リースバック物件を「買う」場合の話。

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の方は、こんにちは!

早速連絡受けて嬉しい、「とどろき」です。


知り合いしか見てない本ブログwww


ブログで飲み会行こうって書いたら、

普通に二人共から連絡がありました( ´艸`)


240209.jpg
Tさんからもお声掛けいただき、感謝です☆


と、

なかなかの立て込み具合が続いております今日この頃。


朝から対応が立て込み、

気が付いたら早13時過ぎと完全にブログ更新が滞っております(;^ω^)


という訳で、

本日はある大家さんグループにてわたくしめがコメントしたリースバックについて、

そのまま書いておきます!!


流れとしましては、

ある方が「リースバック物件」を「投資用物件」として買われようとして、

リースバック物件について質問があったんです。


で、

いつも大家さん関連の情報を頂くばっかりだったので、

少しでも恩返ししたい・分かることは書きたいと思っておりましたので、

分かる範囲書いたという流れ( ´∀`)bグッ!


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売買メインの不動産屋さんです。

業者の立場でリースバックでの買取というのは、基本は「転売目的」の仕入れ方法の一パターンだと認識しています。

仮に2000万円相場の物件を、1500万円での買取、家賃は相場なりで例えば8万円=表面利回り6.4%程度。

ただし、必ず「定期借家」での契約、契約期間=買い戻し特約期間を2年程度が一般的な提示になるんじゃなかろうかと。。。
↑上記数字は、比較的、良心的な業者さんの場合の数字じゃないかなと思いますが笑


売主様は様々な事例があるにせよ、一例を挙げると、現時点ローンの支払いが厳しい。子供の学校区の問題もあり、引っ越したくない。近所に知られたくない。とりあえずボーナス払いをなくしたい。2年あれば、以前の支払い状態に戻せる、立て直せると思っている方とかが対象になる印象です。。。
※ご高齢の方の場合は、また違いますけども。


まとめると、2年待てば、転売収益が出せるビジネスモデルという認識だったんですが、今回のご質問を拝見するに、保有前提のリースバックもあるということだと思いますので、そういう買い方もあるのかと、考え方の参考になりました


保有前提のリースバックだとして。

私だったら、長く住んで欲しいとしても、「定期借家契約」の提示。

設備の状態は、実際に住んでいる売主さんが把握されていらっしゃるでしょうから、現況の確認と、今後の補修についても賃貸契約に盛り込んでおけば、良いのかなと思います
※設備不良の告知がなかった事項は対応しない旨の明記とか。


ちなみに、高利回りということは、売買金額に対して家賃の割が良いということだと思います。

①家賃は相場なりで、売買金額が相場より安い
②家賃が割高で、売買金額は相場なり


私のイメージのリースバックは①ですが、もしも②パターンだったら、あくまで個人的見解だと前置きしますが、わざわざ買わないかなと。

売主さんが何らかの事情があって、その不動産に固執されているからの家賃で=②で高利回りの場合、その方が出て行ったら、そんなに利益にならないと思いますし、場合によっては経費倒れになる可能性があるかなと。

あくまで、どのように収益を見るかによりますし、どの取り組みも正しいと思っていますけども、不動産屋さん的には、こんな感じじゃないかなぁということで参考になれば幸いです。
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どうです?

意外とちゃんと不動産屋さんっぽいことも書けるんです笑


とまぁ、

立て込んでると逆に別のことに頭を使いたくなるということで、

まじで時間ないのに、

今日こんなん書いてました(ノ≧ڡ≦)テヘペロ


さ、気持ちを切り替えて、仕事しようっと!!
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プロフィール

とどろき

Author:とどろき
福岡県大野城市在住、
春日市・那珂川町近隣にて
不動産をメインにお仕事中!

特に住宅にまつわる、

失敗しない買い方、
失敗しない売り方、
住宅ローンの支払を減らす方法、
家を買う時にするべきこと、

を中心に

人生で何度も経験することじゃないので、
知らなくて当たり前ですが、
知らないまま進めちゃ駄目ですよ!

ってな感じで、相談受付やってます。

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