仲介査定とは。_4

初めての方は初めまして。

二度目の人は二度目まして。

三度目以上の人は、こんにちは！

耐熱ガラスの偉大さを知りました、「とどろき」です。


100円ショップで買った小瓶に熱湯を注いだんですが、

当たり前ちゃあ当たり前なことに

一発で割れちゃいました。。。


ひねくれ者の私は、

耐熱ガラスって書いてあるのを

「書いてあるだけでしょ」と特に信じていなかったんですけども

耐熱じゃないガラスのおかげで

耐熱ガラスのすごさが分かりましたね。



にくきゅーの偉大さ、知っていますか？



さてさて、

今日は仲介査定の方法で、

③取引事例比較法について書いていきます。



原価法に引き続き、

収益還元法での査定方法も

あなたの居住用不動産の査定に向いていないと書きましたので、

もうお分かりかもしれませんが、

一般的な方が所有している不動産の査定方法で向いているのは

この「取引事例比較法」です。



取引事例比較法ってのは、

正式には

「まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める」

って書いてありました。



まぁ、

難しく書いてありますが、

読んで字のごとくで、

不動産の評価をする時に

近隣で同じような物件がいくらで売れているかってのを

参考にして金額を算出する方法ってことです。



不動産ってのは一つとして同じモノはありません。


以前から何度も書いていますが、

居住用不動産の値段は「需要と供給」で

決まるもんなんです。



その上で、

具体的にどんな感じで、

あなたが持っている居住用不動産の金額を算出していくかというと

近所の家・土地がいくらいくらで売れた。


あの家は南東向きの角地だったから、

ちょっと高く売れた。


あの家は目の前の道路が狭くて、

日当たりも悪かったから、

ちょっと安くなってたね。


という事例を集め、

売れた金額のままでは無く、

高く売れた要因、安くなった要因を取り除き、

平均化した単価を出していきます。


で、

その平均化した単価に

査定したい不動産のプラス要因・マイナス要因をかけて、

その不動産そのものの金額を算出するって感じになるんです。



ここで気が付かれた方もいらっしゃるかもしれませんが、

不動産の査定ってのは

どの不動産会社さんが行っても
大きな金額の違いは出ません！


だって、

普通に選べば近隣の成約事例に大きな差は無いでしょうし、

プラス要因・マイナス要因の判断も大きく変わらないでしょう。



でも、

実際に3社ぐらい査定をお願いすると

そこそこ差が出ます。


これは何ででしょう？
(上の大きな文字にしている「普通に選べば」ってのがポイントです。）


ちゃんと知っておいていただきたいところですし、

ちょっと長くなったんで、

次回に続きます。