仲介査定とは。_2
初めての方は初めまして。
二度目の人は二度目まして。
三度目以上の人は、こんにちは!
二日続けて飲み会でした、「とどろき」です。
昨日はメキシコ在住の友人と一緒にご飯食べてきました。
なかなか面白い話がたくさんあって、
やっぱり友人と話をするってのは楽しいもんです☆

猫を駄目にするクッションです☆
昨日の話の続きで、
仲介査定の方法について書いていきます。
仲介査定の種類は昨日書いた通りで、
①原価法
②収益還元法
③取引事例比較法
の三種類があります。
当然のことながら、
それぞれ査定の方法が違い、
どのような場面で不動産を査定するかに合わせて
利用します。
今日は①原価法について掘り下げます。
まず辞書で調べた一般的な「原価」の意味は
「利益を含めていない仕入れ値段。もとの値段。」でした。
では、
不動産を査定する上において、
原価って何を指すんでしょうか?
あっさりと答えを書きますが、
不動産の査定の上での原価というのは
「査定の時点で、
同じモノを作る・手に入れるのに必要な金額」を指します。
まず前提として
建築費用と言うのは時代時代によって単価が違います。
20年前の建築費用と
今の建築費用では
今の方が高いってことです。
で、
不動産における原価の計算方法は
土地の金額+同じ建物を建築する場合の金額=原価
(同じ建物を建築する場合の金額=「再調達原価」って言います。)
これが不動産における「原価」の考え方ということを理解すると、
「原価法」っていう査定方法を理解したも同然です。
あくまで上に書いたのは
不動産における原価の考え方を書いただけで、
査定をしている訳では無いですよね?
では、
上の原価を利用して、
どのように不動産を査定するかというと
土地の金額は変わらないとして、
建物が新築した時から年数が経つにつれて
建物の価値は当然ながら下がるんです。
木造やRC造など、
建物の構造によって価値が下がる係数が違いますが、
「原価法」における査定方法は上に書いた式の
「再調達原価」の部分に「建物の価値が落ちる係数」をかけてあげるだけです。
つまり、原価法を式にまとめると
土地の金額+(再調達原価×減価係数)=原価法での査定額ってことです。
特に不動産投資をしている方の中で、
最近よく使われる言葉が
積算価格ってのがありますが、
この原価法での査定額が積算価格って呼ばれるものです。
(原価法での査定額=積算価格ってことです…念のため)
で、
最後に書きますが、
この原価法を利用して不動産の査定をする場合は、
金融機関が不動産の評価をする時に多いです。
金融機関が不動産を担保にお金を貸すかを検討する時に
「積算価格でどのくらいの価値があるのよ?」って聞いてきて、
「積算価格が○○万円なら、その7割まで貸しましょ。」って感じです。
なので、
金融機関を利用して不動産投資をする方なんかは、
「積算価格」「積算価格」って呪文のように言われます。
積算価格よりも、ちゃんとキャッシュが回るかどうかの方が大切なんですけどね。
まぁ、
結論としては、
一般的な方は原価法での査定は
あんまり使わないんじゃないですかね。
という訳で、
もしも、
あなたの所有している居住用の不動産を
理由もなく原価法で査定する不動産業者がいたら、
ちょっと怪しいかと思いますよ。
もちろんケースバイケースですけど、
理由はこの仲介査定シリーズの中で書いていきますね。
二度目の人は二度目まして。
三度目以上の人は、こんにちは!
二日続けて飲み会でした、「とどろき」です。
昨日はメキシコ在住の友人と一緒にご飯食べてきました。
なかなか面白い話がたくさんあって、
やっぱり友人と話をするってのは楽しいもんです☆

猫を駄目にするクッションです☆
昨日の話の続きで、
仲介査定の方法について書いていきます。
仲介査定の種類は昨日書いた通りで、
①原価法
②収益還元法
③取引事例比較法
の三種類があります。
当然のことながら、
それぞれ査定の方法が違い、
どのような場面で不動産を査定するかに合わせて
利用します。
今日は①原価法について掘り下げます。
まず辞書で調べた一般的な「原価」の意味は
「利益を含めていない仕入れ値段。もとの値段。」でした。
では、
不動産を査定する上において、
原価って何を指すんでしょうか?
あっさりと答えを書きますが、
不動産の査定の上での原価というのは
「査定の時点で、
同じモノを作る・手に入れるのに必要な金額」を指します。
まず前提として
建築費用と言うのは時代時代によって単価が違います。
20年前の建築費用と
今の建築費用では
今の方が高いってことです。
で、
不動産における原価の計算方法は
土地の金額+同じ建物を建築する場合の金額=原価
(同じ建物を建築する場合の金額=「再調達原価」って言います。)
これが不動産における「原価」の考え方ということを理解すると、
「原価法」っていう査定方法を理解したも同然です。
あくまで上に書いたのは
不動産における原価の考え方を書いただけで、
査定をしている訳では無いですよね?
では、
上の原価を利用して、
どのように不動産を査定するかというと
土地の金額は変わらないとして、
建物が新築した時から年数が経つにつれて
建物の価値は当然ながら下がるんです。
木造やRC造など、
建物の構造によって価値が下がる係数が違いますが、
「原価法」における査定方法は上に書いた式の
「再調達原価」の部分に「建物の価値が落ちる係数」をかけてあげるだけです。
つまり、原価法を式にまとめると
土地の金額+(再調達原価×減価係数)=原価法での査定額ってことです。
特に不動産投資をしている方の中で、
最近よく使われる言葉が
積算価格ってのがありますが、
この原価法での査定額が積算価格って呼ばれるものです。
(原価法での査定額=積算価格ってことです…念のため)
で、
最後に書きますが、
この原価法を利用して不動産の査定をする場合は、
金融機関が不動産の評価をする時に多いです。
金融機関が不動産を担保にお金を貸すかを検討する時に
「積算価格でどのくらいの価値があるのよ?」って聞いてきて、
「積算価格が○○万円なら、その7割まで貸しましょ。」って感じです。
なので、
金融機関を利用して不動産投資をする方なんかは、
「積算価格」「積算価格」って呪文のように言われます。
まぁ、
結論としては、
一般的な方は原価法での査定は
あんまり使わないんじゃないですかね。
という訳で、
もしも、
あなたの所有している居住用の不動産を
理由もなく原価法で査定する不動産業者がいたら、
ちょっと怪しいかと思いますよ。
もちろんケースバイケースですけど、
理由はこの仲介査定シリーズの中で書いていきますね。
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