仲介査定とは。_3

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは!

書ける時は書けるもんです、「とどろき」です。


ブログの記事を書いていますが、

実はこの記事は本日3件目です。


あ、

更新は予約投稿って形で、

一日一つずつ更新しますが、

今日はブログを書いていたら、

どんどん書けるので、

調子に乗って書いているってことです。


書ける時は書けるってことは、

書けない時は書けないってことなんですけどね・・・。

写真 2015-05-15 10 05 04
最近寝顔しか載せていない気がします。。。


間がちょいと開きましたが、

仲介査定とは。_1
仲介査定とは。_2

の続きを書いていきます。


今日は仲介査定の方法の中でも

②収益還元法

についてです。



収益還元法ってのを一言でまとめると

不動産から生みだされる「将来得られるでしょうという収益」を逆算して、

現在価値に割り戻しして評価するって方法です。



また、収益還元法には

・直接還元法

・DCF法

の二種類があります。



直接還元法はシンプルで

1年間に入ってくる家賃から、

売り出し金額を決めるって方法です。
※この1年と言う期間は決まっている訳じゃありませんが、
一般的には1年で査定することが多いです。



直接還元法で査定する具体例を書くと、

家賃10万円の家の場合、

年間収入は120万円です。


これを利回り10%で売りに出すって決めたら、

1200万円という査定評価になりますよってことです。


一般的な不動産業者さんが収益還元法での査定というと

直接還元法を指すと思ってて良いです。



というのも

直接還元法に対してDCF法はめっちゃ複雑だからです。


直接還元法との違いとして

DCF法での査定は

手放す時期を区切って金額を計算します。


具体例を書くと

購入を検討している1棟物のアパートがあったとしたら、

10年後に売るという前提で計算していくんです。


今の家賃から10年後に下落するであろう家賃まで

10年間の家賃の総収入を計算します。※1


それに10年後に売却出来るであろうアパート自体の金額も計算します。※2


この「※1」と「※2」から逆算して、

現在のアパートの金額を算出するってことです。


そもそも家賃の下落率や、

10年後に売れるであろう金額の算出等が難しいので、

一般的な不動産業者さんがDCF法を使って査定しているのは

見たことありません。


DCF法は投資を目的として不動産を運用するファンドさん等が

使うらしいですが、

一般の方にはほとんど使わない査定方法だと思います。



直接還元法とDCF法のメリットデメリットは

直接還元法
メリット
査定方法が分かりやすい。

デメリット
家賃の下落等が計算されていないので、購入する側は想定通りの運用は出来ない。

DCF法
メリット
家賃の下落・売却まで試算するので、想定通りの運用が出来る可能性が高い。

デメリット
査定する会社によって、精度が全然違う。


ってところでしょうかね。



で、

今日も最後に書きますが、

収益還元法での査定が向いている不動産というのは、

実需と呼ばれる自身が住むための物件ではなくて、

賃料収入目的での不動産を評価するのに向いています。


つまり、

原価法での査定方法に引き続き、

あなたの居住している不動産を査定するには向いていませんよってことです。



まぁ、向いている査定方法を間違える業者は居ないはずけど、

本当にあなたが何にも知らないと

わざと、

より安くなる査定方法で試算して、

それから買い取りを言うような悪徳業者もゼロじゃないらしいです。


あなたの所有している不動産がどの査定方法が向いているかぐらいは

把握しておいてくださいね。
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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