仲介査定とは。_2

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

二日続けて飲み会でした、「とどろき」です。


昨日はメキシコ在住の友人と一緒にご飯食べてきました。


なかなか面白い話がたくさんあって、

やっぱり友人と話をするってのは楽しいもんです☆



猫を駄目にするクッションです☆


昨日の話の続きで、

仲介査定の方法について書いていきます。


仲介査定の種類は昨日書いた通りで、

①原価法

②収益還元法

③取引事例比較法

の三種類があります。


当然のことながら、

それぞれ査定の方法が違い、

どのような場面で不動産を査定するかに合わせて

利用します。


今日は①原価法について掘り下げます。


まず辞書で調べた一般的な「原価」の意味は

「利益を含めていない仕入れ値段。もとの値段。」でした。


では、

不動産を査定する上において、

原価って何を指すんでしょうか？



あっさりと答えを書きますが、

不動産の査定の上での原価というのは

「査定の時点で、

同じモノを作る・手に入れるのに必要な金額」を指します。


まず前提として

建築費用と言うのは時代時代によって単価が違います。


20年前の建築費用と

今の建築費用では

今の方が高いってことです。


で、

不動産における原価の計算方法は

土地の金額＋同じ建物を建築する場合の金額＝原価
（同じ建物を建築する場合の金額＝「再調達原価」って言います。）



これが不動産における「原価」の考え方ということを理解すると、

「原価法」っていう査定方法を理解したも同然です。



あくまで上に書いたのは

不動産における原価の考え方を書いただけで、

査定をしている訳では無いですよね？


では、

上の原価を利用して、

どのように不動産を査定するかというと

土地の金額は変わらないとして、

建物が新築した時から年数が経つにつれて

建物の価値は当然ながら下がるんです。


木造やRC造など、

建物の構造によって価値が下がる係数が違いますが、

「原価法」における査定方法は上に書いた式の

「再調達原価」の部分に「建物の価値が落ちる係数」をかけてあげるだけです。


つまり、原価法を式にまとめると


土地の金額＋（再調達原価×減価係数）＝原価法での査定額ってことです。


特に不動産投資をしている方の中で、

最近よく使われる言葉が

積算価格ってのがありますが、

この原価法での査定額が積算価格って呼ばれるものです。
（原価法での査定額＝積算価格ってことです…念のため）


で、

最後に書きますが、

この原価法を利用して不動産の査定をする場合は、

金融機関が不動産の評価をする時に多いです。


金融機関が不動産を担保にお金を貸すかを検討する時に

「積算価格でどのくらいの価値があるのよ？」って聞いてきて、

「積算価格が○○万円なら、その7割まで貸しましょ。」って感じです。


なので、

金融機関を利用して不動産投資をする方なんかは、

「積算価格」「積算価格」って呪文のように言われます。
積算価格よりも、ちゃんとキャッシュが回るかどうかの方が大切なんですけどね。


まぁ、

結論としては、

一般的な方は原価法での査定は

あんまり使わないんじゃないですかね。


という訳で、

もしも、

あなたの所有している居住用の不動産を

理由もなく原価法で査定する不動産業者がいたら、

ちょっと怪しいかと思いますよ。

もちろんケースバイケースですけど、
理由はこの仲介査定シリーズの中で書いていきますね。