家を買っておく必要があると思っています。


買わずに年を取っても幸せで居つづけることが出来るのは、

超金持ちか、

実は家を持っている人(=実家に帰れる人)

の2種類の方だけです。


この2種類以外の方は、

家を買っておかないと

長生きした時のリスクを自身で管理できなくなるんです。



まとめると

家を買うってだけでは、

幸せかどうかは決まりません。


その上で、

上に書いた2種類以外の方は

買っておかないと年を重ねた時に不幸せになる可能性が高いです。


で、

重要なのは家の買い方で失敗すると

どんな方でも不幸せになる可能性が高いってことです。



あなたが普通の人なら、

80歳になった時のことを考え、

きちんと無理ない支払いで家を買っておいた方が良いですし、

せっかくなら、

買うこと自体も幸せな体験にした方が良いんじゃないでしょうか☆



という訳で、

私が何が言いたいかと言うと

あなたが探しているエリアが、

春日・大野城・那珂川エリアであれば、

私のところに一回は来てみてくださいねってことです!


あれ?

最後はCMみたいな感じになっちゃいましたね(笑)


という訳で、

楽しく家探しをしたい方、

失敗せずに家を買いたい方は

気軽にご連絡くださいまし♪


エリア外の方もメールか何かで相談いただければ、

回答させていただきますので、

気軽にご連絡くださいね~☆

1件目のマンションを賃貸に出す。_2

初めての方は初めまして。

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三度目以上の人は、こんにちは!

天然質屋ってなんだろう、「とどろき」です。


寝ぼけてて全く記憶がないんですが、

昨日の夜中、

いきなり起きて「天然質屋になるかぁ」って言ってたらしいです。。。


うちの奥さんが「天然質屋って何?」って聞いたら、

色々解説したらしいですが、

結論として不動産関連の仕事らしいですけども、

よく意味が分からなかったとのことでした。


とりあえず、

夢の中まで仕事をしているって、

素晴らしいですね☆
え、違うって?


写真 2015-06-23 17 00 29
どうやったら自分も間に入れるか検討中です☆


という訳で、

昨日に続き、

1件目の家を賃貸に出した話ですが、

いくらぐらいで貸せるのか査定をしていただきました。



3社ほど依頼をして、

査定していただいたんですが、

売買査定と同じで

会社によって大きくは差が出ませんが、

やっぱり営業マンによって対応が全然違いました。


実は私は私で自身の家の査定をしており、

近隣比較すると、

広さと年数、家の中の状態から言って、

6万円ちょっとだなって感じでした。


ただ、

近隣で物件を探してみた時に、

ファミリータイプで

ペット可物件が多くなかったというのもあり、

ペット可で家賃15%アップの6万9千円で

行けるんじゃなかろうかってイメージしていました。


3社さん中2社さんは

広さから言って6万円程度ですってだけの提案で、

私が「この辺りのペット可の需要から、ペット可にしたら」って話をしても、

そもそもそのエリアでのペット可の需要を調べて来ていなかったみたいで、

「ペット可にしても家賃は変わりません」って言われました。


残りの一社さんは私が「ペット可で出そうと思う」と伝えると

「このエリアは、ペット可が少ないので、

それなら家賃をもうちょっと上げて出せると思います。」との回答で、

この会社さんにお任せすることにしました。


結果は















10日後ぐらいに

満額で申し込みが入りました!



ここで、

一般の方にご理解いただきたいのが、

普通に査定をするだけなら、

どの業者さんにお願いしても同じ程度の金額で出てきます

物件の特徴・プラスの点をきちんと評価できる業者さんを選べるかどうかで、

大きく差が出ますよってことです。


だって

毎月9,000円の差が出るってことは、

年間で11万弱差が出ます。


これって、

6万円の家賃の約2カ月分ですよ!!


誤解の無いように書きますが、

3社査定の依頼をして、

1社高い査定額を提示されたら、

とりあえず預かろうって業者の可能性があります。


なので、

1社高く提示された場合は、

まずは疑いましょう。


その上で、

理由根拠がきちんと納得の出来るモノであれば、

信じても良いのかなって話です。


今回も私の家は、

たまたまファミリータイプでペット可という物件が少ないエリアで、

需要があったから家賃アップで決まりましたが、

そもそも周りにペット可物件が多いエリアであれば、

別にプラス査定は出来ませんので、

その辺りはご注意ください。


どうしても人間、自分の物件には

甘い点数(高い金額)をつけたくなりますし、

高い査定をしてくれた業者に任せたくなりますが、

きちんと中身を見てから

評価するってのは大切ですよってことです☆


という訳で、

私の不動産賃貸業、大家業のスタートは、

こんな感じでした♪

1件目のマンションを賃貸に出す。_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

朝からカレー最高ですね、「とどろき」です。


今日は朝から奥さんがカレーを作ってくれたので、

幸せ一杯です☆


写真 2015-06-23 15 24 48
しっぽに赤いヒモ結んでみました♪


今日は、

私が所有している不動産に関する話を書こうと思いますが、

2件目の購入と引越が無事に完了したところで、

1件目を賃貸に出すことにしました。


もちろん、

売却も検討したんですが、

1件目の家は今まで書いた通りで、

540万円で購入、ローンを組み、

リフォーム代・諸費用を現金160万円出して、

買ったんです。


2件目を買った時のローン残は約300万円だったので、

査定額600万円で売れば

だいぶプラスだったんですが、

所有して5年未満だったのと
(5年未満で売ると税金が高いんです。。。)

今後不動産を増やしていくイメージがあるので、

練習を兼ねて、

今回は賃貸を選んだってことです。



で、

以前勤めていた「不動産業者専門でソフトウエア開発をしている会社」の

知り合いに不動産の賃貸管理が強い業者さんを紹介いただき、

3社さんほど賃貸の査定をしていただきました。


ここでポイントなんですが、

この時点で私は不動産仲介業者に勤めている訳ですし、

なぜ自分で管理業者さんを探さないのでしょう?


これは、

一般の皆様が考えている以上に、

不動産業界って分業化されているんです。


私のメイン業は売買・賃貸の仲介業で

管理はしていないんです。


もちろん、

自身の開業エリアである春日・大野城・那珂川あたりであれば、

仲の良い業者さんも多いですし、

信用出来て管理強いところも知っていますが、

一件目の家はエリア外だったので、

何社か付き合いはあっても、

信用出来て管理強いところを知らなかったんです。


という訳で、

皆様も不動産の相談する時は、

業者さんによって得手不得手がありますよってことは

頭に入れておいた方が良いですよ。



ちょいと話題がずれて、

長くなったんで、

賃貸の査定に関して、

明日に続きます。

不動産購入時の諸費用_新築建売・中古住宅編

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

記事内容に誤りがありました、「とどろき」です。


先日書いた「IT重説の記事」の内容が

一部間違っていましたので、

訂正しました。


間違った状態で公開してしまい、

申し訳ありませんでしたm(_ _)m


DSC02025_1_20150623103530278.jpg
だいぶ暑くなってきましたが、まだ一緒に寝てます☆


今日は先日書いた「不動産購入時の諸費用_マンション編」に続き

新築建売・中古住宅を購入時の諸費用について書きます。


内容はマンションの時とあんまり変わりませんが、

微妙に違うところもありますので、

ご参考までに。



まず、

新築建売・中古住宅の購入時の諸費用の目安は

物件価格の10%から15%ってところです。


この5%の差は中古マンションの諸費用の差で書いた

差と同じです。


とりあえずの物件イメージ

春日・大野城あたりの新築建売・中古住宅
売買代金2500万円として

諸費用の内訳

①登記費用 約35万円(新築の場合は約50万円)
②固定資産税の清算 約10万円
③火災保険 約80万円
④仲介手数料 約80万円
⑤金融機関事務手数料 5万円
⑥金融機関保証料 約60万円
⑦収入印紙代 3万円

計273万円

って感じですね。



①の登記費用は

この戸建は私のモノになりましたってのを

国に登録する(税金と司法書士に払う)費用です。


新築の建物の場合は、

世の中に存在しない建物を国に登録する費用が

別途必要なので15万円ほどプラスしています。



②の固定資産税の清算は

物件を所有すると払う必要がある固定資産税を

物件所有の名義が変わる前の日までは「売主」さん、

名義の変更された日からは「買主」さんが払うように

日割りで清算しますって費用です。


日割りする日程で違いますが、
(福岡は4月1日起算日、3月31日締めで計算します。)

ここでは概算10万円って計算しています。



③の火災保険は35年一括で契約して、

建物だけじゃなく家財まで保険に入った場合の金額です。


マンションに比べると

戸建は燃える可能性が高いので、

火災保険の金額が大幅に高いです。


さらに

今年の10月から長期契約が出来なくなるし、

基本的には保険料が値上がり傾向にあるので、

入れる場合は一括で入っておいた方がおススメです。



④の仲介手数料は不動産仲介業者が頂く費用で、

物件価格の3%+6万円です。



⑤の金融機関事務手数料は

融資を受ける金融機関の事務手数料です。



⑥の金融機関保証料ってのは、

金融機関によって、

または借り方で変わってきますが、

初回に払うパターンと、

金利に上乗せパターンとあり、

とりあえず初回に払うパターンの概算金額です。


金融機関によって違うので断言しませんが、

初回に一括で払う場合は

借入額の2%から3%ぐらいの金額。
※あなたのお仕事の状況によります。


金利に上乗せの場合は、

初回が0円で、

月々0.2%金利上乗せってのが多いように思います。



⑦の印紙代は

売買契約書・金銭貸借消費契約書等に貼る必要がある、

税金です。



という訳で諸費用ですが、

この中で調整できるのは

「③の火災保険」と「⑥の保証料」ぐらいだと思います。


上に書いた通りで、

火災保険は期間を短くすれば目先は安くできますし、

保証料は月払いに上乗せにしたら購入時の諸費用は抑えられます。
 


後、

新築建売・中古戸建購入時の諸費用で、

ここに書いていないのは、

引越代、

不動産取得税、

リフォーム代ぐらいかと思います。


引越代はご家族によって全然違うので、

あくまで参考ですが、

目安・・・10万ぐらいは見ておいた方が無難です。


不動産取得税は

断言はしませんが、

築20年未満までの中古戸建なら、

基本的には申告して0円になるはずです。


で、

リフォーム代は、

それこそ物件によって全然違うので、

ここでは書けません。。。


という訳で、

中古マンション購入時の諸費用の話を

ばりばりコピペした、

新築建売・中古戸建の諸費用についての

手抜きの記事でした☆

長崎に行ってました☆

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

週末に長崎行ってました、「とどろき」です。


今日の記事は昨日一昨日長崎に行ってた話をちょいと

書いておきます。


写真 2015-06-22 9 28 40
こんな浅い箱でも入ります☆


という訳で、

長崎に行っていましたが

もちろん、仕事!







じゃなくて、遊びです。


長崎大学落語研究会の「寄席」があったので、

長崎に行ってきました☆


せっかく行くので、

色々行きたかったところにも寄ってきて、

「いつもの美容師さん」に髪を切ってもらい、
いつもありがとうございますm(_ _)m

ランチは「しいたけ肉そば」!!


これですよ!

これ!!


初めての長崎観光なら、

ちゃんぽんをおススメしますが、

2日以上滞在するなら一度は食べておきましょう。


出島近くにある「永楽苑」さんの「しいたけ肉そば」を☆


その後は13時半から18時半まで

のんびりと落語を堪能させていただきました♪


今回は一人当たりの噺(はなし)の時間が

15分から20分にまとめてあり、

全員集中して話を聞くことが出来ましたし、

個人的には下手なプロよりも上手いんじゃないって

感じる後輩も居て、

本当に楽しめました。


いや本当に長崎に居る方は

木戸賎300円で堪能出来るんですから、

半年に一回の寄席に是非行ってみて下さい!


次回は12月12日の土曜日です☆



で、

夜は「長崎の友人」の家に泊めてもらい、

夜中までのんびりといろいろ話が出来て

楽しいなぁって時間を過ごすことが出来ました。


それに

囲炉裏がある離れの二階に泊まったんですが、

すごく良い雰囲気の旅館に泊まっている感じで、

素敵な時間を過ごさせていただきました♪


けんたさん、かおるこさん、

夜遅くにお邪魔したのは申し訳なかったですが、

本当に楽しかったです!


また、

タイミングが合う時には長崎に行きたいと思いますので、

お付き合いのほど

よろしくお願いいたします。


さぁ、

リフレッシュ出来たし、

今日からも楽しみながら、

働くぞぉーー!!

IT重説の実験が始まりますね。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

自転車のタイヤが破裂しました、「とどろき」です。


パンクじゃないんです。


自転車に乗っていたら、

狙撃されたんじゃなかろうかってぐらいの音で

バーンってタイヤが破裂しました。


確かにあんまり手入れはしていなかったですし、

ネットで安い自転車を買っていましたが、

買って1年半ぐらいでタイヤが破裂するとは・・・。


安物買いの銭失いになっちゃったようなので、

次回はちゃんと選んで買おうと思います。


写真 2015-06-18 9 40 48
この子の肉球は黒いです。


不動産の取引をする時に

契約をする方に

「これとこれとこれは資格を持った者が説明しなさい」っていう書面、

重要事項説明(以下、重説(じゅうせつ))ってのがあるんですが、

今は実際にお会いして説明するのを

ネット上で説明できないかって社会実験が始まります。


国土交通省のHPに告知されていたので、

読みましたが、

なんで分かりにくく書くんでしょうね。


要点だけ書きますが、

不動産業界も時代の変化に合わせるべきで、

面談じゃないといけなかった重説を

スカイプ等を使い、

インターネット上でも出来るようにしていった方が良いんじゃないのか。

って話です。


ただ、

色んなケースが想定されるので、

2年ほどお試しで、

このネットで重説ってのは

「賃貸契約」および「法人間取引」に限って実施されます。


理由はシンプルで、

賃貸は売買に比べるとリスクが低いだろうってので、

一般個人の賃貸契約を含み、

実施されます。


そして、

リスクが高い売買契約は

法人同士の場合は個人の財産には問題が及ばないだろうということで、

実施するっていう内容でした。


期間の2年ってのは

長いって意見もあるようですが、

不動産の賃貸借契約は2年の契約することが多いので、

問題が出るなら2年後でしょってことで、

お試し期間2年間取るようですね。


私の場合は、

基本的に個人の住宅の購入をメインでお手伝いをしているので、

ネットで重説が出来るようになっても、

きちんとお会いして説明すると思います。


ただ、

例えば長崎から福岡に就職する学生さんに、

物件を見に来た上に

賃貸契約の際に面談が必要だったのが、

ネットで説明が出来るようになったら、

確かに便利だろうなぁとも思います。


いずれにせよ、

時代も変わり続けている訳ですから、

お客様が便利になって

不動産業界も変わり続けるってのは

良いことですね☆

不動産購入時の諸費用_中古マンション編

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

麦茶は偉大です、「とどろき」です。


基本的に朝は緑茶を入れて飲みますし、

ほうじ茶を煎じて冷蔵庫に入れて冷やして飲んだりしてるんですが、

お湯を沸かすこと無く、

水出しで簡単ですし、

なにより美味しい麦茶って素晴らしいですね☆


写真 2015-06-09 10 41 08
この手の形が好きなんです☆


色々とブログを見直していたら、

一般の方が家を買う時の諸費用について書いていなかったのに

今更気が付きましたので、

ちょいと書いておきます。


不動産の種類によって、

諸費用は変わってくるので、

中古マンション、
新築建売・中古住宅、
土地から注文住宅

の3回に分けますね。


で、

本日は中古マンションの購入の際にかかる諸費用です。


目安は物件価格の7%から12%ってところです。


5%の違いって大きいんですが、

銀行からの借り入れの仕方で変わってきたりしますので、

その辺りも書いていきます。


とりあえずの物件イメージ

築15年から25年ぐらい
専有面積80㎡ぐらい
春日・大野城あたりの中古マンション
売買代金1500万円として

諸費用の内訳

①登記費用 約20万円
②固定資産税の清算 約5万円
③火災保険 約25万円
④仲介手数料 約50万円
⑤金融機関事務手数料 5万円
⑥金融機関保証料 約40万円
⑦収入印紙代 3万円

計148万円

って感じですね。



①の登記費用は

このマンションは私のモノになりましたってのを

国に登録する(税金と司法書士に払う)費用です。



②の固定資産税の清算は

物件を所有すると払う必要がある固定資産税を

物件所有の名義が変わる前の日までは「売主」さん、

名義の変更された日からは「買主」さんが払うように

日割りで清算しますって費用です。


日割りする日程で違いますが、
(福岡は4月1日起算日、3月31日締めで計算します。)

ここでは概算5万円って計算しています。



③の火災保険は35年一括で契約して、

建物だけじゃなく家財まで保険に入った場合の金額です。


今年の10月から長期契約が出来なくなるし、

基本的には保険料が値上がり傾向にあるので、

入れる場合は一括で入っておいた方がおススメです。



④の仲介手数料は不動産仲介業者が頂く費用で、

物件価格の3%+6万円です。



⑤の金融機関事務手数料は

融資を受ける金融機関の事務手数料です。



⑥の金融機関保証料ってのは、

金融機関によって、

または借り方で変わってきますが、

初回に払うパターンと、

金利に上乗せパターンとあり、

とりあえず初回に払うパターンの概算金額です。


金融機関によって違うので断言しませんが、

初回に一括で払う場合は

借入額の2%から3%ぐらいの金額。
※あなたのお仕事の状況によります。


金利に上乗せの場合は、

初回が0円で、

月々0.2%金利上乗せってのが多いように思います。



⑦の印紙代は

売買契約書・金銭貸借消費契約書等に貼る必要がある、

税金です。



という訳で諸費用ですが、

この中で調整できるのは

「③の火災保険」と「⑥の保証料」ぐらいだと思います。


上に書いた通りで、

火災保険は期間を短くすれば目先は安くできますし、

保証料は月払いに上乗せにしたら購入時の諸費用は抑えられます。
 


後、

中古マンション購入時の諸費用で、

ここに書いていないのは、

引越代、

不動産取得税、

リフォーム代ぐらいかと思います。


引越代はご家族によって全然違うので、

あくまで参考ですが、

目安・・・10万ぐらいは見ておいた方が無難です。


不動産取得税は

断言はしませんが、

築25年未満の中古マンションなら、

基本的には申告して0円になるはずです。


で、

リフォーム代は、

それこそ物件によって全然違うので、

ここでは書けません。。。


という訳で、

中古マンション購入時の諸費用の話でした。

枕の話。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

ベッドに行くと本当に走ってくるんです、「とどろき」です。


私が寝ようと布団に行くと

まずは黒い猫が走ってきます。。。


次に茶色いの、

最後に灰色の猫が。


写真 2015-06-09 14 54 17
将来、死ぬ時は窒息死が原因じゃないかと思っています。
でも、ちょー可愛いんです☆


実は4年ぐらい前に

オーダーメイドの枕を作って、

使っています。


というのも、

3カ月ぐらいずっと寝違えた感じで首が痛くて、

マッサージに行っても、

病院に行っても原因不明で、

すがる思いで、

2万円も出して買ったんです。


買う前は色々迷ったんですが、

「枕は使っているうちに綿が潰れるので、

一年に一回程度、調整した方が良いんですが、

うちの場合はその調整を一生無料でします。」って言われて、

一生使える枕が2万円なら、

安いじゃないかと思い切りました。


結果、

枕に関しては大正解でした!


というのも、

使いだして3日後ぐらいから

首の痛みが減りだして、

1週間ぐらいで治ったんです☆


3か月苦しんだ首の痛みが無くなったので、

本当に良い買い物でした!


で、

残念なのはここからなんですが、

私はずうずうしい割に、

小心者なんです。


例えば、

ラーメンを食べる時には気に入ったお店であれば、

替え玉は2玉普通に食べるんですが、

だいぶ昔行ったことのある「替え玉2玉までは無料」ってお店では、

逆に1玉までしか頼めないんです。


有料にしてくれれば、

必要な分だけお願いしますが、

無料だと相手に悪いなぁってのが先に来るので、

遠慮してしまうんですね。。。
こんな人は私だけじゃないはず・・・。


という訳で、

枕のメンテナンスが無料と言われると

逆に行きにくいってことに

後から気が付きました。


ただ、

1年経って、

一回ぐらい勇気を出して行ってみたら、

枕の調整はめっちゃ適当に済まされ

めちゃめちゃ布団の売り込みをされました。


まぁ、

確かに私の方から見れば高級といえど、

2万円の枕では布団屋さんも儲かってないでしょうから、

布団も買ってほしいってのは分かりますが、

枕のメンテナンスも適当で、

布団の話しかしなかったので、

がっかりしちゃいました。



結果として、

そのタイミングでは、

布団は必要なかったので、

買わなかったですし、

2年前に今の家に引っ越した際に

ベッドを買い替えた際にも

そのお店には行きませんでした。


そして、

先日、

もう一度だけ行ってみようと思って

枕の調整に行ったんですが、

ベッドを買い替えたと伝えた途端、

接客がすごく適当になりました。



基本的に私は営業を受けるのが好きなんですが、

この布団屋さんには、

こういったことを気をつけなくちゃなぁと

本当に勉強させていただいたと思います。


もともと、

私のように無料って言うと気にされるお客様はいらっしゃるはずなので、

とにかく枕のメンテナンスは気軽に来てほしいとお伝えし、

実際に来ていただいた際には売り込みなんかは一切せずに

お客様の満足のいくように枕の調整をして、

眠りに関して悩みがあれば聞いておく。


こうやってくれていたら、

きっとベッドの買い替えの際は、

その布団屋さんに行ってたと思います。
(実際に買ったベッドは同じぐらいの金額だったですし。)


私の場合は、

お客様からの連絡の9割以上は売上には

全く関係の無い話ばかりですが、

「無料で相談に乗ってやっているから」というような態度で、

適当に対応するなんてことはしていません。


困った時に思い出してもらえるって

それだけでめっちゃ感謝だと思うんです。


たぶん、

あの布団屋さんには行くことが無いだろうなぁと思い、

私も気付かずにお客様に同じ思いをさせているかもしれないと

改めて気を付けようと思った一件でした。

下品な仕事はするな!_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

昨日に引き続き、「とどろき」です。


昨日から真面目なネタを書いていますが、

文章中に表現がきつい部分もあるかと思います。


恐縮ですが、

お付き合いのほどお願いいたします。


写真 2015-06-09 15 39 59
これが怒った時の顔です。。。


という訳で、

昨日の続きを書いていきます。



この新卒営業マン君は

「ちょっとお金が貯まったら自分でも絶対に投資用の中古マンション買います!」っていうぐらいで、

素直さが素晴らしかったです。


で、

感じたのが、

無知って怖いし、

残酷だなってことです。


私も知り合ったのが、

飲みの席だったのと

周りにも目上の方が何人もいらっしゃったので、

言えませんでしたが、

昨日書いた通りで、

基本的には99%人に損をさせて、

場合によっては死に追いやる可能性もある内容の仕事なんです。



もちろん、

自分の人生は誰も責任取ってくれませんので、

何があったとしても、

新卒営業マン君の人生は新卒営業マン君が責任持つものですし、

お客様の人生はお客様自身が責任を持つべきです。



ただ、

メリットしか分かっておらず、

大枠で見たらお客様に損をさせている仕事だって知らないために、

新卒営業マン君は一生懸命に売ろうとしているようでした。


売っている人間自体が知らないから、

お客様のためになると信じ込んでやっていますが、

何年後かに気付くんでしょうね。


その時を思うと

本当にこの会社は残酷だなと思います。


お客様にも最低の会社ですし、

社員にも最低な会社です。


もちろん、

社員といえど、

お客様が損するロジックが分かってて売っているなら、

そいつもゲスなんでしょうが、

無知は罪だなと改めて思ってしまいました。




誤解の無いように書いておきますが、

私自身、聖人君子には程遠いですし、

酒を飲んでは年一回眼鏡を無くしてくるような社会人失格のような人間です・・・。
自分で書いてて悲しくなってきた。。。


また、

お金がないと家族とご飯が食べれないってことも分かっていますが、

あなたのその仕事で、

家族に子供に胸を張れますか?


親御さんに結婚の挨拶に行くときに

堂々と「○○という仕事をしています!」って言えますか?



これも誤解の無いように補足しますが、

働くという行為自体は

人生において本当に大切で

自身の成長のためにも素晴らしい行為だと思います。


あなたがどんな仕事をしていようが、

職業に貴賤はありません!



ただ、

人を騙してでも金が欲しいんですか?


そんな営業の方が一人でも減って、

不動産で損をする人が一人でも減ったらなぁと

改めて思いました。



えらそうに聞こえたら本当に申し訳ありませんが、

最後に一言、

「下品な仕事はするな!」
※私の言う下品な仕事というのは、
他人を傷つける、損させることが分かってて、
自分のためだけに利益を出す仕事のことです。



そんな形でお金を稼いでも、

結局、自分の人生が貧しくなるだけだと

思いますよ。

下品な仕事はするな!_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先週末は久しぶりにのんびりでした、「とどろき」です。


本当にありがたいことに、

月平均4件程度の紹介が続いていて、

ここ2週間で3件の申し込みと

物件調査と続いていて、

へろへろだったんですが、

先週末はアポが1件しか無く、

ちょっと息抜きが出来てホッとしました。


とか言っておきながら、
3日ほどお客様とのアポが無いと
ホッとどころか胸がドキドキしちゃうんですけどね。



写真 2015-06-09 15 39 50
可愛い寝顔ですが、ちょいとイタズラすると鬼の形相になります。



だいぶ前に「新築ワンルーム投資はするな」って記事を書きましたし、

「お客様が亡くなられた話」って記事を書いたんですが、

ワンルームの転売をするところで働いている

新人営業マンの方とお話しすることがあり、

知らないってことは本当に怖いし、

残酷だなと思ったので、

今日の記事を書いておきます。



ワンルームの転売と書きましたが、

儲けの仕組みは新築ワンルームの販売と変わりません。



ワンルームの転売の仕事は、

新築ワンルームの販売に比べ、

中古ワンルームを扱っているので、

値段は少し安くなる傾向にあります。


ただし、

中古マンションを仲介するのではなく、

中古マンションを投資で買うってお客様を見つけてから、

地方含め安い中古マンションを仕入れて、

決まったお客様に転売するってやり方で仕事をしています。
買主さんは上乗せされた費用分だけ損しますが、その分だけ会社は断然儲かるんです。
買わせ方のトークと、相手を損させた分儲かるってのが新築ワンルームと一緒ってことです。



あくまで私の個人的意見として、

商取引としては間違ってないのかもしれませんが、

人の無知に付け込んで、

相手に損させても自分が儲かればいいという人とは思えない鬼畜のような商売だなと思ってます。


と、

私は軽蔑する仕事の一つなんですが、

そこで働いている新卒の営業マンと話す機会があって、

どんなつもりで仕事しているんだろうと思って聞いたんですけども、











洗脳って怖いもんです。


そうなんです。


彼はこの仕事は本当にお客様のためになると思っていて、

「皆さん知らないから買わないだけで、知ってたら得だから買うはずです。」とか
「なんとなくイメージが悪いから買わなくて、皆さん損しているんです。」とか

本気で言ってました。


確かに

社会人になりたてで、

会社からの教育で、

正しいことだって教え込まれたら、

信じちゃう営業マンが生まれるんでしょうね。


誤解の無いように書きますが、

私が話したこの若い営業マンの方は

礼儀も正しいし、

気持ちいい若者だなぁって感じだったんです。
私も若いつもりですが、新卒の方を見て、こう思うようになったということは・・・。


それに

私がひねくれているだけで、

彼の会社はお客様のためになっているのかなと思ったんですが、

ちょいとヒアリングした感じだけでも

やっぱり自社の利益のことしか考えてない会社である可能性が高そうです。。。



ちょっと長くなりそうなので、

明日に続きます。。。

認知症・・・。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先週は結婚式でした、「とどろき」です。


先週末は高校時代の友人の結婚式だったんですが、

非常に良い式でした☆


また、

結婚式の二次会の幹事をやらせてもらったんですが、

そちらも盛り上がりましたし、

無事に終わったので、

ホッとしました。


Sご夫妻、結婚おめでとう!

これからもお付き合いのほど、
よろしくお願いいたします!!


写真 2015-05-30 0 15 22
変なポーズで寝るもんです。


先日より、

大牟田の方で土地の調査等を行っているんですが、

お客様が気に入られて

申込みをした土地・・・。


申込み後に売主様が認知症の疑いのあるということが判明しました!!



という訳で、

お身内の方が所有している不動産の売却を検討しているけど、

そのお身内が認知症時の売却について書いておきます。。。



まず基本的に

認知症の方の不動産は、
身内であろうと売却が出来ません!




だって、

本人の意思確認無しで、

売ったり買ったりできたら、

おかしいでしょう!って話です。


じゃあ、

お父さんが認知症で入院してて、

入院費が払うのがきついから、

所有している不動産を売りたいってのも

売れないのかというと

上に書いた通りで、

基本的には売ることが出来ません・・・。


ただし、

「基本的には」と書いた通りで、

ちゃんと段取りを踏めば

売却することは可能です。


それは成年後見人と言って、

認知症により判断能力が無くなってしまった方の代わりに、

その方の財産を預かる許可を裁判所から得ると

可能になるんです。



ただし、

この許可申請に順調にいって

3カ月程度時間がかかります。



つまり、

あなたの親御さんが認知症で、

色んな事情があり、

所有の不動産を売却する必要がある場合は、

3カ月ほど余裕を持って裁判所に申請し、

「成年後見人」になる必要がありますよってことです。




しかももう一点注意点があり、

売りたい不動産が認知症の方の居住用不動産だった場合は、
住民票の有る無しで判断されることが多い。

さらに制限がかかって、

例え成年後見人の許可が下りていても、

別途、不動産売却そのものにも裁判所の許可が必要です。


これも3カ月程度はかかるそうなので、

要注意です!



という訳で、

親御さんが認知症になった場合でも、

きちんと段取りを踏めば、

売却は出来ますよってことです。


色々と強引なやり方もあるらしいんですが、
知らない方が良いこともあるんです。




ってか、

今回の大牟田の土地、

半年も待たされるんだったら、

別の土地を探すってなりそうな予感がします。
調査に行くのも大変なんだから
お客様もワクワクしてたんだから、そういったことは先に言って下さいよ。。。

「営業マンはお客様を選びなさい」牧野克彦

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

相変わらず図書館大好きです、「とどろき」です。


2週に一回は通って、

色々読んでますが、

無料でたくさん知識を得ることが出来るので、

素晴らしいですよね☆


写真 2015-05-30 0 15 32
お手上げポーズ♪


今日は本の紹介で、

「営業マンはお客さまを選びなさい」って本です。


作者は

保険の営業の方で、

世界で販売成績トップ1%に通算14回入っている「牧野克彦」さんという方です。


元々、

私は営業本なんかは結構読むんですが、

基本的にテクニックの話はあんまり好きではありません。


で、

この本の良かったところは、

具体的かつお客様に売り込みをするって話じゃなかったところです。



タイトルはお客様を選別するような感じですが、

選別の意味がたぶん一般的に思われる

得意客の優遇や

そうじゃないお客様を差別するというようなレベルの内容とは違います。



目先だけでは無く、

相手の役に立つから必要とされ、

結果が伸びていくという話で、

現在営業職で悩んでいる方は

ぜひ一度読んでみると参考になると思います!



本の中身で、

実際に私も実行している内容も多くありましたが、

なるほどなぁって思う部分もたくさんあって、

勉強になりました☆



という訳で、

世の中の営業職の方が、

皆この感覚になっていったら、

素晴らしいだろうなぁと思うので、

ぜひ営業職の方には

読んで欲しい一冊でした♪

電子ロック!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

色んな記念日あるもんです、「とどろき」です。


昨日ニュースで見たんですが、

6月9日は「ロックの日」で、

鍵の日だそうです。


写真 2015-06-07 22 13 48
だんだん潰れてきました。


このロックの日で思い出しましたが、

自宅のリフォームで

すんごい気に入っているモノを書き忘れていました。


それは「楽々ロック」です。


楽々ロックとは一言で書くと

玄関に取付するタイプのオートロックです。


兎にも角にも

便利なんです!


元々は賃貸物件につけるために

購入を検討しましたが、

調べてみると自宅用でも便利じゃんってことが

分かったので、

試しに自宅に付けてみたんです☆



まず、

扉を閉めるたびに自動で鍵がかかりますので、

家を出て5分後に「あれ、鍵閉めたっけ?」ってことがありません!


オートで鍵がかかったら、

鍵を家の中に忘れた時に困るじゃないって思われるかもしれませんが、

それも安心で、

本体に4桁から12桁の暗証番号も登録できるので、
最大8個登録可能です☆

もしも鍵を忘れて出かけても大丈夫ですし、

例えば義理の両親が訪ねてくる時にも

それ用の暗証番号作っておけば、

鍵を渡すこと無く家の中に入ってもらっておくことも出来ますし、

後々、その番号を消すことも可能です♪



実際に使ってみて、

良かったので、

賃貸アパートにもつけましたが、

不動産業者さんの案内にも便利ですし、

入居者さん毎に鍵の交換しなくて良いので、

入居時の諸費用を抑えることも出来ます☆



という訳で、

ご家族の人数が多くて、

鍵を増やすのも面倒だという方、

もしくは家を出て5分後に戸締りが気になる方には、

おススメの楽々ロックの話でした!!

自宅のリフォームで良かったもの。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

春日市大野城市那珂川町をメインで仕事しています、「とどろき」です。


この間、

ホームページ集客のセミナーに参加してみたら、

自身担当のエリアを文章の中に書いていくと

お客様が検索した後に表記されやすいという話を聞きましたので、

さりげなく書いておきます。


春日市大野城市那珂川町をメインで仕事しています、「とどろき」です。
春日市大野城市那珂川町をメインで仕事しています、「とどろき」です。
春日市大野城市那珂川町をメインで仕事しています、「とどろき」です。

これで明日には検索上位に来るんじゃないでしょうか?!













面白いかと思って書いてみたんですが、

なんか痛々しいですね・・・orz
せっかく書いたんで、消しませんが。


写真 2015-05-28 21 15 07
昨日の箱です。
みんなのお気に入りになってます。



前回自宅のリフォームの記事を書いていましたが、

その中で、

して良かったというモノを参考までに書いておきます。



個人的にやって良かった

第3位

エコカラット!


正直、

冬場には窓に結露もしますし、

臭いも減っているのかどうかは

エコカラットをしていない状態と比較が出来ないので、

普段の生活の中で体感はありません。


でも、

冬場の乾燥がひどい時に霧吹きで水分を吸わせて寝たら

翌朝、のどのいがらっぽさが減っていたので、

普段気付かないだけで頑張ってくれているのでしょう!




で、

第2位は

パナソニックさんのナノイーという商品です。


うちは洗面所に猫のトイレを置いているので、

そこの臭いが少しでも減ればってことで、

ナノイー発生器を洗面所に取り付けてみたんです。


これはスイッチを入れっぱなしにしてて、

ずっと稼働させているんですが、

エコカラットと同じで、

特に体感してなかったんです。
だって、猫のう〇ち、生まれたてはめっちゃ臭いんですもの。。。


が、

ある日、

ナノイー発生器のスイッチを切って出かけて、

自宅に帰ると洗面所にアンモニア臭が漂っていました・・・。


つまり、

普段つけっぱなしなので体感がなかっただけで、

めちゃめちゃ働いてくれていました。


自宅に何人か友人が来たこともありますが、

猫のにおいがするって言われたことないので、

たぶんエコカラットやナノイーが頑張ってくれているんだと思われます。


という訳で、

ペットを飼われている方には、

ナノイーお勧めです☆




で、

栄えある第1位

TOTOさんのトイレです!


トイレにだけはこだわって、

上位版を入れたんですが、

除菌水が便器内に吹きかけられる仕組みになっていて、

黒ずみが非常に付きにくいです。


うちはお風呂とキッチンを交換しない代わりに、

トイレにはこだわりましたが、

これは正直、

値段も張るので、

資金的に余裕があればおススメの設備でした!

今昔マップ、すごい!!

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

宅建協会の「筑紫かわら版」面白いです、「とどろき」です。


宅建協会の筑紫支部に所属しているんですが、

月に1回「筑紫かわら版」というニュースが

FAXで送られてきます☆


これが、

面白くて、

その中でも今日届いた内容は

皆様も知っていると参考になると思うので、

書いておきます。


写真 2015-06-07 22 13 27
最近この箱がお気に入りです☆
あ、お客様からの頂き物です♪自分じゃ買えません・・・orz



という訳で、

今日の内容は「筑紫かわら版」からの情報で、

今昔マップについてです!


これ、

ぜひ見てください!!!!


春日・大野城・那珂川あたりは基本的に載ってるようです。



何かと言うと、

今の地図と100年ぐらい前の地図とを見比べることが出来るんです☆


100年ぐらい前の地図から、

年代ごとに6段階に分かれてて、

時代の変化とともに道路が増えていくのを見るのも楽しいですし、

昔何があったかをチェックするのにも使えます♪



個人的に見てて面白いのは、

1967年以降ぐらいからの地図ですね。


それ以前の地図は

分かりにくいんですけど、

1967年以降はだいぶ道路も通ってて、

見やすいです!


という訳で、

この辺りのエリアで家探しをしてて、

昔何があったかを知りたい方は、

一度チェックしてみてくださいね☆



今日は短めの記事ですが、

皆さんの参考になれば幸いです♪

紙爆弾??

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

明日は電話に出れないかもしれません、「とどろき」です。


明日は友人の結婚式に参加予定なので、

もしかしたら電話に出ることが出来ないかもしれません。


もちろん着信があれば折り返すつもりですが、

返信が遅くなる可能性もあるので

その点ご了承いただければと思いますm(_ _)m


写真 2015-05-27 14 31 38
これは私の脇に寝ているところです。



前回書きました「囲い込みの記事」と

昨日書いた売却のチラシに関して、

面白い続きがありました。


週間ダイヤモンドという雑誌で特集されていたんですが、

元営業マンが明かす、

売却募集チラシの裏側って内容です。


虚偽チラシ大量投函の記事

↓一部抜粋↓
--------------------------------------------

「週刊ダイヤモンド」(4月11日号)の第2特集『住友不動産“非常識経営”の功罪』では、住友不動産販売の連結子会社で不動産仲介事業を行う住友不動産販売が“囲い込み”を行っている事実を明らかにした。

 同特集の中で、最近まで社員だった人物が「歴代の所長の多くが、両手仲介でないと契約を承認してくれなかった」と証言しているのだ。


 さらに、住友不動産販売は「業界で“紙爆弾”ともいわれる大量のチラシ投函による集客」を行っているという。このチラシは「あなたの家を買いたい人がいます」などと魅力的な条件が書かれているのだが、「チラシの内容は多くの場合、虚偽です。所長からは“買いたい客が実在するかのように具体的に書け”“売却想定金額を高めに書け”とよく言われました」(同記事より)と爆弾証言が掲載されている。
--------------------------------------------
↑以上、抜粋終わり↑


まぁ、

簡単に書くと、

皆様も見たことあると思いますが、

売却物件募集のチラシに書いてある、

「○○小学校区限定で、

4LDK、築20年までで

予算2500万円で探しているお客様がいらっしゃいます」

ってのが、

嘘ですよってことです。


とりあえず、

お客様が問合せさえしてくれれば、

営業トークでなんとでもなるって感覚なんでしょうね。


まぁ、

私も本当に購入を希望するお客様がいらっしゃって、

そのお客様からの依頼があれば、

不動産を所有している方に手紙を送ったりはしてます。


ただ、

虚偽でチラシを入れたりする業者さんがいらっしゃるので、

正々堂々と仕事していても

お客様から見たら怪しいんでしょうね。。。




後、

先日「囲い込み」に関してニュースがあっていましたが、

その中で大手三社が

平然と「囲い込みの事実は、一切ありません。」って会見している映像が流れました。


正直、

怒り・呆れを通り越して、

笑いが出ちゃいました。。。


事実、

東京の方の話ですが

そのニュースの中で、

実際にキャスターの方が調査されていまして、

結果として100件中9件ほど、

囲い込みがされていました。
(これだけニュースでやってても、平気で囲い込みしているもんです。)


この平気で嘘をつける感覚を持っているから、

平気で売主さんを騙せるんでしょうが、

本当に腹立ちますよね。

査定の金額に差が出る?

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

スペインフィエスタ行ってきました、「とどろき」です。


今週土曜日6月6日まで天神の福岡市役所で

実施されているスペインフィエスタに行ってきました☆


お客様からイベントがあるのを教えていただき、

せっかくなので行ってきましたが、

50種類を超えるワイン・ビールがあって、

色々選べるのが楽しかったです♪


写真 2015-05-27 10 16 48
寝ぼけてます。。。


ちょいとシリーズ化して書いている査定に関してですが、

まとめると

居住用不動産を査定するのに向いているのは取引事例比較法で、

どの業者さんが査定しても大きく金額は変わりませんってことです。


前回の最後に書いた通り、

査定をお願いする前に押さえておきましょうという

めっちゃ大切なポイントを書いておきます!


まず、

あなたが所有している不動産の査定をしてほしい時は、

3社ぐらいはお願いしましょう。


というのも

不動産業界に知り合いがいなくて、

売却求むのチラシをみて一社さんだけ査定依頼だと

基本的に騙される可能性が高くなっちゃいます。
→これはちょうど良いネタがあったので、明日書きます!


で、

二社さんだけの依頼だと、

もしも査定の内容が大きく違った時に

基準がないのでどっちが正しいか分かりません。


じゃあ、

4社も5社も依頼をすればって考えもあるかもしれませんが、

査定の依頼を受けた不動産業者さんって

費用をかけて反響頂いたあなたの不動産に関して、

売却の依頼を受けたくて必死です。


基本的にめっちゃ話が長いです!
不動産の話が終わって手持無沙汰になったら、世間話に入ったり、
床の間の掛け軸を褒めだしたりします。
預かるまで帰ってくるなって会社さんもあるぐらいです。



正直、普通の方が話を聞くとしたら、

3社さんぐらいが限界なんじゃないでしょうか。



という訳で、

3社さんに査定の依頼を出したら、

基本的には同じ程度の査定金額になるはずなのに、

1社まったく違う金額で持ってきたら、

その違和感が分かるでしょうし、

3社さんの査定を受ければ、

大体の売却の話は分かるでしょう。


この中で、

皆様に気を付けていただきたいのは

3社ぐらいお願いすると

1社は高い金額で査定してきます。


ではでは、

この1社さんは本当に高く売ってくれるんでしょうか?


あくまで個人的な意見ですと前置きした上で書きますけども、

基本的には

高く売ってくれる可能性は低いと思ってて良いです。



このポイントが非常に重要なんですが、

仲介査定で売却をお願いする場合、

実際にあなたの不動産を買ってくれるのは

一般個人の方ですよね?


売る方も真剣ですが、

買う方も真剣なんです。


その地域で

1年以上探していますってお客様はたくさん居るもんです。


つまり、

エリアの相場を理解しているお客様の前に

相場よりも高値で出しても売れ残るだけなんです。


そして、

売れ残っているとイメージが付くと

元々売れるだろう金額よりも

安くなっちゃったりします。



でもでも、

やっぱり一般の物件所有者の方から見た場合に、

高い査定額を出してくれる会社さんって

嬉しいもんですし、この金額で売ってくれるんだぁって思っちゃいます。


査定金額を高めに出す会社さんってのは、

この売主さんの心の隙間を狙っているんです。


自信満々で、

「他社さんよりも高く売ります」って言いますが、

実際に売却の依頼を受けて、

1、2カ月経つと、

「いやぁ、反響ないんですよね。金額下げ・・・以下、略」って話になるだけです。
物件の預かるノルマがある地場の大手さんなんかが、この手法を使うことが多い気がします。


で、

あなたも2カ月も経つと、

「あぁ、売れないってストレスだなぁ」ってなっていますので、

「じゃぁ、いくらなら売れますか?」って聞くことになり、

結局、最初の査定金額ぐらいか、

それよりも低くなります。


この高く査定金額を持ってくる会社さんは

まずは預かってしまうことを目的にやっていますので、

3社査定依頼して、

大きく金額が違う会社があったら、

基本的には疑ってかかりましょうってことです。



知らないと

あなたの大切な不動産を

1~2割は安く手放すことになったりしますので、

しっかり勉強して売却してくださいね!!

仲介査定とは。_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

耐熱ガラスの偉大さを知りました、「とどろき」です。


100円ショップで買った小瓶に熱湯を注いだんですが、

当たり前ちゃあ当たり前なことに

一発で割れちゃいました。。。


ひねくれ者の私は、

耐熱ガラスって書いてあるのを

「書いてあるだけでしょ」と特に信じていなかったんですけども

耐熱じゃないガラスのおかげで

耐熱ガラスのすごさが分かりましたね。


写真 2015-05-27 10 17 04
にくきゅーの偉大さ、知っていますか?



さてさて、

今日は仲介査定の方法で、

③取引事例比較法について書いていきます。



原価法に引き続き、

収益還元法での査定方法も

あなたの居住用不動産の査定に向いていないと書きましたので、

もうお分かりかもしれませんが、

一般的な方が所有している不動産の査定方法で向いているのは

この「取引事例比較法」です。



取引事例比較法ってのは、

正式には

「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」

って書いてありました。



まぁ、

難しく書いてありますが、

読んで字のごとくで、

不動産の評価をする時に

近隣で同じような物件がいくらで売れているかってのを

参考にして金額を算出する方法ってことです。



不動産ってのは一つとして同じモノはありません。


以前から何度も書いていますが、

居住用不動産の値段は「需要と供給」

決まるもんなんです。



その上で、

具体的にどんな感じで、

あなたが持っている居住用不動産の金額を算出していくかというと

近所の家・土地がいくらいくらで売れた。


あの家は南東向きの角地だったから、

ちょっと高く売れた。


あの家は目の前の道路が狭くて、

日当たりも悪かったから、

ちょっと安くなってたね。


という事例を集め、

売れた金額のままでは無く、

高く売れた要因、安くなった要因を取り除き、

平均化した単価を出していきます。


で、

その平均化した単価に

査定したい不動産のプラス要因・マイナス要因をかけて、

その不動産そのものの金額を算出するって感じになるんです。



ここで気が付かれた方もいらっしゃるかもしれませんが、

不動産の査定ってのは

どの不動産会社さんが行っても
大きな金額の違いは出ません!



だって、

普通に選べば近隣の成約事例に大きな差は無いでしょうし、

プラス要因・マイナス要因の判断も大きく変わらないでしょう。



でも、

実際に3社ぐらい査定をお願いすると

そこそこ差が出ます。


これは何ででしょう?
(上の大きな文字にしている「普通に選べば」ってのがポイントです。)


ちゃんと知っておいていただきたいところですし、

ちょっと長くなったんで、

次回に続きます。

仲介査定とは。_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

書ける時は書けるもんです、「とどろき」です。


ブログの記事を書いていますが、

実はこの記事は本日3件目です。


あ、

更新は予約投稿って形で、

一日一つずつ更新しますが、

今日はブログを書いていたら、

どんどん書けるので、

調子に乗って書いているってことです。


書ける時は書けるってことは、

書けない時は書けないってことなんですけどね・・・。

写真 2015-05-15 10 05 04
最近寝顔しか載せていない気がします。。。


間がちょいと開きましたが、

仲介査定とは。_1
仲介査定とは。_2

の続きを書いていきます。


今日は仲介査定の方法の中でも

②収益還元法

についてです。



収益還元法ってのを一言でまとめると

不動産から生みだされる「将来得られるでしょうという収益」を逆算して、

現在価値に割り戻しして評価するって方法です。



また、収益還元法には

・直接還元法

・DCF法

の二種類があります。



直接還元法はシンプルで

1年間に入ってくる家賃から、

売り出し金額を決めるって方法です。
※この1年と言う期間は決まっている訳じゃありませんが、
一般的には1年で査定することが多いです。



直接還元法で査定する具体例を書くと、

家賃10万円の家の場合、

年間収入は120万円です。


これを利回り10%で売りに出すって決めたら、

1200万円という査定評価になりますよってことです。


一般的な不動産業者さんが収益還元法での査定というと

直接還元法を指すと思ってて良いです。



というのも

直接還元法に対してDCF法はめっちゃ複雑だからです。


直接還元法との違いとして

DCF法での査定は

手放す時期を区切って金額を計算します。


具体例を書くと

購入を検討している1棟物のアパートがあったとしたら、

10年後に売るという前提で計算していくんです。


今の家賃から10年後に下落するであろう家賃まで

10年間の家賃の総収入を計算します。※1


それに10年後に売却出来るであろうアパート自体の金額も計算します。※2


この「※1」と「※2」から逆算して、

現在のアパートの金額を算出するってことです。


そもそも家賃の下落率や、

10年後に売れるであろう金額の算出等が難しいので、

一般的な不動産業者さんがDCF法を使って査定しているのは

見たことありません。


DCF法は投資を目的として不動産を運用するファンドさん等が

使うらしいですが、

一般の方にはほとんど使わない査定方法だと思います。



直接還元法とDCF法のメリットデメリットは

直接還元法
メリット
査定方法が分かりやすい。

デメリット
家賃の下落等が計算されていないので、購入する側は想定通りの運用は出来ない。

DCF法
メリット
家賃の下落・売却まで試算するので、想定通りの運用が出来る可能性が高い。

デメリット
査定する会社によって、精度が全然違う。


ってところでしょうかね。



で、

今日も最後に書きますが、

収益還元法での査定が向いている不動産というのは、

実需と呼ばれる自身が住むための物件ではなくて、

賃料収入目的での不動産を評価するのに向いています。


つまり、

原価法での査定方法に引き続き、

あなたの居住している不動産を査定するには向いていませんよってことです。



まぁ、向いている査定方法を間違える業者は居ないはずけど、

本当にあなたが何にも知らないと

わざと、

より安くなる査定方法で試算して、

それから買い取りを言うような悪徳業者もゼロじゃないらしいです。


あなたの所有している不動産がどの査定方法が向いているかぐらいは

把握しておいてくださいね。

「空き家対策特別措置法」について

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

先日落語を見てきました、「とどろき」です。


三遊亭とん馬(とんば)師匠の一人会という会に行ってきました☆


年一回のペースで実施されている落語会で、

今年が10周年だそうです。


私はご縁があって、

見に行くのは去年に続き二回目なんですが、

面白かったです♪


また、

師匠と一緒に飲める打ち上げにも参加できるので、

落語に興味はあるけどって方がいらっしゃいましたら、

声をかけてください。


来年ですが、

お誘いさせていただきますよ☆


写真 2015-05-24 22 35 45
テーブルの上に乗るのはNGってのは覚えているんですが、彼の中でアゴまではOKになっているようです。。。


だいぶ前の話

「空き家対策特別措置法」のことを書きますって書いてましたが、

忘れていました。。。


先週、施行されてたので、

ちょいとまとめておきます。


内容はシンプルで、

近所に迷惑をかけるような空家があったとして、
(トタン屋根が風で飛ばされる等々)

所有者に対して、

今まで行政は「どうにかして欲しい」と「お願い」するしかなかったのが、

「指導」という強い権限で行えるようになったという話です。


具体的な罰則内容としては、

命令違反には50万以下の過料もしくは

強制撤去などの措置があるってことです。
強制撤去の費用は所有者に請求!


で、

古い空家を持っている方に注意しておいてほしいのは、

ただ古い空家だったら何でも該当するのかというと

そういう訳では無く、

倒壊の恐れがあると判断された「特定空き家」になったらです。


ここをきちんと理解してないと、

前回の悪徳業者

騙されるかもしれませんからね。


あ、

後、建物が建っていたら固定資産税の優遇ってのがあるんですが、

「特定空き家」に指定されちゃうと

固定資産税の優遇措置も無くなっちゃいます。



最後に「特定空き家」の定義ってのを書いておきますが、

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれの状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」
(空家等対策の推進に関する特別措置法「第二条-2」より)


個人的にびっくりしたのは、

倒壊の危険があるってだけじゃなくて、

衛生上有害ってのも含まれるんですね。。。



とまぁ、

これぐらい頭に入れていたら

詐欺業者にひっかかることもないでしょうし、

十分なんじゃないでしょうか☆
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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