売買契約後に自然災害にあったら_1

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

台風すごいです、「とどろき」です。


最近、福岡都市圏に台風が来たって感覚が薄かったんですが、

今日のは結構すごいもんですね。。。



雷は嫌がりますが、風の音は平気みたいです。


せっかくの台風（？！）なので、

不動産に絡んだ台風ネタをどどーんと！

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書こうと思いましたが、

特に台風ネタの経験がありませんでした。



とまぁ書くと話が終わっちゃいますので、

不動産の売買において、

売主さんにも買主さんにも関係する、

台風が通り過ぎた後の話を書いておきます。


確認のため、

不動産の売買契約の流れをシンプルに書きますと、

①買付(申し込み)
↓
②重要事項説明・売買契約
↓
③決済(所有権の移転)です。



けっこう勘違いされている方も多いので、

ちょいと書いておきますが、

この①の時点では法的な拘束力はないので、

「やっぱ、買うのor売るの、やーめた。」って言っても

金銭的な補償をすることは、

ほぼありません。

だからと言って気軽に申し込みするのは止めましょう。
一度買付を流すと不動産業者さんは良い物件情報を最初に持って来てくれなくなりますよ。



という訳で、

逆に言えば②からは法的な拘束力が発生するってことです。


で、

台風(自然災害）に関する話ですが、

この②が完了して③に移行するまでの期間に、

売買契約した建物に被害があったらどうなるかって話を書いていきます。



まず最初に売買契約の基本的な考え方を書きますが、

売買契約を行うと売主・買主ともに

「権利」と「義務」が生まれます。


売主の権利は「期日までに代金をもらえる」ってことで、

義務は「売買契約締結した時の状態で、期日までに物件を渡す」ってことです。


当然、買主は売主の逆で

権利は「売買契約締結した時の状態で、期日までに物件をもらえる」ってことで、

義務は「期日までにお金を準備する」ってことです。



ということは、

台風で家が無くなったとしても、

買主は「契約した時の状態に建てなおして、渡してくれ」って言えるってことです。

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これって

本当に売主は建てなおさなきゃいけないんでしょうか？



ここで売買契約の条文によりますが、

今どきの売買契約書には基本的に

〇引き渡し完了前の滅失・毀損に関する条文ってのが入っています。


どういった内容かというのを簡単に書くと

「売主・買主ともに責任がない原因で

売主・買主どちらかの売買目的が達成できない時は

売買契約を無かったことに出来ますよ」ってことです。



具体例として、

どのような流れになるかというと

売主・買主ともに責任がない原因＝台風が原因で、

売買契約した戸建が倒壊して無くなってしまった場合、

まずは買主は「戸建を建てなおして、渡してください」と言えるんです。


そして、

実際に売主は売買契約上、

戸建を建てなおして渡す義務はあるんですが、

建てなおすことによってお金を得るという目的が達成できなくなるので

この滅失毀損の条文を利用して

「建てなおすのは無理なので、この契約自体無かったことにして下さい」ってことが言えますよってことなんです。


今回は台風が来ていたので、

台風ネタで書きましたが、

地震等々でも一緒です。


自然災害って多くは起こらないけど、

起こった時にどうなるんですかって

質問をたまに受けるので書きましたが、

参考になりましたかね？



後、

建物が無くなったでは無く、

②から③の間にもうちょっと軽微な被害があった場合の話と、

火災保険についての話も書いていきたいんですが、

ちょっと長くなってきたので、

次回以降に続きます。